Trong những ngày qua, giới đầu tư địa ốc cũng như dư luận xôn xao với câu chuyện “vỡ trận” cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay Đà Nẵng, một trong những dự án condotel có quy mô lớn nhất thị trường.

Sự việc xảy ra ở Cocobay Đà Nẵng như một điều tất yếu bởi vấn đề khủng hoảng của dự án này không phải bây giờ mới xảy ra, mà nó đã âm ỉ cách đây 2 năm.

Ngay sau thông báo dừng việc chi trả khoản lợi nhuận 12%/năm đã cam kết trong hợp đồng kể từ 1/1/2020, Ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Empire Group (chủ đầu tư) đã thừa nhận với báo chí.

.

Như một giọt nước tràn ly, việc thừa nhận vỡ trận của ông chủ Cocobay dường như đã được biết trước, và là chuyện đương nhiên xảy ra.

Những ngày qua, đã có nhiều góc cạnh xung quanh sự việc này cũng đã được các chuyên gia phân tích, đánh giá như rủi ro của phương thức cam kết lợi nhuận cao, mô hình sản phẩm condotel…nhưng điều quan tâm của không ít nhà đầu tư lúc này, đó là những nguyên nhân nào khiến Cocobay vỡ trận. Từ đó để thấy được những bài học thành bại trong việc đầu tư một mô hình BĐS còn mới mẻ và nhiều tiềm năng tại Việt Nam.

Để thấy rõ hơn vấn đề, chúng ta hãy nhìn lại quá trình đầu tư phát triển của Cocobay, giữa năm 2016 Tổ hợp Cocobay được xây dựng và quảng cáo rầm rộ trên các phương tiện truyền thông, có thông tin cho rằng chủ đầu tư đã "chơi lớn" với khoản 17 triệu USD cho marketing, mức chịu chi chưa từng có đối với một dự án BĐS ở Việt Nam.

Từ 2016 – cuối 2017, trong xu thế condotel bùng nổ, lại được truyền thông mạnh mẽ, cam kết lợi nhuận "khủng" 12%... Các sản phẩm cocobay khi đó cứ mở bán là "cháy hàng". Theo chủ đầu tư, chỉ sau hơn 1 năm, hàng loạt hạng mục cocobay được hoàn thành với 8 tòa khách sạn Boutique, xây thô xong 6 tòa condotel và nhiều hạng mục khác…cơ bản 100% tiền thu cả khách hàng đã được đầu tư vào cocobay, kể phần đã đầu tư vào hạ tầng khu vực tiện ích chung gần 8.000 tỷ.

Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2017 và năm 2018, sóng gió đã ập đến với cocobay, nhiều khả năng đây là một trong những nguyên nhân chính khiến dự án này vỡ trận. Khủng hoảng xảy ra ở Cocobay khi SHB dừng giải ngân do thủ tục chưa được hoàn thiện.

"Chính vì vấn đề dòng tiền và thủ tục nên toàn bộ dự án hầu như đóng băng, nhân sự tan tác, nhà thầu rút quân, các đối tác dừng hợp tác (Viceroy của Pháp, Lotte Duty Free …). Nói chung, dự án gần như bị ngưng trệ hoàn toàn, nguyên nhân chủ yếu do khách quan về thủ tục ách tắc, một phần chủ quan do Ban lãnh đạo trẻ, ý tưởng tốt, quyết tâm cao nhưng chưa đủ bản lĩnh, kinh nghiệm để xử lý khủng hoảng." ông Thành chia sẻ

Phân tích cụ thể hơn về nguyên nhân dẫn đến sự việc, Empire Group đi vào 2 vấn đề chính là PHÁP LÝ và VẬN HÀNH.

Một là về vấn đề pháp lý của condotel hiện không rõ ràng, trong khi đó khách hàng gây sức ép với chủ đầu tư về việc thực hiện cam kết sổ đỏ - sổ hồng.

Thứ hai là việc vận hành khai thác tình hình thực tế của thị trường cho thấy kết quả 2 năm đầu đều lỗ, còn sau đó có lãi chỉ 5-6% mỗi năm.

Ông Thành cho biết, nguồn thu từ vận hành khai thác khách sạn cho dù ký với các tập đoàn hàng đầu thế giới nhưng cũng phải chấp nhận quy luật chung của ngành là 2 năm đầu còn lỗ. Theo báo cáo tài chính, sau 2 năm vận hành Thành Đô lỗ hơn 143 tỷ đồng.

Để "chữa cháy" cho dự án, ông Thành chia sẻ, kể từ tháng 8/2018 đến nay ông đã trực tiếp điều hành việc tái cấu trúc lại toàn bộ dự án. Đầu năm 2019 bằng việc tái cấu trúc lại bộ máy, tìm kiếm và đàm phán với các đối tác vận hành, và đặc biệt là giải quyết vấn đề pháp lý dự án (chuyển đổi condotel thành chung cư, nhà ở…PV).

Tuy nhiên, trong bối cảnh các dự án BĐS phải rà soát, điều chỉnh và hoàn thiện các thủ tục pháp lý, Thành Đô cũng không thể tung ra các sản phẩm BĐS mới ngay được vì phải tuân thủ tới 5 luật điều chỉnh.

"Tuy nhiên cho dù tài sản thế chấp của Công ty Thành Đô còn, tính khả thi của dự án tốt nhưng trong bối cảnh hiện nay, ngân hàng SHB còn phải tuân thủ các quy định của Ngân hàng nhà nước và Chính phủ đặc biệt trong vấn đề cho vay bất động sản (kể cả cho vay cá nhân). Nên trong năm tài chính 2019 chắc chắn ngân hàng SHB không thể hỗ trợ Công ty THành Đô về dòng tiền. Như vậy trong hoàn cảnh hiện nay chúng tôi không thể có dòng tiền để thực hiện các cam kết với khách hàng." Ông Thành chia sẻ

.

Tuy nhiên, đó mới chỉ là những nguyên nhân dưới góc nhìn của người trong cuộc, và cũng là chính ông chủ Cocobay phân tích và đánh giá, phần nào chúng ta cũng đã thấy được sự đổ vỡ này sớm hay muộn cũng sẽ xảy ra.

Nói như ông Thành, thì vấn đề này đã âm ỉ hàng năm trời nay của việc chi trả thu nhập cam kết. Thành Đô chỉ là người đầu tiên dám dũng cảm đưa ra cùng các giải pháp để giải quyết vấn đề này.

Vậy còn dưới góc nhìn của những chuyên gia, của chính những nhà phát triển BĐS nghỉ dưỡng khác thì sao?

Trao đổi với chúng tôi, ông chủ một doanh nghiệp BĐS lớn, đã và đang phát triển nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng, cho rằng sự thành bại của một dự án condotel phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như lựa chọn vị trí, tư vấn thiết kế, dòng tiền, vận hành, nguồn khách…

Sự việc phá vỡ cam kết lợi nhuận ở Cocobay là bởi trường hợp này gặp vấn đề cùng một lúc nhiều yếu tố. Đầu tiên đó là việc cam kết 12% là quá cao. Thứ hai là vấn đề dòng tiền khi dự án bị ngưng lại, cộng với đó là hoạt động cho thuê của dự án không đạt được công suất như kỳ vọng ban đầu của chủ đầu tư. Thứ ba, đó là quy mô dự án quá lớn, điều này cũng sẽ dẫn đến việc khó khăn trong việc vận hành khai thác cho thuê, chưa kể các sản phẩm condotel còn rất đặc thù ở Việt Nam, chưa hẳn đã thích nghi với khách du lịch.

