Theo Nghị định 76/2015/CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) vừa được ban hành, trường hợp mua nhà, công trình hình thành trong tương lai thanh toán nhiều lần được thực hiện theo quy định tại Điều 57 của Luật.

Cụ thể, hợp đồng cần ghi rõ, việc thanh toán thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng giá trị thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình cho khách hàng. Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổng giá trị thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà (sổ đỏ), bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại thanh toán khi cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận.

>> Biệt thự Ecopark - biệt thự nghĩ dưỡng phía đông Hà Nội

>> Khu đô thị mới An Hưng - điểm sáng trên đường Lê Văn Lương

Đối với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng, Nghị định quy định, trước khi làm thủ tục bàn giao cho chủ đầu tư mới, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án, quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Trường hợp khách hàng, các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Nghị định 76/2015/CP có hiệu lực từ ngày 1-11-2015.

DiaOcOnline.vn - Theo Hà Nội mới

Quy định về cơ quan có thẩm quyền trong việc xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất để đấu giá của Bộ TN-MT và Bộ Tài chính không có sự thống nhất dẫn đến khó thi hành

Quy định pháp luật không thống nhất làm khó thực thi đấu giá đất - Ảnh minh họa: Tân Phú

Ngày 18.9, tại TP.HCM, Bộ Tư pháp tổ chức tọa đàm về bán đấu giá quyền sử dụng đất, do ông Vũ Hồng Dương, Phó cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) chủ trì, với sự tham dự của các đại biểu thuộc Sở Tài chính, Sở Tư pháp, Sở TN-MT, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản các tỉnh, thành khu vực phía nam.

>> An Phú Zen Garden - thiên nhiên tran hòa tổ ấm

>> Sắp mở bán Aquabay Ecopark - Cộng đồng sôi động ven sông

Tại buổi tọa đàm, nhiều đại biểu cho rằng quy định về cơ quan có thẩm quyền trong việc xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất để đấu giá của Bộ TN-MT và Bộ Tài chính không có sự thống nhất dẫn đến khó thi hành.

Cụ thể, Bộ Tài chính quy định Sở Tài chính và Phòng Tài chính cấp huyện xác định giá khởi điểm sau đó trình Chủ tịch UBND có thẩm quyền quyết định. Trong khi đó, Bộ TN-MT lại quy định Sở TN-MT trình hồ sơ, giá khởi điểm của thửa đất đấu giá để UBND cấp tỉnh phê duyệt, đồng thời không quy định UBND cấp huyện có thẩm quyền này.

Trước việc không thống nhất đó, ông Vũ Hồng Dương chia sẻ những khó khăn của các địa phương và cho biết lãnh đạo 3 bộ gồm: Tài chính, TN-MT, Tư pháp sẽ ngồi lại với nhau thảo luận, giao cho các đơn vị chuyên môn tham mưu để đưa ra giải pháp chung, toàn diện.

DiaOcOnline.vn - Theo Thanh niên

Sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản TP. HCM đã kéo theo đà tăng giá của nhà phố, nhưng không phải căn nào cũng dễ bán.

Nhà phố giá thấp tại TP. HCM có mức tăng khá mạnh trong thời gian gần đây - Ảnh:Hoài Nam

Theo khảo sát của Đầu tư Bất động sản, mức tăng của nhà phố từ 4 - 12% tùy theo khu vực, loại hình. Chẳng hạn, nhà giá thấp, khoảng từ 400 triệu đồng đến 1,3 tỷ đồng có mức tăng từ 7 - 10%, nhà trung bình từ 1,3 - 3,5 tỷ đồng có mức tăng từ 7 - 12%, nhà có giá từ 3,6 - 7,5 tỷ đồng tăng từ 3 - 6%, nhà trên 7,5 tỷ đồng tăng khoảng 2 - 3%.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận định, giá nhà phố là do người bán và người mua đưa ra chứ không theo quy chuẩn nào. Thị trường chỉ có mức chung cho đất ở từng khu vực. Người bán và mua sẽ căn cứ trên giá đất chung rồi áp vào giá nhà. Nhà phố còn phụ thuộc vào vị trí và sở thích của chủ nhà, nên giá cũng không thể ấn định một mức cụ thể. Trong khi đó, giá nhà và đất nền ở các dự án có giá cụ thể, chênh lệch chút ít do vị trí.

