Cam kết lợi nhuận lên tới 12% cho các nhà đầu tư, nhưng Empire Group vừa bất ngờ thông báo sẽ dừng chi trả khoản lợi nhuận này do gặp khó khăn về dòng tiền.

Các dự án lớn của Empire Group

Empire Group được thành lập năm 1992, với tên gọi Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, hoạt động trên các lĩnh vực đầu tư bất động sản, đầu tư tài chính, đầu tư dịch vụ vui chơi giải trí. Thời điểm bấy giờ, Thành Đô đã có nhiều công trình trải dài từ Bắc vào Nam, một trong số đó là khách sạn Cây Thông trên Tam Đảo, Vĩnh Phúc.

 Empire Group - tập đoàn vừa thông báo vỡ trận tại siêu dự án Cocobay đang kinh doanh những gì?  - 

Khách sạn Cây Thông – Tam Đảo – Vĩnh Phúc

Năm 1998, Thành Đô triển khai đầu tư Công viên nước Hồ Tây và năm 2000 khai trương khu công viên này. Đây là khu công viên nước đầu tiên của Hà Nội và ngay lập tức thu hút được sự quan tâm của người dân thủ đô. Công viên Nước Hồ Tây có diện tích hơn 3ha, gồm 14 khu trò chơi dưới nước hiện đại, nhập khẩu hoàn toàn từ Tây Ban Nha, Công viên nước Hồ Tây đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn mà hiệp hội Công viên Nước thế giới quy định.

Năm 2011, Thành Đô chuyển đổi mô hình hoạt động sang Công ty cổ phần. Đến năm 2015, công ty khai trương Khu nghỉ dưỡng cao cấp 5 sao Naman Retreat tại Đà Nẵng

.

Khu đô thị Vườn Cam

Khu B Lounge tại Naman Retreat

Naman Retreat có khu nghỉ dưỡng quy mô 120 phòng, cùng với khu nhà hội nghị sức chứa hơn 300 người với kết cấu hoàn toàn bằng tre từ cột chống đến xà đỡ. Bên cạnh đó là nhà hàng diện tích 1.200m2 và một khu spa.

 Empire Group - tập đoàn vừa thông báo vỡ trận tại siêu dự án Cocobay đang kinh doanh những gì?  - 

Khu Pool Villa của Naman Retreat

Giai đoạn 2 của dự án là Naman Residences, gồm 40 căn biệt thự được thiết kế trên diện tích mỗi căn từ 360 m2 đến 1000 m2 với 3 phòng ngủ, hồ bơi riêng và trang thiết bị nội thất tiện nghi, hiện đại. Ngoài quyền sở hữu biệt thự, chủ nhân của các căn Naman Residences còn có cơ hội được tham gia các chương trình vận hành và khai thác, phân chia lợi nhuận ngoài thời gian sử dụng của Naman Retreat.

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự Vườn Cam Vinapol

Một căn villa của Naman Residences

Năm 2016, Thành Đô sáp nhập các công ty thành viên, tái cấu trúc thành mô hình Tập Đoàn Empire. Đây cũng là năm Empire Group khởi công Cocobay Đà Nẵng: Tổ hợp du lịch và giải trí được quảng bá là đẳng cấp bậc nhất Đông Nam Á.

Cocobay được giới thiệu là sẽ có rất nhiều các loại hình giải trí trên thế giới bao gồm các dịch vụ về ẩm thực (nhà hàng trên cây, đại nhà hàng và nhà hàng câu cá…), giải trí (biểu diễn võ thuật, nghệ thuật đường phố, nghệ thuật đương đại…), các hoạt động vui chơi xuyên suốt ngày và đêm (khiêu vũ, âm nhạc, xiếc, bar, karaoke…), các hoạt động trong nhà và ngoài trời (cụm nhà hát, sân khấu lớn, biểu diễn nhạc nước, tuyến phố đi bộ dài nhất cả nước…) cùng với lễ hội quốc tế thường niên – Cocofest.

 Tham khảo các căn biệt thự khác đang bán tại địa chỉ: Biệt thự The Phoenix Garden

Dự án Cocobay

Với hình thức kinh doanh condotel, dự án Cocobay đưa ra cam kết lợi nhuận lên tới 12% với các nhà đầu tư. Để gây ấn tượng, Empire Group còn mời siêu sao Cristiano Ronaldo quảng cáo cho dự án.

Tìm hiểu: The Phoenix Garden ở đâu?

Empire Group từng mời Cristiano Ronaldo quảng bá cho dự án

Tuy nhiên, mới đây Thành Đô đã bất ngờ phát đi thông báo "vỡ trận". Theo đó, do khó khăn về dòng tiền, Empire Group quyết định chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng từ ngày 1/1/2020. Nguyên nhân được Empire Group đưa ra là do việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án.

Đươc biết, Cocobay Đà Nẵng không phải là dự án Condotel đầu tiên mà chủ đầu tư thất hứa với khách hàng về cái gọi là "cam kết lợi nhuận" khi hai bên ký hợp đồng mua bán. Trước đó, một trong những dự án Condotel đình đám từng khiến khách hàng bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm là dự án khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Tuy nhiên, dự án này đã mau chóng khiến khách hàng vỡ mộng khi chủ đầu tư chỉ chi trả số tiền lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu, rồi sau đó giảm từ 15%/năm xuống 8%/năm.

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Biệt thự sinh thái Đan Phượng The Phoenix Garden

Dự án Bavico Nha Trang

Empire Group do ai làm chủ?

2 cổ đông lớn nhất của Empire Group là ông Nguyễn Đức Thành và ông Nguyễn Thành Nam, với tỷ lệ sở hữu của mỗi người cùng xấp xỉ 50%. Trong đó, ông Thành là Chủ tịch Hội đồng quản trị và ông Nam là Tổng giám đốc. Tháng 8/2018, Empire Group từng chuyển người đại diện pháp luật từ ông Nam sang ông Thành.

Chỉ trong hơn 2 năm qua, vốn điều lệ Empire Group đã được điều chỉnh tăng tới 5 lần, từ 300 tỷ đồng lên 1.500 tỷ đồng.

Cụ thể, tháng 8/2017, Empire Group tăng vốn từ 300 tỷ đồng lên 630 tỷ đồng. Chỉ 4 tháng sau, vào tháng 1/2018, vốn điều lệ công ty này tăng tiếp lên 930 tỷ đồng.

Đến tháng 9/2018, vốn điều lệ tăng thêm 100 tỷ đồng, lên 1.030 tỷ đồng và ngày 25/9/2018 vừa qua, Empire Group tăng vốn lên 1.500 tỷ đồng.

