Chi tiết Chính Sách, Bảng giá các căn biệt thự tại địa chỉ: Biệt thự sinh thái Đan Phượng

Theo các chuyên gia trong ngành, tâm lý của người mua bất động sản (BĐS) cực kì quan trọng đối với việc “xuống tiền” của họ. Một dự án có được hấp thụ tốt hay không phụ thuộc phần lớn vào niềm tin của người mua dành cho chủ đầu tư.

Rõ ràng, sau tất cả những sự việc đã diễn ra trên thị trường BĐS thời gian qua đã tác động khá rõ nét đến tâm lý của cả người mua thực lẫn giới đầu tư địa ốc. Theo các chuyên gia trong ngành, sự e dè, nghe ngóng và chờ đợi là những cụm từ thể hiện động thái của khách mua BĐS hiện nay.

Trao đổi về câu chuyện này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, tâm lý của người mua BĐS rất quan trọng đối với dự án và thị trường BĐS nói chung. Trong đó, vai trò của cả chính quyền lẫn chủ đầu tư  tác động đến mạnh nhất đếnn tâm lý khách mua, đặc biệt sau rất nhiều những “sự cố” về pháp lý dự án.

Ở vai trò của chính quyền, bà Dung cho rằng, đầu tiên chính quyền địa phương phải có cách nào đó để người dân có thể tiếp cận tốt nhất với quy hoạch của dự án, chẳng hạn như công khai những quy hoạch tổng thể lên phần mềm ứng dụng. Hiện tỉnh Đồng Nai đã làm được điều này. Thời gian qua, nhiều dự án “ma” đã chào bán trên thị trường, có những người mua không thể lên trang Web để tìm hiểu thì bản thân chính quyền ở một số địa phương đã cho người xuống tận khu đất để treo băng rôn, chủ động đưa tin đến người dân.

Niềm tin của người mua BĐS rất quan trọng trong quyết định mua sản phẩm. Ảnh: Minh họa internet

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu sinh thái Đan Phượng

Còn đối với chủ đầu tư, cần có những đảm bảo cho người mua bằng cách trình được giấy tờ pháp lý về khu đất dự án để người mua yên tâm. Theo bà Dung, thời gian qua tâm lý của người mua BĐS không ổn định, lùm xum về pháp lý dự án xảy ra cũng bởi phần lớn liên quan đến việc chủ đầu tư không rõ ràng.

“Bản thân người mua phải chủ động yêu cầu chủ đầu tư đưa ra những giấy tờ này: Sổ đỏ, quy hoạch tổng thể, quy hoạch 1/500…tuy nhiên, trên thực tế thị trường có những khu đất chủ đầu tư còn làm giả sổ đỏ hoặc quy hoạch 1/500 để xuất trình cho người mua. Trường hợp như này cũng rất khó cho người mua xác định đâu là thật, đâu là giả”, bà Dung cho hay.

Theo đó, theo bà Dung, bản thân người mua phải tỉnh táo, tên tuổi, uy tín của chủ đầu tư là rất trong trọng trong trường hợp này. Với những chủ đầu tư hoàn toàn mới xuất hiện trên thị trường, người mua cần phải thực sự cẩn trọng.

“Đứng về phía chủ đầu tư thì tạo dựng niềm tin với người mua là quan trọng nhất. Tâm lý của người mua BĐS rất quan trọng, dự án có hấp thụ tốt hay không phụ thuộc phần lớn vào niềm tin của người mua dành cho các CĐT. Với những chủ đầu tư đã có sẵn uy tín trên thị trường, đặc biệt luôn có khả năng giao sản phẩm đúng tiến độ thì khả năng bán được hàng bao giờ cũng cao hơn các chủ đầu tư khác”, bà Dung nhấn mạnh.

Mà niềm tin đó được tạo dựng từ việc chủ đầu tư đảm bảo bàn giao sản phẩm đúng hạn, hoàn thành đúng tiến độ. Theo bà Dung, nếu bản thân chủ đầu tư chưa đủ điều kiện phát triển dự án đúng tiến độ hoặc luôn trong tư thế cứ chào bán còn khởi công hay hoàn thành lúc nào cũng được sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến uy tín của chính doanh nghiệp và tâm lý của khách hàng.

“Doanh nghiệp nên tránh những trường hợp như vậy. Trong bối cảnh thị trường như hiện nay hãy đảm bảo đủ điều kiện phát triển dự án, giấy tờ sạch sẽ hãy chào bán, tránh trường hợp bán rồi phải dừng lại do không đủ điều kiện, sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến uy tín doanh nghiệp về lâu dài”, Giám đốc CBRE Việt Nam khuyến cáo,

Cùng quan điểm, một số chuyên gia cho rằng, sau hàng loạt thông tin về những dự án “ma” của công ty Alibaba và một số công ty BĐS khác xuất hiện trên thị trường, niềm tin của người mua BĐS dường như đang dần vơi. Không phải họ không muốn bỏ tiền vào BĐS nhưng tâm lý thận trọng của người mua đã tác động đến giao dịch chung của toàn thị trường. Để quyết định “xuống tiền” một dự án trở nên khó khăn hơn đối với họ, khi bản thân họ không còn cảm thấy dòng tiền bỏ ra được an toàn.

Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Tây Land cho rằng, chính tâm lý e ngại của người mua đã ảnh hưởng đến giao dịch của dự án BĐS. Mua bán BĐS cũng theo kiểu “buôn bán có hội có phường”, nếu nguồn cung càng nhiều thì người mua càng nhiều khiến thị trường sôi động lên. Nhưng nguồn cung ít thì tâm lý “sợ” lại càng thể hiện rõ. Người mua có thể chuyển sang kinh doanh cái khác, thậm chí không dám mua BĐS nữa. Điều này lại càng làm thị trường đi xuống luôn.

Theo ông Bình, trên thị trường hiện nay, phân khúc đất nền đang bị ảnh hưởng tâm lý người mua rõ nét nhất. Một số dự án pháp lý không hoàn thiện, cộng với một số thông tin không tốt về dự án đã ảnh hưởng đến các dự án khác và toàn thị trường. “Có cảm giác là khách hàng bây giờ khi mua BĐS phải tìm hiểu rất kỹ về pháp lý, họ thận trọng hơn xưa rất nhiều, điều này cũng là nguyên nhân khiến thị trường nhà đất chậm đi”, ông Bình nhấn mạnh.

Xem chi tiết tại địa chỉ: The Phoenix Garden Đan Phượng

Nhà đầu tư nếu chỉ dựa vào cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư rồi đi vay tiền ngân hàng để đầu tư Condotel thì sẽ gặp rủi ro. Cần hết sức lưu ý vấn đề thanh toán và “bẫy” thanh khoản...

Trao đổi với PV Infonet, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, đa số các doanh nghiệp đầu tư ồ ạt vào bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng là doanh nghiệp có thế mạnh về xây dựng công trình. Tuy nhiên, những doanh nghiệp này lại không mạnh về phát triển hạ tầng, dịch vụ du lịch tạo nên những giá trị sống đáp ứng được kinh doanh du lịch.

Theo đó, câu chuyện “vỡ trận” trại Cocobay Đà Nẵng, ông Đính cho rằng, chủ đầu tư đã không có kinh nghiệm để tận dụng lợi thế phát triển BĐS du lịch ở Đà Nẵng.