Tuy nhiên, cũng theo vị này thì việc tuyên bố dừng cam kết và đưa ra một số giải pháp vực dậy dự án của Cocobay có thể nói là giải pháp tối ưu nhất trong bối cảnh hiện nay của cocobay, trong đó việc cắt condotel chuyển sang chung cư được xem là hữu ích để khắc phục những rủi ro lớn tiềm tàng cho các chủ đầu tư và khách hàng sau này.

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự Vườn Cam Hoài Đức

Ở một khía cạnh khác, nếu nhìn vào chủ đầu tư cocobay với một số tập đoàn khác, nhìn vào hệ sinh thái có thể thấy chủ đầu tư cocobay gần như "đánh cược" vào dự án này mà không có những mảng kinh doanh đủ lớn khác bổ trợ. Trong khi, những tập đoàn BĐS lớn khác cũng làm condotel nhưng họ lại có một hệ sinh thái vững chắc, cho dù có khó khăn về dòng tiền vận hành dự án nhưng cũng có thể bù đắp lại cho condotel. Còn cocobay thì không có được điều này.

Trao đổi với chúng tôi, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết: "Khi dự án đi vào hoạt động, doanh thu không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý."

Nhiều chuyên gia địa ốc khác cũng nhìn nhận sự việc đổ vỡ của cocobay nói riêng và những rủi ro tiềm tàng ở thị trường condotel nói chung dưới góc nhìn tài chính. Trả lời trên TheLeader, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group cũng đã có những mổ xẻ về về những sai lầm có thể dẫn đến đổ vỡ của dự án condotel như trường hợp của Cocobay.

Ngân hàng cho chủ đầu tư vay thì họ còn quan tâm đến phương án kinh doanh, đến tài sản đảm bảo còn nhà đầu tư cho vay không biết nhiều về phương án kinh doanh, không biết chủ đầu tư lấy tiền đâu ra để trả lợi nhuận cam kết 12%. Có thể họ phải ôm nợ xấu.

"Nếu ngân hàng quan tâm đến uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư thì khách hàng cũng không biết, chỉ là "nghe có vẻ như là" hoặc "họ hứa là". Liệu có ai xem bản cáo bạch, báo cáo tài chính ba năm liền hay số dư tài khoản để chứng minh chủ đầu tư có trả được cam kết hay không?" ông Hưng đặt vấn đề.

Cũng theo ông Hưng thì trong trường hợp xấu nhất là hai yếu tố trên không thực hiện được thì ngân hàng phải ôm tài sản bảo đảm mà khi đó đã trở thành nợ xấu. Khách hàng cho vay cũng đồng thời là nhà đầu tư nên khi ký hợp đồng phải ôm luôn tài sản bảo đảm.

Một vấn đề khác ông Hưng chỉ ra, đó là condotel hiện nay cam kết lợi nhuận trên giá thị trường chứ không cam kết trên suất đầu tư, trong khi tỷ suất lợi nhuận trên suất đầu tư chênh lệch rất lớn so với tỷ suất lợi nhuận trên giá bán. Nếu suất đầu tư bao nhiêu và cam kết bấy nhiêu thì lại rất dễ.

Ví dụ, nếu suất đầu tư 1 tỷ đồng thì có thể bán phòng với giá 1 triệu đồng/đêm vẫn có thể sớm thu hồi vốn. Nhưng suất đầu tư chỉ 1 tỷ đồng mà bất động sản lại được bán với giá 3 tỷ đồng thì muốn có tỷ suất lợi nhuận tốt thì phải bán phòng với giá 3 triệu đồng/đêm. Nhưng nếu bán phòng 3 triệu đồng/đêm thì chẳng ai ở cả.

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  The Phoenix Garden Đan Phượng

Không đi vào những nguyên nhân cụ thể ở Cocobay, nhưng ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch công ty Sohovietnam lại chỉ ra 4 nguyên nhân có thể sẽ dẫn đến những rủi ro cho dự án BĐS nghỉ dưỡng nói chung, condotel nói riêng giống như cocobay Đà Nẵng.

Thứ nhất, ông Cần phân tích về yếu tố khách quan của thị trường, đó là nguồn cung condotel quá lớn ở những điểm nóng thị trường nhưng cơ quan quản lý nhà nước lại không có một cảnh báo nào. "Nhà nước có thể nắm bắt được lượng tăng trưởng của khách du lịch, có thể kiểm soát được nguồn cung ở mỗi địa phương. Ví dụ, mỗi năm khách du lịch tăng trưởng 20-30% thì đòi hỏi lượng cung cũng chỉ kiểm soát tăng ở mức 10-15% là hợp lý. Thế nhưng, nguồn cung ở những điểm nóng này tăng như vũ bão những năm qua. Điều này khiến giá phòng, công suất thuê giảm, chẳng hạn như ở Nha Trang theo tôi biết giá phòng giảm tới 30%." Ông Cần nói

Cũng theo vị chuyên gia này thì bản chất các chủ đầu tư là họ đi kinh doanh và kiếm lợi nhuận. Các nhà đầu tư thì luôn có ý tưởng muốn làm được nhiều. Vì thế, họ đã không lường trước được những rủi ro về nguồn cung.

Thứ hai, không phải vị trí nào cũng làm được condotel, làm được BĐS du lịch hoặc cùng một vị trí nhưng cũng không thể làm lớn được giống như cocobay. Còn ở Đà Nẵng vẫn có những dự án condotel "sống" rất tốt.

Thứ ba, ông Cần nhấn mạnh đến khâu tư vấn thiết kế ngay từ ban đầu khi làm dự án cũng là yếu tố sống còn với mỗi dự án du lịch. Một chủ đầu tư có tầm nhìn cần thực hiện khâu này một cách tỉ mỉ, chu đáo nên có sự hợp tác với các đối tác lớn đã có kinh nghiệm ở nước ngoài chứ không phải theo ý tưởng của chủ đầu tư.

Ông Cần lấy ví dụ, đối với một dự án khách sạn mà có lượng khách Nhật chiếm phần lớn thì chủ đầu tư phải tính toán lượng phòng có giường đôi nhiều lên, chứ không phải là giường đơn như khách Âu…

Thứ tư, là khâu vận hành khai thác. Đây là yếu tố quan trọng quyết định sự thành bại của dự án. Một đơn vị vận hành khai thác chuyên nghiệp, kinh nghiệm mới đủ sức đưa khách du lịch đến để lấp đầy phòng.

Luật sư Phạm Thanh Bình

Ở khía cạnh pháp lý, Luật sư Phạm Thanh Bình, Công ty luật Bảo Ngọc, cho rằng loại hình condotel ở nước ngoài đã có khung pháp lý rõ ràng, như ở Singapore họ hoàn thiện khung pháp lý trước nên phát triển mạnh còn ở Việt Nam thì làm ngược lại.