"Vỡ trận" Cocobay Đà Nẵng không trả được lợi nhuận cam kết 12%/năm - lời cảnh tỉnh cho hàng trăm nghìn nhà đầu tư đang "ảo tưởng" với lợi nhuận condotel

Theo PV (tổng hợp)

Trí thức trẻ

Những năm gần đây, nhà đầu tư (NĐT) bỏ tiền vào condotel bởi sức hút từ việc cam kết lợi nhuận cao (10-12%) từ các chủ đầu tư, trong khi khung pháp lý về loại hình BĐS này vẫn đang trong giai đoạn chờ quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Thế nhưng, mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) có văn bản gửi khách hàng xin lỗi vì không thể thực hiện chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng ký kết là 12%/năm đối với dự án Cocobay Đà Nẵng.

Câu chuyện này đã tạo nên một “cú sốc” đối với những NĐT đầu tư vào loại hình này. Bởi với họ tin tưởng vào việc chi trả phần lợi nhuận hàng năm mà chủ đầu tư đã cam kết trong hợp đồng.

Phải chăng chỉ là "chiêu" hút khách mua?

Thực tế, thời gian gần đây rất nhiều chuyên gia trong ngành đã nói về câu chuyện cam kết lợi nhuận của BĐS nghỉ dưỡng. Sự việc lần này thêm lần nữa đặt ra những nghi ngại rõ nét hơn về loại hình BĐS vốn chưa có khung pháp lý quản lý.

Trường hợp của Cocobay không phải dự án duy nhất “vỡ trận” trong cam kết lợi nhuận với khách hàng. Trước đó, một trong những dự án condotel đình đám từng khiến khách hàng bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm là khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa).

Tuy nhiên, dự án này đã mau chóng khiến khách hàng vỡ mộng khi CĐT chỉ chi trả số tiền lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu, còn sau đó xin giảm từ 15%/năm xuống 8%/năm.

Còn việc Công ty Thành Đô chấm dứt việc chi trả lợi nhuận 12%/năm như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng càng minh chứng một điều, các dự án condotel khó mà thực hiện đúng việc cam kết lợi nhuận vì khó khăn về dòng tiền đem lại từ kinh doanh căn hộ.

Từ câu chuyện này, không thể đổ lỗi hoàn toàn cho CĐT, nhưng rõ ràng đây là một cú sốc đối với các NĐT khi mà họ luôn tin tưởng rằng, lý do để họ bỏ tiền vào loại hình BĐS này là lợi nhuận đúng như CĐT cam kết.

Nhiều người đặt vấn đề, phải chăng cam kết lợi nhuận đầu tư condotel chỉ là một chiêu thức bán hàng?

 Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Đường đến The Phoenix Garden

Liên tiếp những cú sốc đến với thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý chung của người mua

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Savills đã từng phân tích về câu chuyện lợi nhuận condotel. Theo ông Hiển, thời điểm bùng nổ condotel từ khoảng thời gian 2014-2018, khá nhiều chủ đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng lựa chọn phương thức cam kết lợi nhuận để thu hút NĐT. Hầu hết các dự án trên thị trường đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận dao động phổ biến khoảng 8%-12%/năm trong vòng 5-10 năm.

Thế nhưng, thực tế hai năm qua đã có rất nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh “dở khóc dở cười” khi đến hạn chủ đầu tư không trả lãi như cam kết, hoặc chậm trả lãi, kéo dài thời gian trả lãi khiến NĐT bị chôn vốn.

“Việc cam kết lợi nhuận chỉ là hình thức câu khách của CĐT. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí cam kết lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Đáng nói, những chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cao thường là những đơn vị chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng. Khi ký hợp đồng, họ có thể hứa hẹn rất nhiều nhưng khi đến hạn đều khó thực hiện như đã cam kết”, ông Hiển khẳng định.

Cũng theo một số chuyên gia, trước bối cảnh nguồn cung condotel gia tăng ở các thị trường du lịch thì mức cam kết lợi nhuận 8-12%/năm rất khó để CĐT thực hiện. Condotel mọc lên quá nhiều trong thời gian ngắn nhưng không có thực chứng về hiệu quả sinh lời. Ngay cả những khu vực rất thuận lợi về phát triển du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng rất hiếm có condotel nào hoạt động thành công như cam kết. Quảng cáo của CĐT rất hấp dẫn nhưng tất cả đều dở dang.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, đa số CĐT cam kết mức lợi nhuận 8-10%, cá biệt có 12-15%/năm. Tuy nhiên, lợi nhuận thực tế từ cho thuê condotel thấp hơn mức cam kết của CĐT và có xu hướng suy giảm trong những năm gần đây.

Ở giai đoạn đầu đầu tư condotel rơi vào khoảng 7-9% và gần đây giảm còn khoảng 6-7% bởi nguồn cung condotel tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây, có địa phương năm sau tăng gấp đôi năm trước, chưa kể vấn đề lấn cấn pháp lý cũng tác động đến hiệu suất đầu tư của loại hình này.

Thực tế cho thấy, trên thị trường vẫn xuất hiện khá nhiều dự án đang giữ mức cam kết lợi nhuận khủng nhưng không có cơ sở đảm bảo. Nhiều chuyên gia khuyến cáo rằng việc cam kết trên sẽ khó thực hiện bởi không ai biết sau thời gian cam kết sẽ xảy ra những vấn đề gì? Không ai biết trước sản phẩm đó sẽ được vận hành ra sao, đơn vị nào quản lý và có tiềm năng thu lợi nhuận như mong muốn hay không.

Có chăng, những con số cam kết ban đầu với NĐT chỉ là cách để NĐT hút khách mua đến với dự án, còn tính toán những con số đó với thực tế thị trường thì rất ít NĐT làm được. Đây cũng chính là lý do mà nhiều NĐT đi “dang dở” trên con đường cam kết lợi nhuận với khách hàng của mình, tạo nên những cú sốc mà bản thân NĐT không lường trước được, đồng thời tạo nên những khoảng cách/rào cản nhất định trong tâm lý của người mua với loại hình BĐS này.

Đâu mới là con đường đi dài lâu?

Thực tế thì, hình thức condotel đã phát triển mạnh mẽ tại thị trường BĐS Việt Nam khoảng 3 năm nay, nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa đưa ra được quy chuẩn cho loại hình căn hộ này.

Nhưng không thể phủ nhận, các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel có ưu điểm là đáp ứng nhu cầu đa dạng: Vừa có thể dùng để nghỉ dưỡng, khai thác cho thuê và vừa tích lũy tài sản. Tuy nhiên, những ảnh hưởng liên quan đến lợi nhuận đã phần nào ảnh hưởng đến uy tín của thương hiệu CĐT và tâm lý chung của thị trường.