Và đó cũng là kết quả của một số đơn vị làm BĐS khi nhảy sang phát triển BĐS du lịch còn đang yếu và thiếu kinh nghiệm.

Điều này dẫn đến hiệu quả sau đầu tư của họ không cao và không tạo được lợi nhuận mục tiêu nên không thể thực hiện được cam kết với khách hàng.

Thế nhưng, theo ông Đính, sự việc tại Cocobay Đà Nẵng chỉ là sự việc của một chủ đầu tư dự án, không phản ánh cả thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Bởi lẽ trên thị trường BĐS du lịch khá nhiều doanh nghiệp trong nước đã có những kết quả tốt qua việc kinh doanh khai thác vận hành các BĐS nghỉ dưỡng.

Nhiều doanh nghiệp BĐS khác khi tham gia vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng cũng tự nhận biết không có khả năng khai thác, không có thị trường nên đã hợp tác với những thương hiệu lớn và có được thành công.

Cũng theo ông Đính, thông thường cam kết lợi nhuận trên 10%/năm thực sự tiềm ẩn cực kỳ nhiều rủi ro.

Rủi ro này trải đều cho tất cả từ chủ đầu tư, nhà đầu tư và cho chính địa phương nơi có dự án.

Còn chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong đánh giá, về mặt pháp lý, khi đầu tư vào phải BĐS nghỉ dưỡng cần chú ý về sổ đỏ, sổ hồng, quy hoạch, công năng có đúng như quảng cáo không. Sẽ rất rủi ro nếu tất cả chỉ là lời hứa “miệng”.

“Rủi ro liên quan đến vấn đề lãi suất, cam kết lợi nhuận, từ đó dẫn đến “bẫy” thanh khoản đặc biệt là tiền vay của nhà đầu tư.

Tuyệt đối tránh đi vay nợ để đầu tư lướt sóng, nhất là dựa vào cam kết của chủ dự án 10-12%/năm rồi đi vay nợ ngân hàng với lãi suất 7-8% rồi vẫn được lời vài phần trăm - không có chuyện đó.

Bởi câu chuyện này gắn với khả năng cho khách thuê, khả năng cam kết nợ, thực tế giữa cam kết chủ dự án với mình còn khấu trừ khoản này khoản này thì không phải được nhận 12%. Cần hết sức lưu ý vấn đề thanh toán và “bẫy” thanh khoản”, ông Phong lưu ý.

  Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Địa chỉ và Đường đến The Phoenix Garden

Theo Minh Thư                   

Quyết định "truy nã đặc biệt" bị can Đinh Tiến Sử sau khi bỏ trốn.

Dự án này được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%,/năm nhưng thực tế, mức lợi nhuận này khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu, sau đó chủ đầu tư xin giảm xuống 8%/năm và cuối cùng là vỡ cam kết.

Ngày 2/12, Tuổi trẻ cho biết theo nguồn tin từ Cục Điều tra Hình sự Bộ Quốc phòng, bị can Đinh Tiến Sử (47 tuổi, quê quán Kỳ Anh, Hà Tĩnh) - Tổng giám đốc Công ty TNHH Sản xuất, thương mại, dịch vụ Bạch Việt (Bavico) đã bị Cơ quan Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng phối hợp với Công an tỉnh Thừa Thiên Huế tiến hành bắt vào ngày 30-11-2019, khi đang trốn tại TP Huế.

Được biết, Bavico là chủ đầu tư dự án căn hộ khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Dự án này được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%,/năm nhưng thực tế, mức lợi nhuận này khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu, sau đó, chủ đầu tư xin giảm xuống 8%/năm và cuối cùng là vỡ cam kết.

Được biết, từ năm 2015, rất nhiều khách hàng bỏ tiền tỷ mua hơn 100 căn hộ du lịch tại dự án Bavico Nha Trang. Giá mua thời điểm đó giao động 1 tỷ - hơn 2 tỷ đồng/căn hộ tùy diện tích. Trong hợp đồng mua bán, ông Đinh Tiến Sử (Giám đốc công ty Bạch Việt) đã cam kết, sau khi khách hàng mua căn hộ sẽ giao lại cho công ty kinh doanh và lợi nhuận hàng năm thu được từ việc cho thuê là 15%/tổng giá trị căn hộ. Nếu công ty chậm trả lợi nhuận sẽ chịu phạt lãi 0,2 %/ngày.

Nhiều khách hàng mua căn hộ condotel Bavico Nha Trang kêu cứu.

Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Địa chỉ và Đường đến The Phoenix Garden

Tuy nhiên, Dự án này được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%,/năm nhưng thực tế, mức lợi nhuận này khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu, sau đó, chủ đầu tư xin giảm xuống 8%/năm nhưng sau đó ngay cả cam kết 8%/năm cũng không trả được và cuối cùng là vỡ trận. Ngày 20/8, nhóm khách hàng từ Hà Nội, TP.HCM, Nha Trang, Vũng Tàu… mua căn hộ condotel Bavico đã đến khách sạn này để đòi trả nợ và trả lại condotel cho chủ đầu tư.

Sau đó, khách hàng mua căn hộ tại đây mới vỡ lẽ,  khi bán căn hộ du lịch này, chủ đầu tư không thực hiện việc xuất hóa đơn đỏ cho khách hàng, một căn hộ du lịch được bán cho nhiều người. Đặc biệt nghiêm trọng hơn, dự án khách sạn Bavico được xây dựng trên khu đất có diện tích hơn 3000m2, khu đất thuộc quản lý của quân khu 5. Đây là đất công ty Bạch Việt thuê của quân khu 5, do đó công ty Bạch Việt không được phép mua bán căn hộ du lịch trên đất Quốc phòng.

Khách sạn Bavico Nha Trang (Khánh Hòa).

Tham khảo thông tin chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu đô thị sinh thái Đan Phượng

Chính vì vậy, ngày 24-10-2019, Cơ quan Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng đã có quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can Đinh Tiến Sử về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" trong vụ án xảy ra tại 2 dự án khách sạn là Bavico Đà Lạt (thuộc dự án khách sạn T18; số 3 Lê Thị Hồng Gấm, TP Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng) và khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Ông Sử bị khởi tố do bán căn hộ đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB Bank) cho nhiều người dân tại 2 dự án khách sạn trên.

Trước đó, Cơ quan Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng ra thông báo đề nghị những khách hàng mua căn hộ du lịch tại 2 dự án khách sạn Bavico Đà Lạt và Bavico Nha Trang cung cấp các giấy tờ liên quan đến việc mua bán để phục vụ điều tra.

Đáng chú ý, ông Đinh Tiến Sử đang là bị can của vụ án chứa mại dâm tại khách sạn Bavico Nha Trang vì có liên quan đến hành vi tổ chức bán dâm cho khách Trung Quốc. Trong vụ án này, VKSND TP Nha Trang truy tố 4 bị cáo cùng tội chứa mại dâm mà ông Đinh Tiến Sử được cho là đứng đầu. Giá bán dâm mỗi lượt khách cho khách Trung Quốc là 550 nhân dân tệ (khoảng 1,8 triệu đồng), trong đó ông Sử hưởng 700.000 đồng.

theo cafef                              

Thông tin được đưa ra tại phiên họp báo Chính phủ thường kỳ chiều ngày 2/12.