Ngoài ra, cũng theo vị luật sư này thì chủ đầu tư ở nước ngoài họ phải tính được lượng khách du lịch vào dự án, để tính được lợi nhuận trả cho nhà đầu tư thứ cấp. Còn ở Việt Nam làm ngược lại, tính đầu ra trước mà chưa tính đầu vào.

"Thực tế ai vào cocobay đều biết, hiện nay chỉ khoảng 1/3 lượng căn hộ ở đó được mua. Cho nên lượng khách đến không nhiều. Cơ sở hạ tầng nghèo nàn, chưa hấp dẫn được khách du lịch. Trong khi đó lợi nhuận cam kết 12% là quá cao chưa có nước nào dám đưa mức ln 8-12% như cocobay." Ông Bình phân tích.

Có thể thấy, sự việc đổ vỡ cocobay Đà Nẵng cũng là một bài học đắt giá cho thị trường condotel Việt Nam vốn còn non trẻ, bởi theo đánh giá thì mô hình BĐS này không có gì sai và vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển. Điều quan trọng lục này đối với condotel đó là cần có một khung pháp lý để sản phẩm phát triển bền vững.

 Cập nhật danh sách các lô đang bán tại địa chỉ: Bán nhà liền kề Nam 32

   

theo CafeF                             

Năm 2017, hình ảnh dự án Cocobay từng tràn ngập các phương tiện thông tin đại chúng, mà đỉnh điểm là sự xuất hiện của siêu sao Cristiano Ronaldo với câu nói: "Cocobay, my home in Vietnam" - Cocobay, nhà tôi ở Việt Nam.

Coco Trần là ai?

Coco Trần tên thật là Trần Thu Hiền, theo học tại trường đại học Buckingham và lấy bằng cử nhân Luật năm 2011. Sau đó, Coco Trần có 2 năm làm việc tại Hong Leong Bank Việt Nam, với vị trí chuyên viên chăm sóc khách hàng ưu tiên.

Rời lĩnh vực ngân hàng, cô gái 9x này chuyển sang làm việc cho Mayer Brown JSM vào tháng 10/2013, một công ty tư vấn luật có lịch sử lâu đời của Mỹ.

Tháng 8/2014, Coco Trần bắt đầu làm việc trong hệ thống của Empire Group với vị trí Giám đốc đầu tư và phát triển kinh doanh. Chỉ 1 tháng sau, cô trở thành đồng sáng lập và là Phó tổng giám đốc dự án Naman Retreat, một trong những dự án trọng điểm của Empire Group.

Tháng 7/2015, Coco Trần tiếp tục là người đồng sáng lập một dự án lớn khác của Empire Group, chính là siêu dự án Cocobay Đà Nẵng. Tại đây, cô còn đảm nhiệm vị trí Giám đốc chiến lược.

Đến tháng 8/2016, cô được Empire Group bổ nhiệm làm Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị. Trong hơn 1 năm, đội ngũ Cocobay dưới sự dẫn dắt của cô cùng các cộng sự đã phát triển từ 670 nhân sự lên tới con số 1.600 người. Tuy nhiên, Coco Trần đã phải rời khỏi vị trí này vào tháng 6/2018.

Theo thông tin trên Viettimes, Coco Trần chính là vợ của ông Nguyễn Thành Nam, Tổng giám đốc Empire Group. Ông Nam là con trai ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị tập đoàn.

Dấu ấn mang tên Coco Trần ở siêu dự án Cocobay

Sự xuất hiện của Cocobay trên khắp các phương tiện thông tin đại chúng có sự đóng góp to lớn của Coco Trần.

Tháng 4/2017, tại sự kiện The Global Gift Gala, một chương trình ở Tây Ban Nha vinh danh các cá nhân, tổ chức đóng góp to lớn cho hoạt động thiện nguyện, Coco Trần đã góp mặt và ủng hộ Quỹ bằng các cam kết tài trợ, tổ chức bán đấu giá một căn hộ cao cấp tại Cocobay, một kỳ nghỉ siêu sang tại Resort 5 sao Naman Retreat để quyên góp trực tiếp cho quỹ. Đồng thời, Coco Trần cũng có một bài phát biểu ấn tượng và gặp mặt nhiều người nổi tiếng trên thế giới, trong đó có siêu sao Cristiano Ronaldo.

Coco Trần phát biểu tại sự kiện của quỹ Global Gift Foundation

Thông tin chi tiết dự án Nam 32 tại địa chỉ: Khu đô thị Nam 32 Hoài Đức

Chỉ một thời gian ngắn sau khi tiếp xúc với CR7, Coco Trần đã thuyết phục được ngôi sao này nhận lời quảng cáo cho dự án Cocobay Đà Nẵng. Việc Ronaldo xuất hiện tại sự kiện của Cocobay, đồng thời đích thân ký vào bản hợp đồng mua nhà tại dự án Cocobay Towers đã khiến thị trường bất động sản lúc bấy giờ rúng động. Không những vậy, Ronaldo còn liên tục xuất hiện trên chương trình quảng cáo của Cocobay với câu nói: "Cocobay, my home in Vietnam".

Tham khảo các căn biệt thự khác đang bán tại địa chỉ: Biệt thự The Phoenix Garden

Coco Trần mời được Cristiano Ronaldo quảng cáo cho dự án Cocobay

Cuối năm 2017, cũng tại một sự kiện khác của quỹ từ thiện Global Gift Foundation diễn ra tại Dubai, Coco Trần tiếp tục mang tới đây hình ảnh của dự án Cocobay. Sự kiện này có sự góp mặt của các ngôi sao lớn và doanh nhân tầm cỡ như: nam diễn viên đạt giải Oscar Adrien Brody, ca sỹ Vanessa Williams, ca sỹ Luis Fonsi nổi tiếng với bài hát Despacito đạt 4 tỷ lượt Youtube view, Chủ tịch quỹ Dubai Cares, Phó chủ tịch Tập đoàn Emirates, Chủ tịch Quỹ Global Gift…

Cũng trong năm 2017, Đà Nẵng là nơi diễn ra tuần lễ cấp cao APEC, với sự tham gia của 12.000 đại biểu đến từ 21 nền kinh tế thành viên. Coco Trần tại sự kiện này cũng có dịp giới thiệu văn hóa Việt Nam, cũng như hình ảnh các dự án của Tập đoàn ra thế giới.

 

Coco Trần và Tổng thống Donald Trump

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu sinh thái Đan Phượng

Năm 2018, Cocobay và Tập đoàn Empire phối hợp tổ chức giai đoạn 1 chung kết Hoa hậu Việt Nam 2018. Coco Trần cũng xuất hiện đại diện cho hình ảnh của Cocobay tại các sự kiện của chương trình này.

Coco Trần và đại diện ban tổ chức Hoa hậu Việt Nam ký kết tài trợ

Khi "con cò gãy cánh bay"

Mặc dù được quảng bá rầm rộ. Tuy nhiên mới đây, siêu dự án Cocobay của Empire Group đã phải thông báo "vỡ trận", không thể trả tiền lãi 12% cho nhà đầu tư như cam kết ban đầu.

Theo đó, do khó khăn về dòng tiền, Empire Group quyết định chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng từ ngày 1/1/2020. Nguyên nhân được Empire Group đưa ra là do việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án.