Theo các chuyên gia, lợi nhuận không nên chỉ là yếu tố duy nhất mà NĐT quan tâm để “xuống tiền”. Vì ngoài lợi nhuận thì các yếu tố như vị trí địa lý, tiềm năng phát triển, uy tín CĐT trong quản lý - vận hành sẽ song hành cùng câu chuyện lợi nhuận của CĐT trong dài hạn.

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Dự án Vườn Cam

Theo các chuyên gia, lợi nhuận không nên chỉ là yếu tố duy nhất mà NĐT quan tâm để “xuống tiền” với BĐS nghỉ dưỡng

Một số chuyên gia trong ngành từng phân tích, condotel chỉ thành công ở những nơi CĐT có năng lực quản lý, điều hành khách sạn mới có khách du lịch và tạo được lợi nhuận. Nếu người mua lại chỉ dựa vào cam kết sinh lời của CĐT thì chưa đầy đủ trong câu chuyện mua BĐS nghỉ dưỡng.

Theo đó, vấn đề quản lý, vận hành dự án đang được xem là yếu tố quyết định nhiều đến lợi nhuận của NĐT BĐS nghỉ dưỡng. Bởi theo ông Dương Đức Hiển, bản thân CĐT dấn thân vào lĩnh vực này phải uy tín, kinh nghiệm dày dặn trên thị trường và tìm được đơn vị quản lý, vận hành tốt cho tài sản không bị xuống cấp theo thời gian.

“Rất nhiều lần tôi khuyên các NĐT phải chú ý đến chủ đầu tư là ai, đã có kinh nghiệm trong lĩnh vực này chưa, đã có kinh nghiệm trong việc quản lý vận hành BĐS nghỉ dưỡng hay chưa? Chất lượng sản phẩm họ ra làm sao? Các dịch vụ sau đó như thế nào? Ai là đơn vị quản lý vận hành? Đủ sức hấp dẫn đối với khách du lịch nước ngoài hay không. Nguồn thu dự án chỉ ổn định khi có một đơn vị quản lý, vận hành tốt”, ông Hiển từng phân tích.

Cùng quan điểm, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư kí Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, việc khai thác, lấp đầy công suất buồng phòng là rất quan trọng khi đầu tư condotel. Lợi nhuận cam kết với NĐT có đạt hay không cũng phụ thuộc phần lớn vào yếu tố lấp đầy này.

Vì thế, CĐT thay vì việc chỉ chăm chăm vào việc bán hàng và thu tiền của khách hàng về thì hãy tập trung mạnh vào vấn đề khai thác, quản lý đồng bộ dự án. Về quản lý thuê phải kết hợp với đơn vị lữ hành kéo khách đến, tức vừa quản lý vừa kết hợp du lịch sẽ tạo hiệu quả cao.

“Với các doanh nghiệp trong nước làm lĩnh vực BĐS du lịch cần kết hợp với các đơn vị nước ngoài có tên tuổi để khai thác, vận hành. Tuy nhiên, việc này chỉ hiệu quả khi chủ đầu tư giữ lại tỉ trọng lớn sản phẩm chứ không bán hết cho NĐT cá nhân. Chẳng hạn bán đi 30%, giữ lại 70% để có động lực khai thác, vận hành”, ông Hoàng chỉ ra.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng cho rằng, yếu tố uy tín thương hiệu của CĐT rất quan trọng trong việc quyết định đầu tư vào loại hình BĐS do CĐT đó bán. Vì vậy, khách hàng nên lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính mạnh, bảo đảm đưa dự án về đích đúng hạn để khai thác lợi nhuận.

 Xem thêm tại địa chỉ: Khu sinh thái Phùng Đan Phượng

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  The Phoenix Garden Đan Phượng

Theo dự báo của các chuyên gia, năm 2020 thị trường BĐS sẽ tiếp tục có nhiều khó khăn đan xen những cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản. Vấn đề được các chủ đầu tư quan tâm hiện nay là năm 2020, các đại gia BĐS sẽ có hướng đi thế nào để thích ứng với thị trường?

Theo đánh giá của các chuyên gia hai xu hướng chính sẽ được các doanh nghiệp BĐS tập trung mạnh mẽ trong thời gian tới là: mở rộng quỹ đất phát triển các dự án và liên kết với các doanh nghiệp có tiềm lực để tăng thêm sức mạnh cạnh tranh trên thị trường.

Quan sát thực tế cho thấy, xu hướng mở rộng quỹ đất đang được nhiều đại gia BĐS trên thị trường hướng tới. Có thể kể đến như Sunshine Group ngoài việc tập trung phát triển BĐS nhà ở tại Hà Nội và TPHCM, đại gia mới nổi này cũng sẽ tiến quân mạnh đến các vùng biển như Quảng Nam, Hạ Long, Nha Trang.

Một số đại gia BĐS mới nổi khác như Kosy cũng cho biết kế hoạch tiến sâu vào các vùng đất mới giàu tiềm năng như Ninh Bình, Nghệ An, Bến Tre....Apec Group đặt mục tiêu sẽ phát triển thêm khoảng 90.000 căn codotel trên khắp 64 tỉnh thành trong cả nước. 

Tập đoàn MIK Group thời gian gần đây liên tục nhận chuyển nhượng một số lô đất ở phía Tây từ một số chủ đầu tư cũ để phát triển 2 dự án lớn trong năm 2020. Đó là Imperia Smart City (nằm trong lòng đại dự án Vinhomes Smart City) và The Matrix One trên đường Mễ trì trong năm 2020.

Đối với Sungroup, ông lớn trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng, mới đây doanh nghiệp này cũng cho biết năm 2020 sẽ tiến lên Mẫu Sơn với quần thể khu du lịch sinh thái Mẫu Sơn. Dự án này được kỳ vọng sẽ phát triển Mẫu Sơn thành một trung tâm du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí và du lịch sinh thái, văn hóa, tâm linh của vùng trung du miền núi Bắc Bộ.

Bên cạnh xu hướng mở rộng quỹ đất, hiện nay nhiều doanh nghiệp đang hướng đến việc hợp tác với các đối tác, thậm chí là doanh nghiệp nước ngoài để nâng cao tính cạnh tranh trên thị trường. 

Mới đây nhất, ngày 21/11 TTC Land đã chính thức bắt tay với Lotte E&C thông qua công ty con tại Việt Nam – Lotte Land để cùng phát triển các dự án bất động sản. Theo đó, Lotte E&C dự kiến đầu tư khoảng 100 triệu USD vào các dự án, trước mắt 22 triệu USD sẽ được "rót" vào TTC Land vào đầu năm sau.