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Dự án The phoenix Garden

Trả lời báo chí về vấn đề đầu tư condotel, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết sự phát triển của căn hộ du lịch bắt đầu từ năm 2015, giai đoạn 2016 – 2017 phát triển mạnh nhất rồi thoái trào kể từ năm 2018 đến nay. Số lượng giao dịch, theo thông tin của ông Hùng, đã giảm gần một nửa. Hiện cả nước đang có khoảng 30 nghìn căn condotel.

Về mức cam kết lợi nhuận quá cao của các chủ đầu tư condotel, Thứ trưởng cho biết đây là quan hệ dân sự nên pháp luật không cấm. Dù vậy, ông lưu ý các chủ đầu tư cần công khai minh bạch thông tin, tránh nguy cơ đổ vỡ tới các nhà đầu tư thứ cấp.

"Lợi nhuận chỉ ngang lãi suất tiết kiệm. Nếu cam kết lợi nhuận gấp 2-3 lần lãi suất tiết kiệm là phi lý. Ngân hàng cũng sẽ có kiểm soát chặt tín dụng cho đầu tư loại hình này", ông Hùng nói.

Về các quy định pháp lý, Thứ trưởng cho biết sẽ đề xuất xây dựng hướng dẫn, trong đó có mẫu hợp đồng mua bán condotel. Nhờ vậy các giao dịch sẽ có điều khoản ràng buộc trách nhiệm và quyền lợi của người bán, người mua, lưu ý lợi nhuận cam kết…

"Việc lưu ý lợi nhuận cam kết trong hợp đồng mẫu sẽ tạo ra hành lang pháp lý. Cơ quan Nhà nước sẽ can thiệp ở mức phù hợp", ông Hùng nói.

Theo Thứ trưởng, trong tháng 12/2019, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ VHTT&DL sẽ hoàn thành các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel như quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy chế vận hành quản lý, chuyển nhượng, mua bán, cấp chứng nhận sở hữu…

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Biệt thự sinh thái Đan Phượng The Phoenix Garden

"Do số lượng chuyển đổi trước, chủ đầu tư cho biết sẽ ưu tiên thực hiện cho những khách hàng đăng ký chuyển đổi trước. Nếu hết hạn mức mà các khách hàng vẫn tiếp tục đăng ký chuyển đổi thì chủ đầu tư không thể thực hiện được", Thành Đô thông báo.

Ngày 1/12, Chủ đầu tư dự án Cocobay đưa ra phương án chi tiết về việc ngừng chi trả thu nhập cam kết từ ngày 1/1/2020 sau khi gặp phải những bức xúc của khách hàng liên quan đến những phương án mà chủ đầu tư đưa ra quá mập mờ và bất lợi cho khách hàng.

 Xem chi tiết tại địa chỉ: The Phoenix Garden Đan Phượng

Thứ nhất, đối với chủ sở hữu tài sản là nhà ở Liền kề Hoàng Gia, Vườn phố sẽ được quyền sử dụng để ở kết hợp với kinh doanh. Công ty Thành Đô sẽ xây dựng bộ quy chế hợp tác để đảm bảo việc kinh doanh của các chủ sở hữu được thuận lợi nhất. Trong quý 1/2020, công ty Thành Đô sẽ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho từng khối nhà liền kề.

Trong quý 2/2020 sẽ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho từng căn nhà của các chủ sở hữu trong từng khối nhà, mỗi khối có 10 căn. Các chủ sở hữu có nhu cầu hoán đổi căn, hợp căn, hợp thừa để thuận tiện trong việc tổ chức kinh doanh thì phải thông báo đến chủ đầu tư trước ngày 31/12/2019 để phối hợp chuyển đổi. Sau thời gian này nếu muốn chuyển đổi thì sẽ phát sinh phí chuyển nhượng giữa các chủ sở hữu.

Đối với tài sản là nhà ở căn hộ chung cư, đây là phương án được nhiều khách hàng quan tâm nhất và có yêu cầu được làm rõ. Được biết, số lượng căn hộ chung cư được UBND Đà Nẵng điều chỉnh là 1016 căn hộ chung cư trong số 1856 căn Condotel (khoảng 50%). Do số lượng chuyển đổi trước, chủ đầu tư cho biết sẽ ưu tiên thực hiện cho những khách hàng đăng ký chuyển đổi trước. Nếu hết hạn mức mà các khách hàng vẫn tiếp tục đăng ký chuyển đổi thì chủ đầu tư không thể thực hiện được.

Liên quan đến mức phí 15%, chủ đầu tư cho rằng, đây là chi phí để thực hiện phục vụ đầu tư hạ tầng xã hội như: bố trí quỹ đất xây dựng hạ tầng xã hội như trường học, nhà xe, công viên, nhà sinh hoạt cộng đồng, trạm y tế.

Khách hàng có thể ở, chuyển nhượng cho thuê nhà hoặc nếu khách không có nhu cầu hợp tác khai thác thì công ty sẽ gửi thông tin về chương trình cho thuê mới đã đăng ký với các tập đoàn quản lý quốc tế của Pháp và Nhật Bản.

Đối với khách hàng không chuyển đổi loại hình và tiếp tục đồng hành sẽ được ký hợp đồng dài hạn với tập đoàn quốc có sự bảo lãnh của Thành Đô theo hình thức: nhận thu nhập cố định khoảng 5% theo hợp đồng mà chủ đầu tư đã ký với công ty quản lý hoặc nhận thu nhập theo tỷ lệ tối thiểu 80% từ lợi nhuận kinh doanh được kiểm toán.

Cuối cùng, đối với nhóm khách hàng muốn thanh lý hợp đồng mua bán sẽ phải chấp nhận các chi phí hỗ trợ lãi suất vay và chi phí trả nợ trước hạn tại ngân hàng SHB (nếu có), chi phí hỗ trợ bán hàng trước đây chủ sử hữu và công ty Thành Đô thỏa thuận và thống nhất

Đối với nhóm khách hàng không lựa chọn các phương án trên công ty Thành đô sẽ tập hợp các ý kiến kể từ 10/12/2019 và sẽ lựa chọn một đơn vị tư vấn cùng tham gia giải quyết.

Theo các khách hàng đã mua căn hộ tại Cocobay, đây là các phương án mà công ty Thành Đô đã đưa ra trước đó, chỉ là làm rõ thêm một số nội dung mà thông báo trước chưa nêu cụ thể. "Thành Đô đang tìm cách ép nhà đầu tư để giải quyết nhanh mọi việc", một khách hàng tại Hà Nội bức xúc.

Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Địa chỉ và Đường đến The Phoenix Garden

Nói về việc chuyển đổi sang chung cư của Cocobay, vị này đánh giá đây là một bước chữa cháy. "Chữa cháy đúng! bởi vì sao, vị trí của Cocobay thì nóng rồi mà Đà Nẵng hết đất làm chung cư từ lâu nên chung cư tại Đà Nẵng bán rất đắt".

Mới đây, chia sẻ trên mạng xã hội liên quan đến tổ hợp Cocobay Đà Nẵng vừa vỡ trận, ông Nguyễn Trung Vũ, chủ tịch HĐQT Cengroup đưa ra câu hỏi: "Có nên làm điều điên khùng tý ?