Trước đó, trong lần xuất hiện hồi đầu năm 2019, ông Nguyễn Đức Thành Chủ tịch Empire Group từng chia sẻ rằng, Cocobay Đà Nẵng là dự án do lớp trẻ của Empire Group điều hành, đã gặt hái được những thành công lớn trong giai đoạn 2016 - 2017.

Tuy nhiên, từ giữa năm 2018, ông Thành cho biết, tất cả bị đảo lộn hết, dự án bị chậm trễ, kế hoạch kinh doanh ban đầu trong tình thế mới đã không còn khả thi nữa.

"Các bạn trẻ của tôi, cả về sức đề kháng lẫn khả năng thích ứng với hoàn cảnh thực tế ở Việt Nam vẫn còn kém. Các bạn tính hết rủi ro về khách hàng, về KPI… nhưng không tính đến rủi ro chính sách", ông Thành chia sẻ. Ông cũng đánh giá dàn lãnh đạo trẻ của Empire Group chưa đủ "lỳ đòn".

Trước tình thế đó, ông Thành đã “bất đắc dĩ” phải quay trở lại điều hành dự án Cocobay để thay cho dàn lãnh đạo trẻ trước đây.

Theo PV (Tổng hợp)

Trí thức trẻ

Gần 4.000 tỷ đồng người mua trả trước cùng với nợ vay tăng vọt đã kéo lượng hàng tồn kho tăng thêm hơn 2.000 tỷ đồng lên 5.700 tỷ đồng – chiếm ½ tổng tài sản tại thời điểm cuối năm 2018 của Thành Đô.

Sau sự việc CTCP Đầu tư và Phát triển Thành Đô (Empire Group) chủ đầu tư Cocobay không thể tiếp tục thực hiện cam kết lợi nhuận cho người mua condotel, một trong những điều mà nhà đầu tư quan tâm lúc này là năng lực tài chính của doanh nghiệp này.

Theo một số liệu tài chính của Thành Đô (có thể chưa phản ánh đầy đủ các chi nhánh của doanh nghiệp này), trong giai đoạn 2015-2018, tổng tài sản của công ty đã tăng vọt từ 2.000 tỷ lên trên 11.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2018.

Thông tin giai đoạn 2 tại địa chỉ: Giai đoạn 2 dự án Nam 32

Cũng trong giai đoạn này, vốn điều lệ của công ty tăng từ 300 tỷ lên 1.030 tỷ đồng. Đến tháng 9/2019, vốn điều lệ tiếp tục được tăng lên thành 1.500 tỷ đồng.

Quy mô vốn tăng vọt chủ yếu là tăng các khoản nợ phải trả: tổng nợ phải trả của Thành Đô tại thời điểm 31/12/2018 là hơn 10.200 tỷ đồng.

Trong đó, vay nợ ngân hàng vào khoảng gần 2.100 tỷ đồng – gấp gần 5 lần so với con số 440 tỷ đồng cuối năm 2017.

Đáng chú ý, Công ty ghi nhận gần 3.800 tỷ đồng giá trị các khoản người mua trả tiền trước. Đây được xem là phần trả trước trong các hợp đồng mua bán bất động sản. Phần còn lại là hơn 1.000 tỷ đồng phải trả người bán ngắn hạn và 3.300 tỷ đồng các khoản phải trả khác.

Gần 4.000 tỷ đồng người mua trả trước cùng với nợ vay tăng vọt đã kéo lượng hàng tồn kho tăng thêm hơn 2.000 tỷ đồng lên 5.700 tỷ đồng – chiếm ½ tổng tài sản của Thành Đô.

Kết quả kinh doanh khiêm tốn

Thông tin chi tiết tại địa chỉ: Dự án Nam 32

Giai đoạn 2015-2016, khi chưa có doanh thu đáng kể từ hoạt động kinh doanh chính, Thành Đô ghi nhận doanh thu tài chính khá lớn nhưng cũng chỉ đủ bù đắp chi phí tài chính.

Trong 2 năm này, công ty lãi lần lượt là 180 triệu và 260 triệu đồng.

Sang năm 2017, Thành Đô ghi nhận doanh thu hơn 1.000 tỷ đồng nhưng lãi gộp chi vỏn vẹn 88 tỷ đồng – không đủ bù đắp cho 100 tỷ đồng chi phí bán hàng và 20 tỷ đồng chi phí quản lý. Từ đó dẫn đến việc công ty lỗ 24 tỷ đồng.

Năm 2018, doanh thu và lãi gộp sụt giảm mạnh xuống còn tương ứng là 386 tỷ và 29 tỷ đồng. Chi phí bán hàng giảm theo doanh thu nhưng chi phí quản lý lại tăng đột biến lên 81 tỷ đồng.

Chi phí tăng vọt cùng với khoản lỗ khác hơn 42 tỷ đồng dẫn đến việc Thành Đô lỗ ròng xấp xỉ 100 tỷ đồng năm 2018.

Lũy kế đến cuối năm 2018, công ty mẹ Thành Đô có khoản lỗ lũy kế 134 tỷ đồng. Do chưa bao gồm đủ số liệu của các chi nhánh nên kết quả này có thể chưa phản ánh đầy đủ tình hình kinh doanh của Thành Đô.

Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Đường đến The Phoenix Garden

Chi tiết Chính Sách, Bảng giá các căn biệt thự tại địa chỉ: Biệt thự sinh thái Đan Phượng

Theo các chuyên gia trong ngành, tâm lý của người mua bất động sản (BĐS) cực kì quan trọng đối với việc “xuống tiền” của họ. Một dự án có được hấp thụ tốt hay không phụ thuộc phần lớn vào niềm tin của người mua dành cho chủ đầu tư.

Rõ ràng, sau tất cả những sự việc đã diễn ra trên thị trường BĐS thời gian qua đã tác động khá rõ nét đến tâm lý của cả người mua thực lẫn giới đầu tư địa ốc. Theo các chuyên gia trong ngành, sự e dè, nghe ngóng và chờ đợi là những cụm từ thể hiện động thái của khách mua BĐS hiện nay.

Trao đổi về câu chuyện này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, tâm lý của người mua BĐS rất quan trọng đối với dự án và thị trường BĐS nói chung. Trong đó, vai trò của cả chính quyền lẫn chủ đầu tư  tác động đến mạnh nhất đếnn tâm lý khách mua, đặc biệt sau rất nhiều những “sự cố” về pháp lý dự án.

Ở vai trò của chính quyền, bà Dung cho rằng, đầu tiên chính quyền địa phương phải có cách nào đó để người dân có thể tiếp cận tốt nhất với quy hoạch của dự án, chẳng hạn như công khai những quy hoạch tổng thể lên phần mềm ứng dụng. Hiện tỉnh Đồng Nai đã làm được điều này. Thời gian qua, nhiều dự án “ma” đã chào bán trên thị trường, có những người mua không thể lên trang Web để tìm hiểu thì bản thân chính quyền ở một số địa phương đã cho người xuống tận khu đất để treo băng rôn, chủ động đưa tin đến người dân.