Theo thỏa thuận ký kết, TTC Land sẽ nghiên cứu, xây dựng phương án quy hoạch và xúc tiến hoàn tất các thủ tục pháp lý, phát triển quỹ đất sạch phát triển dự án. Lotte E&C xây dựng cấu trúc kinh doanh, tài chính và sắp xếp tài chính cho dự án; tham gia chặt chẽ và đóng góp vào các công tác thiết kế, thi công và hoạt động tiếp thị dự án…

Theo đánh giá của các chuyên gia, "cái bắt tay" giữa Lotte E&C - nhà phát triển dự án bất động sản và tổng thầu lớn trên thế giới với TTC Land - doanh nghiệp sở hữu tổng quỹ đất trên 1.500 ha là cái bắt tay "win-win" đem lại cơ hội và sức mạnh cho cả hai doanh nghiệp trong năm 2020.

Được biết, việc liên kết hợp tác để nâng cao sức mạnh cạnh tranh trên thị trường được rất nhiều doanh nghiệp BĐS sử dụng. Đầu năm 2019, Novaland đã chính thức ký kết hợp tác chiến lược với Lotte E&C. Theo đó, Lotte E&C trở thành nhà thầu chính của dự án The Grand Manhattan, quận 1. Hay như hồi đầu năm 2019 Vinaconex và CPG International (Singapore) đã ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác chiến lược để triển khai nhiều dự án quy mô lớn của Vinaconex trong năm 2020. 

Mới đây nhất, TDH Ecoland - một công ty trong hệ thống Tập đoàn Ecopark cũng vừa ký Thỏa thuận hợp tác với Tập đoàn Nhà đất LH Hàn Quốc về việc nghiên cứu quy hoạch và phát triển dự án Khu công nghiệp sạch thuộc dự án phát triển Khu công nghiệp và Đô thị dịch vụ Lý Thường Kiệt, tỉnh Hưng Yên.

Có thể nói, dù triển vọng thị trường BĐS trong năm 2020 còn nhiều khó khăn nhưng các doanh nghiệp vẫn rất lạc quan và tự tin với những bước đi mới. Ông Nguyễn Đăng Thanh – Chủ tịch HĐQT TTC Land từng bày tỏ kỳ vọng việc hợp tác với đối tác ngoại sẽ tạo ra bước đột phá mới, là sự cộng hưởng sức mạnh để doanh nghiệp triển khai dự án bất động sản có chất lượng cao từ quy hoạch, thiết kế đến thi công xây dựng mang đến những dự án có môi trường sống và chất lượng sản phẩm tốt nhất cho người Việt.

Theo đánh giá của các chuyên gia, năm 2020 thị trường BĐS có nhiều thách thích nhưng cũng không ít cơ hội. Bên cạnh những cơ hội có sẵn, nhiều doanh nghiệp đã tự biết liên kết với đối tác mạnh để tự tạo cơ hội cho mình, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường. Doanh nghiệp biết đón đầu, biết nắm bắt cơ hội và tạo ra cơ hội sẽ là những người chiếm lĩnh thị trường trong năm 2020.

Tham khảo thông tin chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu đô thị sinh thái Đan Phượng

Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.

Mới đây khi xin ý kiến đóng góp vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội, áp dụng từ ngày 1-1-2020 đến 31-12-2024, UBND TP Hà Nội đã đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất. Trong khi đó, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT, đề xuất khung giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay.

Thưa bà, bà có nhận định như thế nào về 2 đề xuất này? Theo bà, đây có phải là đề xuất hợp lý cho 2 thị trường (xét trên phương diện thời điểm và mức tăng)?

Theo quy định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có nhiều thay đổi nên việc điều chỉnh giá đất là phù hợp tại thời điểm này.

Về mức tăng, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2.5 lần. Điều này có thể thấy khác biệt giữa quy định và thực tế lớn đến như thế nào.

Các đề xuất của UBND TP.HN và HoREA đều có cơ sở riêng, dựa trên thực tiễn khảo sát từ thị trường, do đó đề xuất tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 cho đến nay. 

HoREA đưa ra phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa, trên cơ sở dựa vào hệ số điều chỉnh tối đa hiện nay tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng là mức giá gần với thực tế giao dịch ở những vị trí đắt đỏ nhất hiện nay ở TP.HCM.

Khung giá đất hiện tại được cho rằng chưa phản ánh đúng giá thị trường. Điều này có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS?

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Dự án The phoenix Garden

Đối với người bị thu hồi đất 

Khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung

Đối với chủ đầu tư

Nếu theo luật đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Nên việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

Đứng trên phương diện định giá, nếu phải đưa ra một đề xuất về khung giá đất cho TP.HCM trong giai đoạn 2020 – 2024, bà sẽ đưa ra đề xuất hoặc kiến nghị gì?

 Tham khảo các căn biệt thự khác đang bán tại địa chỉ: Biệt thự The Phoenix Garden

Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường. 

Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. Hiện nay ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất. 

Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan.

Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM

Tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất... sẽ bị phạt lên đến 1 tỷ đồng.

Chậm làm sổ đỏ cho khách hàng, chủ đầu tư có thể bị phạt 1 tỷ

Chính phủ vừa ban hành nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020,. Theo đó, đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua làm thủ tục cấp sổ đỏ sẽ bị phạt tùy vào mức độ vi phạm.

Trong đó, mức thấp nhất là từ 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị phạt tiền từ mức 10 triệu đến 100 triệu đồng; mức vi phạm 6-9 tháng sẽ bị phạt tối đa 300 triệu đồng; 9-12 tháng mức phạt tối đa là 500 triệu đồng; từ 12 tháng trở lên mức phạt tối đa là 1 tỷ đồng.

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  The Phoenix Garden Đan Phượng

Chậm làm sổ đỏ cho khách hàng, chủ đầu tư có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng. Ảnh Ninh Phan.

Thời gian vi phạm quy định nêu trên được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, đất cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.

Trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn quy định thì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.

Còn nếu một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất khác nhau thì tính tiền phạt theo từng mức phạt quy định nêu trên, nhưng tổng số tiền phạt không được vượt quá 1 tỷ đồng.

Biện pháp khắc phục buộc nộp hồ sơ, cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua nhà, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất  tự  nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp sổ đỏ theo quy định.

Lấn, chiếm đất cũng phạt lên đến 1 tỷ

Cũng theo nghị định này, các hành vi lấn, chiếm đất sẽ bị xử phạt lên đến 1 tỷ đồng. Theo đó, hành vi lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau: Phạt tiền từ 10-20 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta; phạt tiền từ 20-40 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; phạt tiền từ 40-100 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; phạt tiền từ 100-200 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 đến dưới 1 héc ta; phạt tiền từ 200-500 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 1 héc ta trở lên.

Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị có thể bị xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định nêu trên và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 1 tỷ đồng đối với tổ chức.