"Các bạn ơi bây giờ mà CEN đứng ra giải quyết vấn đề của Cocobay thì sao nhỉ? Các bạn thấy có điên không? Nhưng nếu làm được cũng mang lại nhiều cảm xúc thú vị đấy! Nhìn trên cao Cocobay đẹp thế này cơ mà!" -  Kèm theo đó, vị chủ tịch Cengroup đăng hình ảnh toàn cảnh Cocobay. 

Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Đường đến The Phoenix Garden

Ông Vũ cũng tiết lộ thêm "Cocobay cấu trúc xong thì cần có sự chung tay của các anh em môi giới". Thông tin này khiến dư luận có nhiều đồn đoán về việc Cengroup sẽ tham gia bán hàng tại siêu tổ hợp giải trí và căn hộ Cocobay.

Trước đó, trao đổi với chúng tôi, ông Vũ từng cho biết từ 6 tháng nay đất đai Đà Nẵng 6 tháng nay xuống rất mạnh, hầu như không có giao dịch. "Lý do, trước đó nhà đầu tư mua nhiều quá để chờ đất lên, sau đó đất tăng nhiều quá tăng gấp 3 lần và bắt đầu hạ. Những nhà đầu tư họ bị rụt lại. Những người đầu tư bằng tiền đi vay, họ buộc phải bán ra, bán ra nhiều nên đất đai xuống và xuống rất mạnh" ông Vũ chia sẻ. 

Nói về việc chuyển đổi sang chung cư của Cocobay, ông Vũ đánh giá đây là một bước chữa cháy. "Chữa cháy đúng! bởi vì sao, vị trí của Cocobay thì nóng rồi mà Đà Nẵng hết đất làm chung cư từ lâu nên chung cư tại Đà Nẵng bán rất đắt", chủ tịch Cengroup khẳng định.

Được biết, trong báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng 6 tháng đầu năm 2019, Savills cho biết giá căn hộ tại Đà Nẵng đang ở mức trung bình 55 triệu đồng/m2 trong bối cảnh nguồn cung liên tục khan hiếm.

Cụ thể, báo cáo của Savills chỉ rõ trước đây, phân khúc căn hộ ở Đà Nẵng được cho rằng không hấp dẫn các nhà đầu tư bằng biệt thự nghỉ dưỡng hay đất nền, nhưng thực tế cho thấy giá và giá thuê của căn hộ tại Đà Nẵng, đặc biệt các dự án ven biển đang có xu hướng tăng. Trong nửa đầu năm 2019, tỷ lệ hấp thụ trung bình cộng dồn của phân khúc căn hộ cao đạt 94% và giá chào bán trung bình đạt 2.500 USD/m 2 , tăng 39% so với mức 1,800 USD/m 2 trong nửa đầu năm 2018 do nguồn cung hạn chế. 

Savills dự kiến trong nửa cuối năm 2019, nguồn cung sẽ tiếp tục hạn chế, duy nhất chỉ có một dự án với quy mô 900 căn ra nhập thị trường.

Được biết, trước lúc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" về chi trả lợi nhuận cam kết liên quan condotel, UBND TP Đà Nẵng đã cho phép chuyển đổi hàng nghìn căn condotel tại dự án này thành chung cư.

Cụ thể, hồi tháng 2 năm nay, Đà Nẵng đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết TL 1/500 tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Theo văn bản này, Đà Nẵng quyết định điều chỉnh quy mô dự án hình thành 55 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, 57 lô biệt thự riêng lẻ, 120 lô biệt thự song lập, 218 căn nhà ở liền kề, 2.270 căn hộ chung cư và 1.370 căn condotel. Như vậy, quy mô dân số cư trú là 8.588 người. Số người lưu trú tại căn hộ khách sạn là 3.742 người. Mật độ xây dựng toàn khu là 33,65%, chiều cao tối đa 40 tầng.

Trong đó, 1.016 căn hộ condotel (không được phép hình ảnh đơn vị ở) đang xây dựng ở các cụm HH2, HH3, HH5 (Cổ Cò 3, Cổ Cò 1 và Cổ Cò 2) được chuyển đổi sang căn hộ chung cư. 843 căn ở các cụm này vẫn là condotel. Đây là khu vực mà Empire Group đã chào bán ra thị trường gần 2.000 căn condotel, với cam kết lợi nhuận 12% trong 8 năm.

Tại phân khu HH1, điều chỉnh chiều cao từ quy mô 50 tầng, 1.657 căn hộ thành tòa nhà tháp đôi với chiều cao tối đa 40 tầng, trong đó, có 3 tầng khối đế làm thương mại dịch vụ, một khối tháp căn hộ chung cư 554 căn và một khối tháp condotel 527 căn.

Với các công trình condotel cao tầng (25-30 tầng) chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 đều được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề.

Trong đó, 55 nhà ở liền kề và 120 biệt thự song lập hình thành trên nền lô đất HH4 và HH7. Ngoài ra là 42 biệt thự song lập ở tòa HH6.

Tại khu đất HH7, tòa nhà condotel 30 tầng phía tây thành tòa nhà căn hộ chung cư với 700 căn. Một phần khu HH9 được điều chỉnh thành 15 lô biệt thự.

Tham khảo dự án tại địa chỉ: The Matrix One MIK

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam

Câu chuyện phá vỡ cam kết lợi nhuận như ở Cocobay khong phải là chuyện mới lạ với thị trường condotel thế giới. Thực trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác. Vậy đâu là “góc chân Asin” củ một dự án Condotel.

Tham khảo dự án tại địa chỉ: Chung cư The Matrix One

Để hiểu rõ thêm về câu chuyện chủ dự án condotel không thực hiện được lời hứa về cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu căn hộ, cũng như những nguyên nhân khiến cho một dự án condotel thành bại, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam xung quanh câu chuyện đang được các nhà đầu tư, dư luận quan tâm trong những ngày qua.

Ông có đánh giá như thế nào về trường hợp Chủ đầu tư (CĐT) dự án condotel Cocobay Đà Nẵng mới đây đã thông báo dừng trả cam kết lợi nhuận 12% cho các chủ sở hữu căn hộ?

Ông Troy Griffiths: Việc một CĐT không hoàn thành cam kết lợi nhuận với chủ sở hữu condotel không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi.

Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước bởi cách đây 2 – 3 năm, chúng ta đã nhìn thấy một cuộc chạy đua giữa các dự án condotel về mức lợi nhuận cam kết, đẩy mức cam kết lên cao đến khó tin.

Khi dự án đi vào hoạt động, doanh thu không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án.

Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.

Với cuộc chạy đua này, liệu thị trường condotel sẽ có một cuộc "domino" sau Cocobay không, thưa ông?

Ông Troy Griffiths: Nếu nói là domino thì không chính xác bởi không vì câu chuyện Cocobay mà các dự án condotel khác cũng chấm dứt cam kết lợi nhuận. Tuy vậy, tôi chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng.

Lý do các dự án khác chấm dứt cam kết lợi nhuận (nếu có) là do bản thân dự án chứ không phải là hệ lụy của Cocobay.

Vậy theo ông các CĐT có nên tiếp tục thực hiện chính sách cam kết lợi nhuận không, hay cần có một phương án khác?