Niềm tin của người mua BĐS rất quan trọng trong quyết định mua sản phẩm. Ảnh: Minh họa internet

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu sinh thái Đan Phượng

Còn đối với chủ đầu tư, cần có những đảm bảo cho người mua bằng cách trình được giấy tờ pháp lý về khu đất dự án để người mua yên tâm. Theo bà Dung, thời gian qua tâm lý của người mua BĐS không ổn định, lùm xum về pháp lý dự án xảy ra cũng bởi phần lớn liên quan đến việc chủ đầu tư không rõ ràng.

“Bản thân người mua phải chủ động yêu cầu chủ đầu tư đưa ra những giấy tờ này: Sổ đỏ, quy hoạch tổng thể, quy hoạch 1/500…tuy nhiên, trên thực tế thị trường có những khu đất chủ đầu tư còn làm giả sổ đỏ hoặc quy hoạch 1/500 để xuất trình cho người mua. Trường hợp như này cũng rất khó cho người mua xác định đâu là thật, đâu là giả”, bà Dung cho hay.

Theo đó, theo bà Dung, bản thân người mua phải tỉnh táo, tên tuổi, uy tín của chủ đầu tư là rất trong trọng trong trường hợp này. Với những chủ đầu tư hoàn toàn mới xuất hiện trên thị trường, người mua cần phải thực sự cẩn trọng.

“Đứng về phía chủ đầu tư thì tạo dựng niềm tin với người mua là quan trọng nhất. Tâm lý của người mua BĐS rất quan trọng, dự án có hấp thụ tốt hay không phụ thuộc phần lớn vào niềm tin của người mua dành cho các CĐT. Với những chủ đầu tư đã có sẵn uy tín trên thị trường, đặc biệt luôn có khả năng giao sản phẩm đúng tiến độ thì khả năng bán được hàng bao giờ cũng cao hơn các chủ đầu tư khác”, bà Dung nhấn mạnh.

Mà niềm tin đó được tạo dựng từ việc chủ đầu tư đảm bảo bàn giao sản phẩm đúng hạn, hoàn thành đúng tiến độ. Theo bà Dung, nếu bản thân chủ đầu tư chưa đủ điều kiện phát triển dự án đúng tiến độ hoặc luôn trong tư thế cứ chào bán còn khởi công hay hoàn thành lúc nào cũng được sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến uy tín của chính doanh nghiệp và tâm lý của khách hàng.

“Doanh nghiệp nên tránh những trường hợp như vậy. Trong bối cảnh thị trường như hiện nay hãy đảm bảo đủ điều kiện phát triển dự án, giấy tờ sạch sẽ hãy chào bán, tránh trường hợp bán rồi phải dừng lại do không đủ điều kiện, sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến uy tín doanh nghiệp về lâu dài”, Giám đốc CBRE Việt Nam khuyến cáo,

Cùng quan điểm, một số chuyên gia cho rằng, sau hàng loạt thông tin về những dự án “ma” của công ty Alibaba và một số công ty BĐS khác xuất hiện trên thị trường, niềm tin của người mua BĐS dường như đang dần vơi. Không phải họ không muốn bỏ tiền vào BĐS nhưng tâm lý thận trọng của người mua đã tác động đến giao dịch chung của toàn thị trường. Để quyết định “xuống tiền” một dự án trở nên khó khăn hơn đối với họ, khi bản thân họ không còn cảm thấy dòng tiền bỏ ra được an toàn.

Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Tây Land cho rằng, chính tâm lý e ngại của người mua đã ảnh hưởng đến giao dịch của dự án BĐS. Mua bán BĐS cũng theo kiểu “buôn bán có hội có phường”, nếu nguồn cung càng nhiều thì người mua càng nhiều khiến thị trường sôi động lên. Nhưng nguồn cung ít thì tâm lý “sợ” lại càng thể hiện rõ. Người mua có thể chuyển sang kinh doanh cái khác, thậm chí không dám mua BĐS nữa. Điều này lại càng làm thị trường đi xuống luôn.

Theo ông Bình, trên thị trường hiện nay, phân khúc đất nền đang bị ảnh hưởng tâm lý người mua rõ nét nhất. Một số dự án pháp lý không hoàn thiện, cộng với một số thông tin không tốt về dự án đã ảnh hưởng đến các dự án khác và toàn thị trường. “Có cảm giác là khách hàng bây giờ khi mua BĐS phải tìm hiểu rất kỹ về pháp lý, họ thận trọng hơn xưa rất nhiều, điều này cũng là nguyên nhân khiến thị trường nhà đất chậm đi”, ông Bình nhấn mạnh.

Xem chi tiết tại địa chỉ: The Phoenix Garden Đan Phượng

Nhà đầu tư nếu chỉ dựa vào cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư rồi đi vay tiền ngân hàng để đầu tư Condotel thì sẽ gặp rủi ro. Cần hết sức lưu ý vấn đề thanh toán và “bẫy” thanh khoản...

Trao đổi với PV Infonet, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, đa số các doanh nghiệp đầu tư ồ ạt vào bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng là doanh nghiệp có thế mạnh về xây dựng công trình. Tuy nhiên, những doanh nghiệp này lại không mạnh về phát triển hạ tầng, dịch vụ du lịch tạo nên những giá trị sống đáp ứng được kinh doanh du lịch.

Theo đó, câu chuyện “vỡ trận” trại Cocobay Đà Nẵng, ông Đính cho rằng, chủ đầu tư đã không có kinh nghiệm để tận dụng lợi thế phát triển BĐS du lịch ở Đà Nẵng.

Và đó cũng là kết quả của một số đơn vị làm BĐS khi nhảy sang phát triển BĐS du lịch còn đang yếu và thiếu kinh nghiệm.

Điều này dẫn đến hiệu quả sau đầu tư của họ không cao và không tạo được lợi nhuận mục tiêu nên không thể thực hiện được cam kết với khách hàng.

Thế nhưng, theo ông Đính, sự việc tại Cocobay Đà Nẵng chỉ là sự việc của một chủ đầu tư dự án, không phản ánh cả thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Bởi lẽ trên thị trường BĐS du lịch khá nhiều doanh nghiệp trong nước đã có những kết quả tốt qua việc kinh doanh khai thác vận hành các BĐS nghỉ dưỡng.

Nhiều doanh nghiệp BĐS khác khi tham gia vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng cũng tự nhận biết không có khả năng khai thác, không có thị trường nên đã hợp tác với những thương hiệu lớn và có được thành công.

Cũng theo ông Đính, thông thường cam kết lợi nhuận trên 10%/năm thực sự tiềm ẩn cực kỳ nhiều rủi ro.

Rủi ro này trải đều cho tất cả từ chủ đầu tư, nhà đầu tư và cho chính địa phương nơi có dự án.

Còn chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong đánh giá, về mặt pháp lý, khi đầu tư vào phải BĐS nghỉ dưỡng cần chú ý về sổ đỏ, sổ hồng, quy hoạch, công năng có đúng như quảng cáo không. Sẽ rất rủi ro nếu tất cả chỉ là lời hứa “miệng”.

“Rủi ro liên quan đến vấn đề lãi suất, cam kết lợi nhuận, từ đó dẫn đến “bẫy” thanh khoản đặc biệt là tiền vay của nhà đầu tư.

Tuyệt đối tránh đi vay nợ để đầu tư lướt sóng, nhất là dựa vào cam kết của chủ dự án 10-12%/năm rồi đi vay nợ ngân hàng với lãi suất 7-8% rồi vẫn được lời vài phần trăm - không có chuyện đó.