 Tham khảo thông tin chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu đô thị sinh thái Đan Phượng

Từ ngày 5/1/2020, lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị có thể bị xử phạt đến 1 tỷ đồng.

Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ  đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức phạt như sau: Phạt tiền từ 2-3 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta; phạt tiền từ 3-5 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha; phạt tiền từ 5-15 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha. Phạt tiền từ 15-30 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 đến dưới 1 ha; phạt tiền từ 30-70 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 1 ha trở lên.

Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Địa chỉ và Đường đến The Phoenix Garden

Những người mua các lô đất “ma” của Hoàng Kim Land đều đã đóng 50% giá trị lô đất, từ hàng trăm triệu đến hàng tỉ đồng.

Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM đã tống đạt quyết định khởi tố bị can và thực hiện lệnh bắt tạm giam bà Trần Thị Hồng Hạnh , giám đốc Công ty TNHH Tư vấn đầu tư bất động sản Hoàng Kim Land, về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản .

Theo kết quả điều tra ban đầu, bà Hạnh đã sử dụng pháp nhân của Công ty Hoàng Kim Land ký kết các hợp đồng thỏa thuận, chuyển nhượng đất nền dự án không có thật, chiếm đoạt tiền của nhiều khách hàng.

Vẽ đủ thứ dự án “ma”

Qua lời chào mời của nhân viên kinh doanh Công ty Hoàng Kim Land, ông Phạm Văn Vĩnh (ngụ Tân Phú, TP.HCM) đã đến đường số 7, khu dân cư Vĩnh Lộc, phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, TP.HCM để xem đất.

Chia sẻ với chúng tôi, ông Vĩnh nói: “Vào tháng 9-2018, khu đất lúc đó đang làm đường, cống…, nhân viên môi giới trưng ra bản sao sổ hồng của lô đất tôi muốn mua nhưng đứng tên cá nhân. Nhân viên này nói Công ty Hoàng Kim Land đã mua đất rồi. Sau đó tôi ký hợp đồng góp vốn với đại diện công ty này là bà Trần Thị Hồng Hạnh, mua hai nền đất với tổng số tiền hơn 5,5 tỉ đồng”.

Ông Vĩnh đã thanh toán đủ 50% giá trị hợp đồng là hơn 2,7 tỉ đồng. Phía Hoàng Kim Land cam kết trong hợp đồng sau 12 tháng sẽ hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng, cấp sổ, khi đó ông Vĩnh sẽ thanh toán 50% giá trị còn lại của hai lô đất.

Tuy nhiên, đến tháng 6-2019, ông Vĩnh đi ngang khu đất thì thấy bảng cảnh báo của UBND quận Bình Tân về lừa đảo và đất đang tranh chấp mới vỡ lẽ mình đã bị lừa, mua trúng dự án “ma”. Thậm chí ông phát hiện một lô đất ông mua còn được Hoàng Kim Land bán cho nhiều người khác.

“Tôi lập tức đến trụ sở công ty ở quận 7 nhưng không thấy công ty hoạt động. Tôi không còn cách nào liên hệ được với bà Hạnh. Tôi đã gửi đơn đến nhiều cơ quan chức năng, đến nay mới hay tin bà Hạnh đã bị bắt” - ông Vĩnh nói.

Bà Đoan (ngụ quận 12) và nhiều người khác cũng bị Công ty Hoàng Kim Land chiếm đoạt 600-700 triệu đồng/người khi mua phải dự án “ma” do công ty này vẽ ra ở hương lộ 11, xã Tân Quý Tây, huyện Bình Chánh.

Lô đất bà Đoan mua có diện tích hơn 82,5 m2, giá chỉ 15 triệu đồng/m2, rẻ hơn nhiều so với mặt bằng giá khu vực này. Theo thỏa thuận, lô đất trị giá hơn 1,2 tỉ đồng, khách phải đóng hơn 600 triệu đồng, các đợt thanh toán còn lại sẽ tiến hành theo tiến độ trong hợp đồng nguyên tắc của Hoàng Kim Land.

Thế nhưng khi tiền đã nắm trong tay, dù quá thời hạn cam kết trong hợp đồng, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng cũng như pháp lý của lô đất. “Quá bức xúc về việc làm của chủ đầu tư, chúng tôi đã kéo đến gây áp lực buộc công ty hoàn lại tiền. Công ty cũng chấp nhận ký thỏa thuận nhưng sau đó đều thất hứa, né tránh việc hoàn tiền cho chúng tôi” - bà Đoan bức xúc.

Bản vẽ dự án “ma” Công ty Hoàng Kim Land chào bán. Ảnh: Q.HUY

Phải xử lý hình sự để răn đe

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết theo quy định của pháp luật, các công ty môi giới chỉ có chức năng giới thiệu, tư vấn sản phẩm và bán hàng chứ không có quyền nhận tiền đặt cọc hay mua bán đất nền của khách. Việc mua bán, nhận cọc phải do chủ đầu tư dự án thực hiện mới đúng.

Do đó, khi mua bán đất nền, người mua phải hết sức tỉnh táo. Trước khi mua phải tìm hiểu thật kỹ thông tin dự án, chủ đầu tư thực sự và cần yêu cầu bên bán cho xem các giấy tờ pháp lý, hợp đồng… liên quan đến lô đất hoặc dự án đó.

“Người mua cần liên hệ với chính quyền địa phương để kiểm tra pháp lý dự án, lô đất mà mình muốn mua. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là UBND quận, huyện, phường, xã có biện pháp kiểm soát, cảnh báo, ngăn chặn và xử lý nghiêm minh các trường hợp đầu nậu, doanh nghiệp nấp bóng người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, phân lô, bán nền, huy động vốn trái pháp luật trên địa bàn” - ông Châu khuyến cáo.

Chiêu trò của Hoàng Kim Land là tới hỏi mua đất ở một khu vực, thực tế chỉ vài nền đất và đặt cọc 50-100 triệu đồng/nền với chủ đất. Sau đó công ty này tự vẽ ra dự án, phân lô lừa bán nền cho hàng trăm khách hàng. Giấy tờ pháp lý lô đất được nhân viên công ty này lấy ra thuyết phục khách hàng là những bản vẽ quy hoạch do công ty tự dựng lên kèm sổ hồng phôtô của các chủ đất đó.

Tiếp đó công ty ký những loại hợp đồng sai luật như hợp đồng góp vốn, hợp đồng thỏa thuận, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng… rồi yêu cầu khách hàng phải thanh toán trước 50% giá trị lô đất.

                             Xem thêm tại địa chỉ: Khu sinh thái Phùng Đan Phượng

 xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  The phoenix Garden

Từ xưa đến nay, việc cạnh tranh tiện ích trên thị trường BĐS luôn diễn ra sôi động. Thời gian gần đây, cuộc đua này không chỉ tăng về lượng mà còn có sự biến đổi về chất khi nhiều tiện ích đỉnh cao, độc đáo liên tục được các chủ đầu tư ra hàng.