Ông Troy Griffiths: Cam kết lợi nhuận không sai, chỉ có cam kết lợi nhuận cao trong thời gian dài mà không có tính toán mới là mối nguy. Cam kết lợi nhuận phần nào xác định rõ trước dòng tiền CĐT/đơn vị vận hành phải trả và nhà đầu tư nhận được, từ đó có thể đem lại tính ổn định và dễ hoạch định tài chính.

Rủi ro xảy ra khi cam kết lợi nhuận trong thời gian quá dài, thị trường có thể có nhiều biến động, khiến việc thực hiện cam kết này khó khăn. Lúc này nhà đầu tư chỉ có thể trông cậy vào năng lực tài chính và uy tín của CĐT.

Một phương án khác là không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và CĐT/ đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Sau vụ vỡ trận của Cocobay, ông có lời khuyên gì cho thị trường condotel Việt Nam?

Đối với khách hàng: Trước những thông tin về Cocobay, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Tuy vậy, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư BĐS.

Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ. Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình.

Tuy vậy, nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn của CĐT, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận.

Đối với CĐT:

Nếu họ phải chấm dứt cam kết lợi nhuận, họ cần ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Đối với doanh nghiệp đang thực hiện cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư, họ cần phải duy trì niềm tin của nhà đầu tư bằng cách minh chứng bảng cân đối kế toán mạnh, đảm bảo sẽ thực hiện đầy đủ cam kết.

Đối với doanh nghiệp đang kinh doanh condotel, cần có cái nhìn nghiêm túc với mức lợi nhuận cam kết. Từ bài học của cocobay, họ phải có những tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo đưa ra mức lợi nhuận cam kết phù hợp với năng lực tài chính và tình hình kinh doanh dự kiến.

Hoặc một hướng đi khác là không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và CĐT/ đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Xin cám ơn ông về cuộc trao đổi này!

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự Vườn Cam Hoài Đức

Nhật Minh (thực hiện)

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự The Phoenix Garden

"Không, chúng tôi không chết vì lòng tham mà chết vì một niềm tin. Niềm tin mãnh liệt vào chủ đầu tư Thành Đô, người đã vẽ ra cho chúng tôi một bức tranh sống động về tương lai của 

Trả lời về những nhận định nhà đầu tư không tỉnh táo, tham lam khi nhìn thấy mức lợi nhuận cam kết 12%/năm cho condotel của Cocobay, T.S. Toán học Mai Huy Tân, vị khách hàng từng bỏ 600 tỷ đồng mua các sản phẩm bất động sản của Thành Đô tại Đà Nẵng cho biết, ông từng đầu tư Công ty Xúc xích Đức Việt. Lợi nhuận ròng của công ty tôi cao hơn nhiều so với mức 12%. 

"Tôi cũng là người kinh doanh, biết mức giá Thành Đô đang cho thuê đối với các căn hộ, khách sạn, biệt thự, tôi hiểu nếu dự án được quản lý tốt, chủ đầu tư hoàn toàn có thể trả được mức này. Tôi nghĩ nhà đầu tư không tham, cũng không có chuyện không tỉnh táo", ông Tân nhấn mạnh.

"Như vậy bài toán ở đây là Thành Đô phải tập trung giải quyết cho tốt công việc kinh doanh. Chứ hiện nay Thành Đô đang đầu tư dàn trải, cực kỳ lãng phí và không hiệu quả đối với nhóm condotel, 80% vốn huy động của nhà đầu tư để xây nhiều tòa condotel cao tầng dở dang nên không tạo ra dòng tiền. Lỗi đó là của Thành Đô, ông Tân tiết lộ.

Cũng vô cùng bức xúc, nhà đầu tư Yen Lam đã chia sẻ với cộng đồng khách hàng mua Cocobay rằng: "Cocobay - Nỗi đau không của riêng tôi. Tất cả mọi người đều nói những người đầu tư vào Cocobay như chúng tôi chết là vì lòng tham".

"Không, chúng tôi không chết vì lòng tham mà chết vì một niềm tin. Niềm tin mãnh liệt vào chủ đầu tư Thành Đô, người đã vẽ ra cho chúng tôi một bức tranh sống động về tương lai của Cocobay - Tổ hợp vui chơi giải trí lớn nhất Đông Nam Á. Chúng tôi tin Thành Đô sẽ làm được và tin rằng Việt Nam mình cũng cần có một tổ hợp như vậy để thu hút khách du lịch nên mới đầu tư", nhà đầu tư này cho biết.

Cũng theo nhà đầu tư này,  thực chất tỷ lệ lợi nhuận mà khách hàng tại Cocobay nhận được chỉ ở mức 9,5% sau khi trừ thuế. Nếu tổng số tiền đầu tư là 1 tỷ đồng, trong đó bao gồm 10% thuế VAT, 2% phí bảo trì. Số tiền được tính lợi nhuận cam kết là 1.000.000.000 : 112% = 893 triệu đồng. Số tiền lợi nhuận cam kết nhận được với cam kết 12% là107 triệu đồng. Tuy nhiên, sau khi trừ thuế môn bài 1 triệu đồng/boutique, 300 nghìn/căn hộ, tiền thuế 10% (5% VAT, 5% TNCN) số tiền thực nhà đầu tư chỉ nhận được 95,4 triệu đồng, tương đương tỷ suất sinh lời chỉ 9,5%".

"Trong khi lãi suất chúng tôi vay ngân hàng cho khoản tiền 1 tỷ này là 13%-13.5%. Như vậy chúng tôi đang phải bù lỗ cho khoản đầu tư này là 3,6% - 4,1%. Tôi xin hỏi các vị chỉ cho thấy chúng tôi tham ở chỗ nào?", nhà đầu tư này bức xúc.

Bà Yen Lam nói tiếp: "Các vị sẽ mỉa mai tiếp là tại sao bù lỗ như vậy nhưng chúng tôi vẫn đầu tư? Vâng, chúng tôi đầu tư vô đây là vì chúng tôi nghĩ đó là phương án có thể tích góp tài sản một cách từ từ theo thu nhập của chúng tôi (hầu hết là những người sắp đến tuổi hưu, đã nghỉ hưu, những người có dòng tiền thu nhập đều nhưng không cao) và mong có 1 khoản tiền thu nhập thụ động từ cho thuê tài sản này sau khi đã trả hết nợ gốc.

Các vị nói với lợi nhuận cam kết lên đến 12% (thực chất 9,5%) là không tưởng, vậy tôi hỏi các vị tất cả các công ty khi đi vay vốn kinh doanh tại Ngân hàng với lãi suất 13%-13,5% họ có làm ra khoản lãi hơn số này không? Xin thưa với các vị là có. Vì nếu không chả ai đi vay nhân hàng làm gì, và ngân hàng làm sao tồn tại, kinh tế phát triển.

Cuối cùng các vị có biết là chúng tôi chấp nhận mua nhà, căn hộ Cocobay với giá trên trời vì hiểu rằng giá đó đã bao gồm cam kết 12%", nhà đầu tư cho biết.

Được biết, hiện nay hàng nghìn khách hàng mua sản phẩm tại Cocobay không chấp nhận phương án mà Thành Đô đưa ra. Nhà đầu tư cho rằng họ bỏ tiền mua với giá cao để hưởng cam kết, giờ chủ đầu tư thu xong tiền rồi, không có chuyện "phủi tay" xóa cam kết là xong.