Bởi câu chuyện này gắn với khả năng cho khách thuê, khả năng cam kết nợ, thực tế giữa cam kết chủ dự án với mình còn khấu trừ khoản này khoản này thì không phải được nhận 12%. Cần hết sức lưu ý vấn đề thanh toán và “bẫy” thanh khoản”, ông Phong lưu ý.

  Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Địa chỉ và Đường đến The Phoenix Garden

Theo Minh Thư                   

Quyết định "truy nã đặc biệt" bị can Đinh Tiến Sử sau khi bỏ trốn.

Dự án này được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%,/năm nhưng thực tế, mức lợi nhuận này khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu, sau đó chủ đầu tư xin giảm xuống 8%/năm và cuối cùng là vỡ cam kết.

Ngày 2/12, Tuổi trẻ cho biết theo nguồn tin từ Cục Điều tra Hình sự Bộ Quốc phòng, bị can Đinh Tiến Sử (47 tuổi, quê quán Kỳ Anh, Hà Tĩnh) - Tổng giám đốc Công ty TNHH Sản xuất, thương mại, dịch vụ Bạch Việt (Bavico) đã bị Cơ quan Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng phối hợp với Công an tỉnh Thừa Thiên Huế tiến hành bắt vào ngày 30-11-2019, khi đang trốn tại TP Huế.

Được biết, Bavico là chủ đầu tư dự án căn hộ khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Dự án này được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%,/năm nhưng thực tế, mức lợi nhuận này khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu, sau đó, chủ đầu tư xin giảm xuống 8%/năm và cuối cùng là vỡ cam kết.

Được biết, từ năm 2015, rất nhiều khách hàng bỏ tiền tỷ mua hơn 100 căn hộ du lịch tại dự án Bavico Nha Trang. Giá mua thời điểm đó giao động 1 tỷ - hơn 2 tỷ đồng/căn hộ tùy diện tích. Trong hợp đồng mua bán, ông Đinh Tiến Sử (Giám đốc công ty Bạch Việt) đã cam kết, sau khi khách hàng mua căn hộ sẽ giao lại cho công ty kinh doanh và lợi nhuận hàng năm thu được từ việc cho thuê là 15%/tổng giá trị căn hộ. Nếu công ty chậm trả lợi nhuận sẽ chịu phạt lãi 0,2 %/ngày.

Nhiều khách hàng mua căn hộ condotel Bavico Nha Trang kêu cứu.

Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Địa chỉ và Đường đến The Phoenix Garden

Tuy nhiên, Dự án này được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%,/năm nhưng thực tế, mức lợi nhuận này khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu, sau đó, chủ đầu tư xin giảm xuống 8%/năm nhưng sau đó ngay cả cam kết 8%/năm cũng không trả được và cuối cùng là vỡ trận. Ngày 20/8, nhóm khách hàng từ Hà Nội, TP.HCM, Nha Trang, Vũng Tàu… mua căn hộ condotel Bavico đã đến khách sạn này để đòi trả nợ và trả lại condotel cho chủ đầu tư.

Sau đó, khách hàng mua căn hộ tại đây mới vỡ lẽ,  khi bán căn hộ du lịch này, chủ đầu tư không thực hiện việc xuất hóa đơn đỏ cho khách hàng, một căn hộ du lịch được bán cho nhiều người. Đặc biệt nghiêm trọng hơn, dự án khách sạn Bavico được xây dựng trên khu đất có diện tích hơn 3000m2, khu đất thuộc quản lý của quân khu 5. Đây là đất công ty Bạch Việt thuê của quân khu 5, do đó công ty Bạch Việt không được phép mua bán căn hộ du lịch trên đất Quốc phòng.

Khách sạn Bavico Nha Trang (Khánh Hòa).

Tham khảo thông tin chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu đô thị sinh thái Đan Phượng

Chính vì vậy, ngày 24-10-2019, Cơ quan Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng đã có quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can Đinh Tiến Sử về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" trong vụ án xảy ra tại 2 dự án khách sạn là Bavico Đà Lạt (thuộc dự án khách sạn T18; số 3 Lê Thị Hồng Gấm, TP Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng) và khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Ông Sử bị khởi tố do bán căn hộ đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB Bank) cho nhiều người dân tại 2 dự án khách sạn trên.

Trước đó, Cơ quan Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng ra thông báo đề nghị những khách hàng mua căn hộ du lịch tại 2 dự án khách sạn Bavico Đà Lạt và Bavico Nha Trang cung cấp các giấy tờ liên quan đến việc mua bán để phục vụ điều tra.

Đáng chú ý, ông Đinh Tiến Sử đang là bị can của vụ án chứa mại dâm tại khách sạn Bavico Nha Trang vì có liên quan đến hành vi tổ chức bán dâm cho khách Trung Quốc. Trong vụ án này, VKSND TP Nha Trang truy tố 4 bị cáo cùng tội chứa mại dâm mà ông Đinh Tiến Sử được cho là đứng đầu. Giá bán dâm mỗi lượt khách cho khách Trung Quốc là 550 nhân dân tệ (khoảng 1,8 triệu đồng), trong đó ông Sử hưởng 700.000 đồng.

theo cafef                              

Thông tin được đưa ra tại phiên họp báo Chính phủ thường kỳ chiều ngày 2/12.

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Dự án The phoenix Garden

Trả lời báo chí về vấn đề đầu tư condotel, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết sự phát triển của căn hộ du lịch bắt đầu từ năm 2015, giai đoạn 2016 – 2017 phát triển mạnh nhất rồi thoái trào kể từ năm 2018 đến nay. Số lượng giao dịch, theo thông tin của ông Hùng, đã giảm gần một nửa. Hiện cả nước đang có khoảng 30 nghìn căn condotel.

Về mức cam kết lợi nhuận quá cao của các chủ đầu tư condotel, Thứ trưởng cho biết đây là quan hệ dân sự nên pháp luật không cấm. Dù vậy, ông lưu ý các chủ đầu tư cần công khai minh bạch thông tin, tránh nguy cơ đổ vỡ tới các nhà đầu tư thứ cấp.

"Lợi nhuận chỉ ngang lãi suất tiết kiệm. Nếu cam kết lợi nhuận gấp 2-3 lần lãi suất tiết kiệm là phi lý. Ngân hàng cũng sẽ có kiểm soát chặt tín dụng cho đầu tư loại hình này", ông Hùng nói.

Về các quy định pháp lý, Thứ trưởng cho biết sẽ đề xuất xây dựng hướng dẫn, trong đó có mẫu hợp đồng mua bán condotel. Nhờ vậy các giao dịch sẽ có điều khoản ràng buộc trách nhiệm và quyền lợi của người bán, người mua, lưu ý lợi nhuận cam kết…

"Việc lưu ý lợi nhuận cam kết trong hợp đồng mẫu sẽ tạo ra hành lang pháp lý. Cơ quan Nhà nước sẽ can thiệp ở mức phù hợp", ông Hùng nói.