Quan sát thực tế trên thị trường có thể thấy, nếu trước kia các dự án cạnh tranh nhau về dịch vụ vui chơi giải trí, mua sắm...thì hiện nay sự cạnh tranh về tiện ích đã được nâng lên một tầm cao mới khi các chủ đầu tư chú ý hơn những đòi hỏi cao cấp hơn của cư dân thời hiện đại.

Tại Hà Nội, dẫn đầu xu hướng này phải kể đến Vingroup với hai đại đô thị lớn bậc nhất cả nước. Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) đã gây ấn tượng với bộ ba tiện ích lần đầu xuất hiện. Đó là: Biển hồ nước mặn, Công viên thể thao ngoài trời (Gym Park) và Công viên BBQ nướng dã ngoại. Tại Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) phải kể đến hồ nước mặn lớn nhất cả nước. Còn tại dự án Vinhomes Smart City (Đại Mỗ) cũng tạo nên sự khác biệt với khu vườn Nhật lớn nhất Việt Nam.

Thời điểm cuối năm, thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến một số chủ đầu tư chơi trội trong cuộc đua tiện ích. Độc đáo nhất phải kể đến Chung cư The Legacy (Thanh Xuân), đây là chung cư đầu tiên của Việt Nam có hệ thống thang cơ thoát hiểm công nghệ của Nhật Bản. Trong trường hợp nguy hiểm, người dân có thể mở nắp thang rồi trèo từ ban công tầng trên xuống các tầng dưới. Thang chỉ được dùng khi hệ thống báo cháy của tòa nhà hoạt động.

Bên cạnh thang thoát hiểm, trong bối cảnh Hà Nội đang ô nhiễm không khí nặng nề, nhiều chủ đầu tư đang phát triển những căn hộ có hệ thống cung cấp khí tươi, cải tạo điều kiện sống cho người dân. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng quảng cáo hệ thống lộc nước tiêu chuẩn châu Âu có thể uống tại vòi.

Cuộc đua tiện ích không chỉ nở rộ ở Hà Nội xu hướng này cũng đang được lan rộng tại Sài Gòn. Đầu tiên phải kể đến căn hộ Panomax River Villa (quận 7, TPHCM) vừa được chủ đầu tư TTC Land ra mắt thị trường trong tháng 11 vừa qua. Dự án này sở hữu số căn hộ rất hạn chế, chỉ 83 căn hộ (block J), chính vì thế tất cả các căn hộ tại dự án này đều được thiết kế thang máy riêng tận cửa. Ngoài thang máy riêng, toàn bộ dự án đều được kiểm soát an ninh bằng công nghệ Face ID, để đảm bảo tính riêng tư và biệt lập tuyệt đối cho tất cả cư dân.

Cũng nằm tại quận 7, Sunshine City là tổ hợp resort giữa hồ nhân tạo lớn bậc nhất Sài Gòn. Tổ hợp resort này gồm 9 toà tháp có quy mô hơn 3.000 căn hộ tiêu chuẩn 5 sao. Mỗi toà tháp tại dự án này được bao bọc bởi diện tích mặt nước 12.000 m2 cùng không gian cây xanh quy mô lớn. Được biết, hồ nước bao quanh các dự án sâu từ 0.5 – 2m. Đáng lưu ý, từ trước đến nay chưa một dự án nào tại Sài Gòn "mạnh tay" đào hồ bao quanh các toà tháp như Sunshine City Sài Gòn. Với cách thiết kế này, không gian mặt nước rộng mênh mông sẽ được bố trí sát tận thềm nhà.

Một dự án khác cũng do Sunshine Group làm chủ đầu tư là Sunshine Diamond River lại chú trọng đặc biệt đến tiện ích cho trẻ em khi xây dựng khu vui chơi giải trí lên tới gần 10.000 m2 lớn bậc nhất Sài Gòn. Được biết, tổng chi phí mà Sunshine Group đầu tư cho tổ hợp vui chơi, giải trí trong khu resort nghỉ dưỡng này lên đến hàng trăm tỷ đồng với các hạng mục: Disneyland và vườn cổ tích cho trẻ em (Hơn 4.000 m2); Rạp chiếu phim (Hơn 2.000 m2); Khu chơi Bowling lớn nhất Sài Gòn lên tới hơn 500 m2; Tiniworld và khu vui chơi cho trẻ em trong nhà gần 2.000 m2; Sân trượt băng gần 1.000 m2…

Theo đại diện các doanh nghiệp, tiện ích không phải chỉ là yếu tố đáp ứng nhu cầu đủ của cư dân mà nằm ở vấn đề khác biệt, đồng bộ, lâu dài mà bản thân các tiện ích đó phải nói lên được tên tuổi của chủ đầu tư. Đặc biệt, hiện nay nhiều chủ đầu tư xây dựng cả chuỗi  tiện ích độc, lạ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng để tạo đòn bẩy tăng tính thanh khoản không chỉ ở một dự án mà nhiều dự án gắn với tên tuổi của chủ đầu tư đó.

Theo đánh giá của bà Đỗ Thu Hằng, trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills, cuộc cạnh tranh về tiện ích trên thị trường bất động sản cho thấy các chủ đầu tư ngày càng quan tâm đến khách hàng và chiều chuộng khách hàng nhiều hơn. Trong cuộc chạy đua này, khách hàng sẽ là người hưởng lợi nhiều nhất. 

Tham khảo thông tin chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu đô thị sinh thái Đan Phượng

Nói với Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, với việc tăng mạnh giá khung đất, giá nhà sẽ giảm thay vì đi lên như nhiều nhận định.

Xem chi tiết bảng giá biệt thự tại địa chỉ: Giá bán biệt thự sinh thái Đan Phượng

Hotline 0909 61 3696 - Mr Ngọc Tuyền 

Giấc mơ có nhà ngày càng xa?

Mỗi năm những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM tiếp nhận cả trăm nghìn người nhập cư từ các địa phương khác tới làm việc và sinh sống. Đa số đều là những người trẻ với mức thu nhập hầu hết chưa cao, tích luỹ tài sản chưa nhiều.

Trong khi đó, nhu cầu về một ngôi nhà đối với họ là rất lớn. Tuy nhiên với việc tăng mạnh khung giá đất như dự kiến, nhiều chuyên gia cho rằng giấc mơ có nhà của nhiều người trẻ sẽ càng xa vời.

Theo tính toán của HoREA, giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

Trong khi đó, giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Lấy một ví dụ, hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 02 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Với cặp vợ chồng (có 01 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, nếu tằn tiện có thể tiết kiệm được khoảng 5-6 triệu đồng/tháng (60-70 triệu đồng/năm).