Ở một diễn biến khác, trong khi các khách hàng cũ đang "hốt hoảng" với việc phá vỡ cam kết lợi nhuận của Công ty Thành Đô (Empire Group) tại dự án Cocobay thì mới đây, ngày 21/11 tại Naman Retreat Resort (Q.Ngũ Hành Sơn, TP.Đà Nẵng), chủ đầu tư Empire Group cùng Landora Group (nhà phát triển dự án) tổ chức ra mắt dự án Golf View Luxury Apartment nằm trong Tổ hợp Cocobay.

Hiện tại, trong nhóm khách hàng đã mua căn hộ Cocobay, nhiều ý kiến cho biết Golf View Luxury Apartment chính là tòa Woderland giờ đổi lại tên mới để bán hàng.

Chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật diễn biến sự việc!Cocobay - Tổ hợp vui chơi giải trí lớn nhất Đông Nam Á." - Nhà đầu tư Yen Lam cho biết.

Xem thêm tại địa chỉ: Khu sinh thái Phùng Đan Phượng

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Biệt thự sinh thái Đan Phượng

Liên quan đến sự việc "vỡ trận" cam kết tại dự án Cocobay, trả lời chúng tôi SHB khẳng định rằng SHB là ngân hàng tài trợ vay vốn với chủ đầu tư triển khai dự án, trên cơ sở dự án đầy đủ điều kiện về pháp lý theo quy định của pháp luật, SHB thẩm định dự án khả thi, hiệu quả và các điều kiện để SHB quản lý dòng tiền bán hàng, tài sản đảm bảo, tiến độ dự án, đảm bảo an toàn vốn vay với SHB.

"Đối với khách hàng cá nhân (KHCN) mua nhà dự án, SHB cho vay trên cơ sở tuân thủ đúng quy định của pháp luật, luật nhà ở, KHCN có tình hình tài chinh lành mạnh, tài sản đảm bảo theo quy định, nguồn thu đủ để đảm bảo trả nợ gốc và lãi khoản vay", văn bản của SHB cho biết.

SHB cũng khẳng định thực hiện thẩm định, giải ngân tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật, quy định của NHNN và các quy định của SHB. Các khoản vay đều có tài sản đảm bảo và đầy đủ theo quy định.

Xem chi tiết tại địa chỉ: The Phoenix Garden Đan Phượng

Theo Luật nhà ở, các dự án khi triển khai bán hàng phải được ngân hàng bảo lãnh bàn giao nhà. SHB là ngân hàng bảo lãnh tiến độ bàn giao nhà của dự án này. Đến nay các căn hộ tại dự án đã được bàn giao theo đúng tiến độ của Hợp đồng mua bán.

"SHB xin chia sẻ và khẳng định: Quyền kinh doanh là của chủ đầu tư. Thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng và quyền kinh doanh của chủ đầu tư thực hiện theo luật doanh nghiệp và luật dân sự. Do đó, việc giải quyết các vấn đề khúc mắc, các thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng thuộc thẩm quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư và khách hàng. Tuy nhiên, với tinh thần hỗ trợ khách hàng, SHB sẵn sàng phối hợp, hỗ trợ giải quyết (nếu cần)", văn bản của SHB nhấn mạnh.

Được biết, trước đó ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) đã phát đi thông báo số 233/CV-TĐ về việc liên quan đến việc thực hiện cam kết lợi nhuận condotel với khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng.

Theo đó, Công ty Thành Đô cho biết, việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án.

Mặc dù đã nỗ lực rất lớn nhằm thực hiện cam kết về lợi nhuận với khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng, tuy nhiên, công ty vẫn đành phải xin lỗi vì đã không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng.

Vì vậy, từ 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Công ty Thành Đô chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Công ty chỉ chịu trách nhiệm với các khoản lợi nhuận như đã cam kết đến hết ngày 31/12/2019 cho các chủ sở hữu condotel.

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự Vườn Cam Hoài Đức

Tham khảo thông tin chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu đô thị sinh thái Đan Phượng

Tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam vừa diễn ra ngày 27/11 tại Hà Nội, nhiều chuyên gia địa ốc đã có cái nhìn về thị trường condotel thời gian tới, cũng như các khía cạnh pháp lý của sản phẩm này.

Nói về vấn đề condotel "lùm xùm" sau sự việc dự án Cocobay Đà Nẵng "phá vỡ" các cam kết về lợi nhuận, ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Bộ Xây dựng đã rất khẩn trương xác định các vấn đề vướng mắc.

Bộ Xây dựng đã chủ động báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. "Đến hôm nay đã có nhiều nhà đầu tư vướng trong câu chuyện đầu tư condotel dẫn đến rủi ro, là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là cái gì. Có tình trạng nhà đầu tư coi đó là nhà ở và đầu tư vào. Giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh về nhịp độ thị trường", ông Khởi phân tích.

Theo vị này, hiện có 3 vấn đề đối với loại hình condotel đang phát triển nóng ở Việt Nam: Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này. Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel.

Thứ 3 là quản lý vận hành với loại hình này Mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng. Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 bộ, trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ, thứ nhất là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn này.

Tuy nhiên, cũng theo ông Khởi, có một mấu chốt là sau quá trình nghiên cứu, thống nhất với Bộ Tư pháp thì Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về việc Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý condotel hay officetel là không ổn. Do đó, tháng 10 vừa qua Thủ tướng đã giao Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành quy định về chế độ sử dụng đất với loại hình này. Sau khi có quy chế sử dụng đất thì Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy định về loại hình này.

Về câu chuyện thông tin, Bộ Xây dựng cũng rất mong muốn công bố các thông tin để nhà đầu tư, khách hàng cũng như nhà quản lý nắm được thông tin. Nhưng từ trước đến nay chưa làm, nên quy trình còn chậm, mất thời gian. Vừa qua, bắt đầu từ quý II/2019, Bộ Xây dựng đã bắt đầu công bố các thông tin về thị trường.

"Theo quy định thì các sở, địa phương cũng phải công bố thông tin. Đến nay tỷ lệ này đã đạt mức cao. Dần dần tôi cho rằng các thông tin này sẽ được cập nhật ngày một đầy đủ hơn giúp thị trường minh bạch và rõ ràng hơn", ông Khởi nói thêm.

Ở một giác độ khác, một số ý kiến chuyên gia tại Diễn đàn Bất động sàn Việt Nam thường niên, diễn ra ngày 27/11, cho thấy để một dự án bất động sản thành công là cả quá trình, rất nhiều rủi ro, rủi ro về chính sách, rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường… chỉ một rủi ro ấy thôi cũng có thể khiến dự án trục trặc. Do vậy các chuyên gia đề nghị, thứ nhất, đơn cử như condotel, cơ quan quản lý cần giải thích tại sao các chính sách cho loại hình sản phẩm này lại kéo dài như vậy.

Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, liên quan đến condotel, có 3 khía cạnh cần bàn. Một là những rủi ro với người mua, hai là các vấn đề pháp lý và thứ ba là nguồn cầu phụ thuộc vào cái gì. Trường hợp gần đây với dự án Cocobay Đà Nẵng đang gây xôn xao cho toàn thị trường là sự việc cá biệt. Bản thân condotel là tốt, có những tác động tích cực tới tăng trưởng thị trường thời gian qua. Hàng vạn sản phẩm cung cấp ra thị trường với tính thanh khoản cao, mang tới cùng lúc 2 giá trị là dòng tiền và giá trị gia tăng.

"Thủ tục pháp lý theo quan điểm chúng tôi là đã khá đầy đủ nhưng các hướng dẫn thực hiện, chi tiết còn chưa rõ ràng. Nếu làm tốt, condotel vẫn có tiềm năng, thu hút dòng tiền nước ngoài và là sản phẩm du lịch rất tốt", chủ tịch HĐQt tập đoàn CEO, khẳng định.

Cùng chung quan điểm này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng về việc thông tin về sản phẩm condotel những ngày gần đây, ngay sau khi truyền thông đưa tin, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã có gửi phát ngôn đến các cơ quan truyền thông. Ông Nam cũng đã khẳng định rằng condotel vẫn là một tiềm năng rất tốt và có thể là một điểm sáng trong năm 2020.

"Còn vấn đề làm thế nào để đưa ra được nhiều thông tin, chúng tôi cũng đã cố gắng thu thập và nghiên cứu thông tin thị trường. Về câu chuyện làm thế nào để các nhà đầu tư biết được mình nên đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng, condotel nào, tới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ thành lập Viện nghiên cứu bất động sản để phối hợp và tiếp tục đưa ra những thông tin thị trường hữu ích và bổ ích nhất để các nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn và chính xác hơn", ông Nam cho biết.

 Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Địa chỉ và Đường đến The Phoenix Garden

"Mức cam kết lợi nhuận 4 – 6% là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định, trong trường hợp này Người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển", ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, chia sẻ. Ông Mauro là một trong những chuyên gia tích cực đưa ra những cảnh báo về mức cam kết lợi nhuận quá cao của condotel tại Việt Nam thời điểm 2017…

Chi tiết về chủ đầu tư dự án tại địa chỉ: Chủ đầu tư The Matrix One

"Condotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả Người mua và Chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng về mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác", ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương - chia sẻ sau tình trạng vỡ cam kết lợi nhuận của dự án Cocobay.

Với kinh nghiệm tư vấn tại thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam và Khu vực trong nhiều năm qua, ông Mauro chia sẻ những thông tin rất cụ thể về sản phẩm Condotel cùng với những rủi ro và cơ hội của mô hình này.

Condotel là gì? Rủi ro của sản phẩm này đến từ đâu?

Condotel mang những đặc tính của Condo (căn hộ/ nhà) vì bản chất là Ngôi nhà thứ hai, khi mà Người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. Mặt khác, Condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn Khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành và tạo nên dòng tiền cho thuê.

Do đó, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực Khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lý condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định. Cụ thể, những thiếu sót trong việc hoạch định tiện ích của Khách sạn, định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường hoặc sự thiếu trách nhiệm và cam kết của chủ đầu tư trong hoạt động vận hành tương lai cũng sẽ khiến dự án khó đạt được hoạt động tốt trong dài hạn.

Condotel có cam kết lợi nhuận bắt buộc phải có những tiện ích gì?

Đối với các sản phẩm đầu tư với cam kết lợi nhuận kèm theo hoặc Người mua chỉ có nhu cầu về lợi nhuận hoạt động (không sử dụng với mục đích là Ngôi nhà thứ hai), Condotel bắt buộc phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường.

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  The phoenix Garden

Chủ đầu tư và Người mua cần hiểu rằng họ không chỉ đang tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản thông thường mà bản chất chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng. Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt.

Trong một số trường hợp, các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị quản lý vận hành để đảm bảo dòng tiền hoạt động mà không hiểu rõ bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động và nhà điều hành không có trách nhiệm thực hiện cam kết từ Chủ đầu tư đối với Người mua, đặc biệt đối với những sản phẩm không được hoạch định đúng đắn ngay từ ban đầu. Việc tham gia quản lý của các nhà điều hành khách sạn giúp nâng cao giá trị và chất lượng sản phẩm nhưng họ chỉ tham gia với vai trò vận hành và không chịu các rủi ro về lãi lỗ, vốn thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.

Người mua cần lưu ý gì khi đầu tư Condotel?

Người mua trước hết cần xác định rõ mục đích mua Condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.

- Condotel nghỉ dưỡng: Sản phẩm nghỉ dưỡng không có nghĩa là lợi nhuận đầu tư thấp hơn, trong một số trường hợp các sản phẩm này có thể đạt được giá trị thoái vốn cao hơn trong dài hạn nhờ việc duy trì bảo dưỡng giá trị tài sản tốt. Tuy nhiên, các sản phẩm này thường đạt được lợi nhuận hoạt động thấp hơn những sản phẩm đầu tư do ít chịu áp lực tạo ra doanh thu hằng ngày.

Người mua sản phẩm Ngôi nhà nghỉ dưỡng nên chọn sản phẩm theo sở thích cá nhân, cũng tương tự như khi lựa chọn mua nhà hoặc chung cư để ở. Họ có thể mua các căn cao cấp hoặc căn có diện tích lớn tùy theo sở thích và họ nên cân nhắc kỹ các quy định đối với Chủ sở hữu để đảm bảo giá trị dài hạn của sản phẩm và hạn chế việc sử dụng vượt năng suất hoạt động hằng ngày.

- Condotel đầu tư: Đối với những sản phẩm mang tính chất đầu tư nhiều hơn, Người mua thường vì giá trị thoái vốn và lợi nhuận từ hoạt động cho thuê.

Tham khảo các căn biệt thự khác đang bán tại địa chỉ: Bán biệt thự sinh thái Đan Phượng

Trong trường hợp này, Người mua cần xem xét kỹ định vị và thiết kế của dự án. Thông thường các sản phẩm có thể tạo ra lợi nhuận hoạt động tốt là các sản phẩm được thiết kế như một khách sạn. Các sản phẩm này lại không thuộc phân khúc hạng sang mà đa phần là các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp (midscale) với hoạt động vận hành hiệu quả, quy mô phòng và tiện ích vừa phải, đồng thời giới hạn việc sử dụng của các chủ căn hộ.

Những dự án có cơ cấu quản lý rõ ràng cũng là một ưu thế, cho dù được vận hành bởi nhà điều hành khu vực hay quốc tế. Số lượng phòng phải được tính toán kỹ theo điều kiện thị trường, những dự án có lượng phòng lớn sẽ cần lượng khách và nguồn khách đa dạng để đảm bảo hoạt động tốt.

Nếu sản phẩm có cam kết lợi nhuận, thì mức nào là "vừa miếng"?

Xem chi tiết tại địa chỉ: Dự án The Phoenix Garden

Tiến sỹ Toán học Mai Huy Tân - nhà sáng lập xúc xích Đức Việt - đã bán công ty 700 tỷ đồng để dồn tiền đầu tư Cocobay vì tin vào cam kết lợi nhuận 12%/năm.

"Chúng tôi cho rằng mức cam kết lợi nhuận 4 – 6% là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định, trong trường hợp này Người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển", ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương nhận định.

Những dự án Condotel nào người mua nên "né"?