Theo Thứ trưởng, trong tháng 12/2019, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ VHTT&DL sẽ hoàn thành các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel như quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy chế vận hành quản lý, chuyển nhượng, mua bán, cấp chứng nhận sở hữu…

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Biệt thự sinh thái Đan Phượng The Phoenix Garden

"Do số lượng chuyển đổi trước, chủ đầu tư cho biết sẽ ưu tiên thực hiện cho những khách hàng đăng ký chuyển đổi trước. Nếu hết hạn mức mà các khách hàng vẫn tiếp tục đăng ký chuyển đổi thì chủ đầu tư không thể thực hiện được", Thành Đô thông báo.

Ngày 1/12, Chủ đầu tư dự án Cocobay đưa ra phương án chi tiết về việc ngừng chi trả thu nhập cam kết từ ngày 1/1/2020 sau khi gặp phải những bức xúc của khách hàng liên quan đến những phương án mà chủ đầu tư đưa ra quá mập mờ và bất lợi cho khách hàng.

 Xem chi tiết tại địa chỉ: The Phoenix Garden Đan Phượng

Thứ nhất, đối với chủ sở hữu tài sản là nhà ở Liền kề Hoàng Gia, Vườn phố sẽ được quyền sử dụng để ở kết hợp với kinh doanh. Công ty Thành Đô sẽ xây dựng bộ quy chế hợp tác để đảm bảo việc kinh doanh của các chủ sở hữu được thuận lợi nhất. Trong quý 1/2020, công ty Thành Đô sẽ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho từng khối nhà liền kề.

Trong quý 2/2020 sẽ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho từng căn nhà của các chủ sở hữu trong từng khối nhà, mỗi khối có 10 căn. Các chủ sở hữu có nhu cầu hoán đổi căn, hợp căn, hợp thừa để thuận tiện trong việc tổ chức kinh doanh thì phải thông báo đến chủ đầu tư trước ngày 31/12/2019 để phối hợp chuyển đổi. Sau thời gian này nếu muốn chuyển đổi thì sẽ phát sinh phí chuyển nhượng giữa các chủ sở hữu.

Đối với tài sản là nhà ở căn hộ chung cư, đây là phương án được nhiều khách hàng quan tâm nhất và có yêu cầu được làm rõ. Được biết, số lượng căn hộ chung cư được UBND Đà Nẵng điều chỉnh là 1016 căn hộ chung cư trong số 1856 căn Condotel (khoảng 50%). Do số lượng chuyển đổi trước, chủ đầu tư cho biết sẽ ưu tiên thực hiện cho những khách hàng đăng ký chuyển đổi trước. Nếu hết hạn mức mà các khách hàng vẫn tiếp tục đăng ký chuyển đổi thì chủ đầu tư không thể thực hiện được.

Liên quan đến mức phí 15%, chủ đầu tư cho rằng, đây là chi phí để thực hiện phục vụ đầu tư hạ tầng xã hội như: bố trí quỹ đất xây dựng hạ tầng xã hội như trường học, nhà xe, công viên, nhà sinh hoạt cộng đồng, trạm y tế.

Khách hàng có thể ở, chuyển nhượng cho thuê nhà hoặc nếu khách không có nhu cầu hợp tác khai thác thì công ty sẽ gửi thông tin về chương trình cho thuê mới đã đăng ký với các tập đoàn quản lý quốc tế của Pháp và Nhật Bản.

Đối với khách hàng không chuyển đổi loại hình và tiếp tục đồng hành sẽ được ký hợp đồng dài hạn với tập đoàn quốc có sự bảo lãnh của Thành Đô theo hình thức: nhận thu nhập cố định khoảng 5% theo hợp đồng mà chủ đầu tư đã ký với công ty quản lý hoặc nhận thu nhập theo tỷ lệ tối thiểu 80% từ lợi nhuận kinh doanh được kiểm toán.

Cuối cùng, đối với nhóm khách hàng muốn thanh lý hợp đồng mua bán sẽ phải chấp nhận các chi phí hỗ trợ lãi suất vay và chi phí trả nợ trước hạn tại ngân hàng SHB (nếu có), chi phí hỗ trợ bán hàng trước đây chủ sử hữu và công ty Thành Đô thỏa thuận và thống nhất

Đối với nhóm khách hàng không lựa chọn các phương án trên công ty Thành đô sẽ tập hợp các ý kiến kể từ 10/12/2019 và sẽ lựa chọn một đơn vị tư vấn cùng tham gia giải quyết.

Theo các khách hàng đã mua căn hộ tại Cocobay, đây là các phương án mà công ty Thành Đô đã đưa ra trước đó, chỉ là làm rõ thêm một số nội dung mà thông báo trước chưa nêu cụ thể. "Thành Đô đang tìm cách ép nhà đầu tư để giải quyết nhanh mọi việc", một khách hàng tại Hà Nội bức xúc.

Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Địa chỉ và Đường đến The Phoenix Garden

Nói về việc chuyển đổi sang chung cư của Cocobay, vị này đánh giá đây là một bước chữa cháy. "Chữa cháy đúng! bởi vì sao, vị trí của Cocobay thì nóng rồi mà Đà Nẵng hết đất làm chung cư từ lâu nên chung cư tại Đà Nẵng bán rất đắt".

Mới đây, chia sẻ trên mạng xã hội liên quan đến tổ hợp Cocobay Đà Nẵng vừa vỡ trận, ông Nguyễn Trung Vũ, chủ tịch HĐQT Cengroup đưa ra câu hỏi: "Có nên làm điều điên khùng tý ?

"Các bạn ơi bây giờ mà CEN đứng ra giải quyết vấn đề của Cocobay thì sao nhỉ? Các bạn thấy có điên không? Nhưng nếu làm được cũng mang lại nhiều cảm xúc thú vị đấy! Nhìn trên cao Cocobay đẹp thế này cơ mà!" -  Kèm theo đó, vị chủ tịch Cengroup đăng hình ảnh toàn cảnh Cocobay. 

Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Đường đến The Phoenix Garden

Ông Vũ cũng tiết lộ thêm "Cocobay cấu trúc xong thì cần có sự chung tay của các anh em môi giới". Thông tin này khiến dư luận có nhiều đồn đoán về việc Cengroup sẽ tham gia bán hàng tại siêu tổ hợp giải trí và căn hộ Cocobay.

Trước đó, trao đổi với chúng tôi, ông Vũ từng cho biết từ 6 tháng nay đất đai Đà Nẵng 6 tháng nay xuống rất mạnh, hầu như không có giao dịch. "Lý do, trước đó nhà đầu tư mua nhiều quá để chờ đất lên, sau đó đất tăng nhiều quá tăng gấp 3 lần và bắt đầu hạ. Những nhà đầu tư họ bị rụt lại. Những người đầu tư bằng tiền đi vay, họ buộc phải bán ra, bán ra nhiều nên đất đai xuống và xuống rất mạnh" ông Vũ chia sẻ. 

Nói về việc chuyển đổi sang chung cư của Cocobay, ông Vũ đánh giá đây là một bước chữa cháy. "Chữa cháy đúng! bởi vì sao, vị trí của Cocobay thì nóng rồi mà Đà Nẵng hết đất làm chung cư từ lâu nên chung cư tại Đà Nẵng bán rất đắt", chủ tịch Cengroup khẳng định.