Với tính toán nhỏ trên, chuyên gia cho rằng, giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.

Ngay sau thông tin bảng giá đất áp dụng cho năm 2020 - 2024 tại nhiều nơi sẽ tăng (Hà Nội dự kiến tăng bình quân 15 - 30%; tại Bình Dương tăng 45 - 95%; giá đất tại một số địa bàn tỉnh Quảng Ninh tăng lên tới 5 lần so với bảng giá cũ….), nhiều doanh nghiệp cũng lên tiếng cho biết, giá nhà sẽ tăng khi chi phí đầu vào tăng.

Cụ thể, khi khung giá mới tăng nhiều so với giá cũ sẽ làm cho việc triển khai các dự án bất động sản khó khăn hơn, đồng thời chi phí xây dựng hạ tầng cũng tăng vì mức đền bù, giải phóng mặt bằng cao, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh đều tăng lên.

Trong khi tín dụng cho bất động sản ngày càng bị thắt chặt, khó khăn về nguồn vốn cùng với những “đau đầu" trong thủ tục thì việc tăng giá đất sẽ góp thêm phần khiến doanh nghiệp khó khăn hơn trong việc đầu tư. Với tình trạng như hiện nay thì trong thời gian tới, nguồn cung dự án nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục giảm.

Ông Đặng Hùng Võ: Giá nhà không những tăng mà còn giảm!

Khá bất ngờ, nói với Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, với việc tăng mạnh giá khung đất, giá nhà sẽ giảm thay vì đi lên như nhiều nhận định.

“Khung giá đất để làm căn cứ thu thuế, phí. Khi thuế tăng lên thì hiện tượng đầu cơ, tích trữ giảm. Về lâu dài sẽ rất tốt cho thị trường bất động sản, giảm đầu cơ thì giá nhà sẽ giảm", ông Võ nhận định. Theo ông Võ, giá nhà hiện nay đang cao bởi nguyên rất lớn từ tình trạng tích trữ, đầu cơ.

Nói rõ hơn về việc chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ tăng khi khoản tiền GPMB tăng, ông Võ nhấn mạnh: Khung giá đất chỉ để căn cứ tính thuế, việc GPMB không dùng khung giá đất. Việc GPMB phải định giá cho từng trường hợp cụ thể. Bồi thường ở đâu thì phải định giá cụ thể cho từng trường hợp. Làm đúng như vậy giảm được những mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện trong việc bồi thường đất khi làm dự án. 

Cũng theo vị này, thực tế bảng giá đất chỉ ảnh hưởng đến thuế và phí. Đã đến lúc bảng giá đất phải được quy định bằng giá trung bình trên thị trường để giảm thất thoát thuế phí, chống thất thu ngân sách.

“Tất cả các thành phố lớn trên thế giới đều phát triển cơ sở hạ tầng từ nguồn thu từ thuế và phí tại chỗ. Nếu không hoàn chỉnh thuế đất thì việc xây dựng các đô thị Việt Nam sẽ thất bại”, GS. Đặng Hùng Võ chỉ rõ.

Do vậy, vị chuyên gia bất động sản kiến nghị mức tăng cần tiệm cận, thậm chí bằng giá thị trường. Nếu thấy việc tăng này làm mức thuế phí “nặng nề” hơn thì có thể tính toán giảm tỷ suất thuế.

Hotline 0909 61 3696 - Mr Ngọc Tuyền 

 Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Địa chỉ và Đường đến The Phoenix Garden

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự Vườn Cam Hoài Đức

HOtline  0909 61 3696 - Mr Ngọc Tuyền 

Mới đây, Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình vừa có văn bản chỉ đạo xử lý sớm vụ Alibaba để lành mạnh thị trường bất động sản (BĐS).

Trong văn bản của Văn phòng Chính phủ truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình nêu rõ, không chỉ Alibaba lập dự án “ma”, bán đất nền lừa đảo khách hàng, hiện nay trên địa bàn Tp.HCM và các tỉnh lân cận cũng có rất nhiều dự án “ma”, bán nhà đất, căn hộ khi chưa đủ điều kiện, khiến người mua khốn đốn.

Vì thế, để làm sạch thị trường cần “mạnh tay” với các dự án “ma”. Phó thủ tướng yêu cầu các đơn vị chức năng tiếp tục điều tra, làm rõ các vi phạm xảy ra tại Công ty CP Địa ốc Alibaba để sớm đưa ra truy tố, xét xử theo quy định của pháp luật và thu hồi tài sản do các hành vi phạm tội mà có.

Đặc biệt, đồng chí Trương Hòa Bình lưu ý, trong quá trình điều tra nếu phát hiện có sự bao che của cán bộ, công chức các cơ quan nhà nước thì xác minh, làm rõ để xử lý nghiêm. Chủ tịch UBND các tỉnh phải rút kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai, kinh doanh BĐS khi đã để xảy ra vụ án trên địa bàn.

Được biết, không chỉ Alibaba mà hiện còn rất nhiều công ty tự vẽ dự án, phân lô bán nền không phù hợp quy hoạch, có sự tiếp tay của cán bộ nhà nước. Nhiều dự án tự vẽ để được tách thửa, buộc lô đất phải giáp mặt tiền đường nên chủ dự án đã tự “hiến đất làm đường” trong chính khu đất của mình rồi tách thửa. Việc này do UBND cấp xã phê duyệt, đã giúp cho những mảnh đất nông nghiệp giá rẻ được tách thửa và bán với giá cao ngất, dù không được lên thổ cư toàn bộ, không được cấp phép xây dựng.

Bên cạnh đó, một số dự án chủ đầu tư chưa hoàn thành giải tỏa đền bù, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thuế đất đối với nhà nước, nhưng vẽ dự án bán cho dân khiến người mua đất hàng chục năm không được nhận nền, nếu có nhận cũng không được xây dựng.

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ giao UBND các tỉnh thành tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh BĐS; kiểm tra, rà soát, công khai danh sách các dự án nhà ở chủ đầu tư đã thế chấp ngân hàng; các dự án bất động sản chậm tiến độ do vướng mắc về vấn đề pháp lý, vi phạm về xây dựng, dự án không thực hiện bảo lãnh, chưa nộp tiền sử dụng đất, chậm tiến độ; dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình, chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đã đưa vào sử dụng; các chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân...

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Dự án The phoenix Garden

                                  HOtline  0909 61 3696 - Mr Ngọc Tuyền 

Năm 2019, nguồn cung bất động sản tại khu vực TPHCM sụt giảm, Hà Nội lại tăng trưởng. Tính đến tháng 9/2019, dòng tiền FDI đổ vào thị trường đạt 2,5 tỷ USD. Tuy nhiên, các chuyên gia dự báo năm 2020, nhà đất sẽ gặp nhiều thách thức.