Thông thường, các dự án có sự nhất quán về chất lượng và định vị sẽ có hoạt động tốt hơn. Ngược lại, đối với những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng "ôm đồm" nhiều tiêu chí sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động.

Một dự án Condotel tốt không nhất thiết phải là một dự án 5 sao, cần lưu ý rằng các dự án ở phân khúc này tại các địa điểm ven biển thường khó đạt được lợi nhuận cao hơn. Dự án tốt cần được chú trọng đến chi tiết, định vị và cơ cấu quản lý phù hợp.

Chủ đầu tư muốn đưa ra sản phẩm Condotel kèm cam kết lợi nhuận cần lưu ý gì?

Những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án (ví dụ doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư) để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận.

Với kinh nghiệm tư vấn một số dự án Condotel ở Việt Nam, Savills Hotels APAC thường tư vấn chủ đầu tư với nhiều mô hình kinh doanh và kịch bản dòng tiền khác nhau để đảm bảo việc kết hợp giữa các thành phần hỗ trợ hoạt động tương lai, đặc biệt là đối với những dự án phức hợp nghỉ dưỡng.

Trước câu chuyện "vỡ trận" cam kết lợi nhuận của Cocobay Đà Nẵng, Vietnamnet dẫn lời ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch HĐQT Empire Group, chủ đầu tư dự án - thừa nhận việc phá vỡ cam kết lợi nhuận là vi phạm hợp đồng mua bán. Trong các giải pháp Empire Group đưa ra, công ty cũng đề xuất thanh lý hợp đồng mua bán và nhận lại tiền mua condotel, liền kề khối boutique.

Ông Thành cho rằng, nếu thanh lý hợp đồng và nhận lại tiền, khách hàng vẫn được đảm bảo quyền lợi hợp pháp, không mất và chưa thiệt hại gì. "Nếu khách hàng không chấp nhận, có thể kiện", đại diện chủ đầu tư nói.

Theo ông Thành, khách mua bất động sản tại Cocobay chưa thiệt hại gì bởi chủ đầu tư vẫn chi trả lợi nhuận cam kết với con số lên tới hàng nghìn tỷ đồng. "Hiện còn lại một số năm 2019 chưa chi trả. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn cam kết chi trả đầy đủ đến 31/12/2019", ông Thành khẳng định.

Từ vụ Cocobay Đà Nẵng, Shark Hưng chỉ cách "đầu tư Condotel không teo": Tất cả miếng ngon đều có nguy cơ mắc nghẹn! Muốn "chắc ăn" cứ tầm 19-21h ngồi trước công trình đếm đèn!

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Bán biệt thự Vườn Cam

 

Theo Bình An

Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho rằng, cam kết lợi nhuận cho thuê condotel từ 4 – 6% mỗi năm là mức hợp lí để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định. Trường hợp này, người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển.

Liên quan đến vụ việc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận", ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, mới đây đưa ra quan điểm về tiềm năng và rủi ro của loại hình condotel, cùng với đó là những lời khuyên cho người mua và chủ đầu tư.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương. (Ảnh: Savills)

Tham khảo dự án tại địa chỉ: Chung cư The Matrix One

Những đặc tính của condotel 

Theo ông Mauro Gasparotti, condotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu, hiểu biết kĩ lưỡng về mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác.

Condotel mang những đặc tính của condo (căn hộ/ nhà) vì bản chất là ngôi nhà thứ hai, khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. 

Mặt khác, condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành, tạo nên dòng tiền cho thuê.

Do đó, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lí condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định. 

Cụ thể, những thiếu sót trong việc hoạch định tiện ích của khách sạn, định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường, hoặc sự thiếu trách nhiệm và cam kết của chủ đầu tư trong vận hành tương lai cũng sẽ khiến dự án khó đạt được hoạt động tốt trong dài hạn.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cho rằng, đối với các sản phẩm đầu tư với cam kết lợi nhuận kèm theo hoặc người mua chỉ có nhu cầu về lợi nhuận hoạt động (không sử dụng với mục đích là ngôi nhà thứ hai) thì condotel bắt buộc phải có các tiện ích, khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường. 

Chủ đầu tư và người mua cần hiểu rằng, họ không chỉ đang tham gia hoạt động đầu tư bất dodongjo sản thông thường mà bản chất chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng. 

Làm gì để đạt lợi nhuận khi đầu tư condotel?

"Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt",  Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương nhấn mạnh.

Ông phân tích, trong một số trường hợp, các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị quản lí vận hành để đảm bảo dòng tiền hoạt động mà không hiểu rõ bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động, và nhà điều hành không có trách nhiệm thực hiện cam kết từ chủ đầu tư đối với người mua, đặc biệt với những sản phẩm không được hoạch định đúng đắn ngay từ đầu. 

Việc tham gia quản lí của các nhà điều hành khách sạn giúp nâng cao giá trị, chất lượng sản phẩm nhưng họ chỉ tham gia với vai trò vận hành và không chịu các rủi ro về lãi, lỗ, vốn thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.

Mặc dù vậy, theo đại diện Savills, thị trường Việt Nam cũng có một số dự án condotel được lên kế hoạch kĩ lưỡng và thực hiện tốt. Các sản phẩm này không nên bị qui chụp và ảnh hưởng bởi các sản phẩm không tốt trên thị trường.

Do đó, ông Mauro Gasparotti khuyên rằng, người mua cần xác định rõ mục đích mua condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.

Đặc biệt, đối với những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao, cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án (ví dụ doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư) để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận.

Liên quan đến những tranh cãi trong việc cam kết lợi nhuận cho thuê condotel thời gian gầy đây, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho rằng, cam kết lợi nhuận 4 – 6%/năm là mức hợp lí để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định.

Trong trường hợp này, người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển. Hiện nay, có khá nhiều tiêu chí để người mua có thể cân nhắc trước khi quyết định mua một sản phẩm condotel. 

"Theo tôi, nếu là một người mua, tôi sẽ thực hiện tìm hiểu về tổng quan chất lượng của dự án để đánh giá mức độ phù hợp về giá, điều kiện thị trường, thương hiệu và định vị. 

Thông thường, các dự án có sự nhất quán về chất lượng và định vị sẽ có hoạt động tốt hơn. Ngược lại, với những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng ôm đồm nhiều tiêu chí sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động", ông Mauro Gasparotti nói.

Vị chuyên gia này cũng phân tích thêm, một dự án condotel tốt không nhất thiết phải là một dự án năm sao, cần lưu ý rằng các dự án ở phân khúc này tại các địa điểm ven biển thường khó đạt được lợi nhuận cao hơn. Dự án tốt cần được chú trọng đến chi tiết, định vị và cơ cấu quản lí phù hợp.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thanh toán mức cam kết lợi nhuận như đã thỏa thuận, nếu dự án đang hoạt động với cơ cấu vận hành ổn định (có thể do đơn vị thứ ba quản lí), thì dự án condotel vẫn có thể đạt được kết quả tốt. 

Ngoài ra các dự án với chương trình bảo dưỡng và duy trì chất lượng dự án tốt (thường không được chú trọng bằng cam kết lợi nhuận) cũng góp phần đảm bảo giá trị thoái vốn trong tương lai.

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  The Phoenix Garden Đan Phượng