Được biết, trong báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng 6 tháng đầu năm 2019, Savills cho biết giá căn hộ tại Đà Nẵng đang ở mức trung bình 55 triệu đồng/m2 trong bối cảnh nguồn cung liên tục khan hiếm.

Cụ thể, báo cáo của Savills chỉ rõ trước đây, phân khúc căn hộ ở Đà Nẵng được cho rằng không hấp dẫn các nhà đầu tư bằng biệt thự nghỉ dưỡng hay đất nền, nhưng thực tế cho thấy giá và giá thuê của căn hộ tại Đà Nẵng, đặc biệt các dự án ven biển đang có xu hướng tăng. Trong nửa đầu năm 2019, tỷ lệ hấp thụ trung bình cộng dồn của phân khúc căn hộ cao đạt 94% và giá chào bán trung bình đạt 2.500 USD/m 2 , tăng 39% so với mức 1,800 USD/m 2 trong nửa đầu năm 2018 do nguồn cung hạn chế. 

Savills dự kiến trong nửa cuối năm 2019, nguồn cung sẽ tiếp tục hạn chế, duy nhất chỉ có một dự án với quy mô 900 căn ra nhập thị trường.

Được biết, trước lúc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" về chi trả lợi nhuận cam kết liên quan condotel, UBND TP Đà Nẵng đã cho phép chuyển đổi hàng nghìn căn condotel tại dự án này thành chung cư.

Cụ thể, hồi tháng 2 năm nay, Đà Nẵng đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết TL 1/500 tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Theo văn bản này, Đà Nẵng quyết định điều chỉnh quy mô dự án hình thành 55 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, 57 lô biệt thự riêng lẻ, 120 lô biệt thự song lập, 218 căn nhà ở liền kề, 2.270 căn hộ chung cư và 1.370 căn condotel. Như vậy, quy mô dân số cư trú là 8.588 người. Số người lưu trú tại căn hộ khách sạn là 3.742 người. Mật độ xây dựng toàn khu là 33,65%, chiều cao tối đa 40 tầng.

Trong đó, 1.016 căn hộ condotel (không được phép hình ảnh đơn vị ở) đang xây dựng ở các cụm HH2, HH3, HH5 (Cổ Cò 3, Cổ Cò 1 và Cổ Cò 2) được chuyển đổi sang căn hộ chung cư. 843 căn ở các cụm này vẫn là condotel. Đây là khu vực mà Empire Group đã chào bán ra thị trường gần 2.000 căn condotel, với cam kết lợi nhuận 12% trong 8 năm.

Tại phân khu HH1, điều chỉnh chiều cao từ quy mô 50 tầng, 1.657 căn hộ thành tòa nhà tháp đôi với chiều cao tối đa 40 tầng, trong đó, có 3 tầng khối đế làm thương mại dịch vụ, một khối tháp căn hộ chung cư 554 căn và một khối tháp condotel 527 căn.

Với các công trình condotel cao tầng (25-30 tầng) chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 đều được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề.

Trong đó, 55 nhà ở liền kề và 120 biệt thự song lập hình thành trên nền lô đất HH4 và HH7. Ngoài ra là 42 biệt thự song lập ở tòa HH6.

Tại khu đất HH7, tòa nhà condotel 30 tầng phía tây thành tòa nhà căn hộ chung cư với 700 căn. Một phần khu HH9 được điều chỉnh thành 15 lô biệt thự.

Tham khảo dự án tại địa chỉ: The Matrix One MIK

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam

Câu chuyện phá vỡ cam kết lợi nhuận như ở Cocobay khong phải là chuyện mới lạ với thị trường condotel thế giới. Thực trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác. Vậy đâu là “góc chân Asin” củ một dự án Condotel.

Tham khảo dự án tại địa chỉ: Chung cư The Matrix One

Để hiểu rõ thêm về câu chuyện chủ dự án condotel không thực hiện được lời hứa về cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu căn hộ, cũng như những nguyên nhân khiến cho một dự án condotel thành bại, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam xung quanh câu chuyện đang được các nhà đầu tư, dư luận quan tâm trong những ngày qua.

Ông có đánh giá như thế nào về trường hợp Chủ đầu tư (CĐT) dự án condotel Cocobay Đà Nẵng mới đây đã thông báo dừng trả cam kết lợi nhuận 12% cho các chủ sở hữu căn hộ?

Ông Troy Griffiths: Việc một CĐT không hoàn thành cam kết lợi nhuận với chủ sở hữu condotel không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi.

Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước bởi cách đây 2 – 3 năm, chúng ta đã nhìn thấy một cuộc chạy đua giữa các dự án condotel về mức lợi nhuận cam kết, đẩy mức cam kết lên cao đến khó tin.

Khi dự án đi vào hoạt động, doanh thu không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án.

Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.

Với cuộc chạy đua này, liệu thị trường condotel sẽ có một cuộc "domino" sau Cocobay không, thưa ông?

Ông Troy Griffiths: Nếu nói là domino thì không chính xác bởi không vì câu chuyện Cocobay mà các dự án condotel khác cũng chấm dứt cam kết lợi nhuận. Tuy vậy, tôi chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng.

Lý do các dự án khác chấm dứt cam kết lợi nhuận (nếu có) là do bản thân dự án chứ không phải là hệ lụy của Cocobay.

Vậy theo ông các CĐT có nên tiếp tục thực hiện chính sách cam kết lợi nhuận không, hay cần có một phương án khác?

Ông Troy Griffiths: Cam kết lợi nhuận không sai, chỉ có cam kết lợi nhuận cao trong thời gian dài mà không có tính toán mới là mối nguy. Cam kết lợi nhuận phần nào xác định rõ trước dòng tiền CĐT/đơn vị vận hành phải trả và nhà đầu tư nhận được, từ đó có thể đem lại tính ổn định và dễ hoạch định tài chính.

Rủi ro xảy ra khi cam kết lợi nhuận trong thời gian quá dài, thị trường có thể có nhiều biến động, khiến việc thực hiện cam kết này khó khăn. Lúc này nhà đầu tư chỉ có thể trông cậy vào năng lực tài chính và uy tín của CĐT.

Một phương án khác là không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và CĐT/ đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Sau vụ vỡ trận của Cocobay, ông có lời khuyên gì cho thị trường condotel Việt Nam?

Đối với khách hàng: Trước những thông tin về Cocobay, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Tuy vậy, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư BĐS.

Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ. Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình.

Tuy vậy, nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn của CĐT, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận.

Đối với CĐT:

Nếu họ phải chấm dứt cam kết lợi nhuận, họ cần ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Đối với doanh nghiệp đang thực hiện cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư, họ cần phải duy trì niềm tin của nhà đầu tư bằng cách minh chứng bảng cân đối kế toán mạnh, đảm bảo sẽ thực hiện đầy đủ cam kết.

Đối với doanh nghiệp đang kinh doanh condotel, cần có cái nhìn nghiêm túc với mức lợi nhuận cam kết. Từ bài học của cocobay, họ phải có những tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo đưa ra mức lợi nhuận cam kết phù hợp với năng lực tài chính và tình hình kinh doanh dự kiến.

Hoặc một hướng đi khác là không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và CĐT/ đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Xin cám ơn ông về cuộc trao đổi này!

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự Vườn Cam Hoài Đức

Nhật Minh (thực hiện)