Phát biểu tại hội thảo thường niên "Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản lần 3/2019", bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, nhìn vào chiều dài lịch sử chu kỳ của bất động sản (BĐS) Việt Nam có thể thấy: Giai đoạn 2007 – 2008, thị trường bất động sản đạt đỉnh, nền kinh tế thịnh vượng; giới đầu cơ thống lĩnh thị trường.

Hotline 0909 61 3696 - Mr Ngọc Tuyền 

 Xem các căn biệt thự đang bán tại địa chỉ: Bán biệt thự sinh thái Đan Phượng

"Phân khúc căn hộ trung cấp có sự tăng trưởng tốt, giúp duy trì cân bằng cho thị trường; tỷ lệ lạm phát và lãi suất cho vay được kiểm soát và duy trì ở mức ổn định" - Bà Dương Thuỳ Dung nhận định

Thị trường bất động sản: Năm 2020 sẽ đầy thách thức! - 1Nhấn để phóng to ảnh

"Phân khúc căn hộ trung cấp có sự tăng trưởng tốt, giúp duy trì cân bằng cho thị trường; tỷ lệ lạm phát và lãi suất cho vay được kiểm soát và duy trì ở mức ổn định" - Bà Dương Thuỳ Dung nhận định

Đến năm 2009, kinh tế trong nước và thế giới gặp nhiều bất ổn. Từ đó, thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng theo và các nhà đầu tư cũng quay lưng. Tuy nhiên, đến năm 2013-2014, nền kinh tế bắt đầu hồi phục, giúp BĐS dần được sống lại.

Lúc này, các doanh nghiệp đưa ra thị trường nhiều sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Từ đó, kéo theo sự phục hồi mạnh mẽ vào năm 2015-2016 với nhiều sản phẩm cao cấp và xuất hiện nhiều nhà đầu tư đến từ nước ngoài.

Cũng theo giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, đến năm 2018-2019, thị trường BĐS trở nên cân bằng, nhiều chủ đầu tư trong nước kinh nghiệm hơn và tiềm lực tài chính mạnh hơn, người mua nhà cũng tự tin hơn.

Nhưng nhìn chung trong 9 tháng năm 2019, nguồn cung chào bán tại TPHCM sụt giảm, đạt 21.619 căn, giảm 3%; trong khi đó, tại Hà Nội thì nguồn cung lại đạt 26.800 căn, tăng tới 37% nguồn cung chào bán mới.

Bà Dung cho rằng, tỷ lệ lạm phát và lãi suất cho vay được kiểm soát và duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, nhìn tổng quan thị trường thì nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng trưởng ổn định. Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp có sự tăng trưởng tốt và giúp duy trì cân bằng cho thị trường trong suốt thời gian qua.

“Hiện nay, bối cảnh kinh tế có sự tăng trưởng ổn định, Việt Nam có mức tăng trưởng GDP thuộc hàng nhanh nhất trong khu vực; GDP theo đầu người ước tính năm 2019 đạt 2.720 USD (tăng 7.7%); tổng FDI (9 tháng năm 2019) đạt hơn 25 tỷ USD, trong đó FDI vào bất động sản hơn 2,5 tỷ USD, chiếm tới 10.6% tổng FDI và xếp thứ 2 sau ngành sản xuất…”, bà Dung cho hay.

Thị trường bất động sản: Năm 2020 sẽ đầy thách thức!

Hotline 0909 61 3696 - Mr Ngọc Tuyền 

 xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Dự án The phoenix Garden

Đánh giá cho năm 2020, bà Dung cho rằng sẽ có nhiều thách thức khi giá đất tăng nhanh khiến chủ đầu tư mới khó gia nhập thị trường. Cụ thể, giá nhà đất quận 1 được khảo sát dao động từ 10.000 – 50.000 USD/m2, khu vực quận 3 rơi vào khoảng 5.000 – 20.000 USD/m2.

Kèm theo đó, các vấn đề hạ tầng, ngập lụt, kẹt xe… hoạt động mua bán các dự án “ma” hay các tuyến metro số 1 và số 2 tiếp tục lùi tiến độ; thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp; luật thì chồng chéo, dự án địa ốc “bất động"… sẽ dẫn đến nhiều thách thức.

"Thị trường chậm nhưng không có bong bóng; nhu cầu ở cao và các gói vay thế chấp giúp cân bằng thị trường và sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định trong năm 2020”, bà Dương Thuỳ Dung lạc quan kết luận.

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam cho biết, trong thời gian tới, các doanh nghiệp cần tiếp tục mở rộng ra khác khu vực lân cận để đa dạng hóa sản phẩm và các nhà đầu tư sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn. Đây sẽ là yếu tố giúp các doanh nghiệp gia tăng về tiềm lực tài chính.

Nhiều nhà đầu tư ngao ngán đất nền do nguồn vốn bị “đóng băng” theo… đất

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự Vườn Cam

Hotline 0909 61 3696 - Mr Ngọc Tuyền 

Nói về chứng khoán BĐS, ông Phương cho rằng, sắp tới các doanh nghiệp sẽ tiếp tục tăng vốn để phát triển các dự án trong tương lai. “Linh động và đa dạng sản phẩm đã niêm yết đa phần là doanh nghiệp lớn vẫn đi tìm dự án, quỹ đất để phát triển liên tục chứ không dừng. Đây là yếu tố cân nhắc để bỏ vào cổ phiếu của họ”, ông Phương đánh giá.

Ông Phương cũng đưa ra những nhận định về các công ty bất động sản và cổ phiếu bất động sản. Thứ nhất, công ty bất động sản nhìn từ góc độ kết quả kinh doanh, mà theo ông Phương, biên lợi nhuận ngày càng hấp dẫn.

Chẳng hạn, doanh thu năm 2014 đạt 50.000 tỷ đồng, thì lợi nhuận ròng đạt khoảng 7.000 tỷ đồng và biên lợi nhuận ròng (RHS) khoảng 12%; trong 9 tháng năm 2019, doanh thu đạt khoảng 240.000 tỷ đồng, lợi nhuận ròng khoảng 35.000 tỷ đồng, biên lợi nhuận ròng khoảng 15,5%.

Để lý giải cho điều này, ông Trương Hiền Phương đưa ra dẫn chứng, nếu như vốn chủ sở hữu quý I/2011 nằm ở mức 43% thì đến quý III/2019 chỉ xuống mức 40%. Tương tự, vốn vay ngắn hạn, quý 1/2011 đạt 50% thì đến quý III/2019 mức này vẫn chỉ giảm xuống 48%...