>> Biệt thự Ecopark - biệt thự nghĩ dưỡng phía đông Hà Nội

>> Khu đô thị mới An Hưng - điểm sáng trên đường Lê Văn Lương

Trên thực tế, có nhiều căn nhà phố còn phải bán thấp hơn cả thời bất động sản trầm lắng, bởi nó phụ thuộc vào mức độ cần tiền của chủ nhà. Đơn cử, tại một hẻm ô tô vào được trên đường Lê Văn Sỹ, căn nhà xây 4 tầng kiên cố có diện tích đất 75 m2 vào năm 2013 được trả 5,3 tỷ đồng, thế nhưng tháng 7/2015, chủ nhà này đã bán với giá 4,8 tỷ đồng vì lý do cả gia đình xuất ngoại. Chủ nhà cho biết, khách mua trước đó thích thiết kế của căn nhà nên trả giá cao, còn những khách sau không thích, thậm chí có người còn muốn đập đi xây lại.

Bán nhà phố gần như chỉ bán đất, nên nhà phố, đặc biệt là nhà lớn khó bán nếu “đua” tăng giá theo thị trường. Phân khúc nhà phố gần như chỉ tập trung cho những người khá giả, có sẵn nguồn tiền. Đa phần khách mua là những người không quá bức xúc về nhà ở. Trong khi phân khúc này không có giá cụ thể, lại phải trả liền một lần khi mua, khiến cho người mua luôn cân nhắc kỹ.

Chị Nga - người mua nhà ở xã hội trải lòng: “Không có dự án nhà ở giá rẻ và gói 30.000 tỷ đồng, thì gia đình tôi không biết tích cóp đến lúc nào mới đủ tiền mua nhà. Với nhà ở xã hội, mình chỉ cần đóng trước một khoản, còn lại được vay rồi cân đối trả nợ hàng tháng. Mỗi tháng khoảng 4 triệu đồng là cân đối được”.

Còn anh Bình, người vừa mua nhà ở thương mại được vay gói 30.000 tỷ đồng cũng cho biết, dù biết việc mua căn hộ này có giá tương đương, thậm chí đắt hơn mua nhà đất ở một số khu vực của Thành phố, nhưng do không đủ tiền trả một lần khi mua nhà mặt đất, nên quyết định mua nhà dự án. Nếu vay ngân hàng mua nhà mặt đất, thì chắc chắn sẽ không có mức lãi suất 5%/năm như vay gói 30.000 tỷ đồng.

Tăng giá theo thị trường khiến nhà phố khó bán là một thực tế. Tuy nhiên, tại một số khu vực, các căn nhà phố giá thấp, giao dịch vẫn tăng mạnh trong thời gian gần đây. Anh Tiến, một cò đất tại quận Phú Nhuận cho biết: “Nhà từ 1,2 - 1,3 tỷ đồng dạo này bán dễ. So với đầu năm, mỗi căn cũng tăng từ 20 - 50 triệu đồng. Nhiều người không đủ tiền cũng đi vay ngân hàng. Khách mua cho biết, nếu với mức giá này, vay thêm chút ít thì lại lợi hơn mua nhà dự án, vì tiền không nhiều, lại vào ở ngay. Nhà giá này cũng dễ mua dễ bán”.

Tại các quận 10, 11 và 5, nhà phố có giá 2,5 - 3 tỷ đồng được giao dịch mạnh trong vài tháng gần đây. Với mức giá này sẽ mua được những căn nhà trong hẻm cách đường lớn không xa, tiện để ở và kinh doanh.

Chị Thanh vừa mua căn nhà tại quận 10 cho biết: “Mua căn nhà 2,7 tỷ đồng, mình không phải chi trả chi phí thuê hàng tháng, vẫn kinh doanh dưới tầng trệt. Còn nếu đi thuê căn nhà tương tự cũng mất 11 triệu đồng/tháng. Tính ra, nếu để 2,7 tỷ đồng gửi ngân hàng, thì lãi suất cũng tương đương, nên không dại gì gửi nhân hàng rồi lại đi thuê nhà để kinh doanh”.          

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu tư Bất động sản

Người có phòng trọ cho thuê có thuộc đối tượng chịu thuế không? Nếu có thì phải nộp những loại thuế nào?

Thủ tục đăng ký cho thuê phòng trọ

Về các giấy tờ cần thiết: Theo điểm d, khoản 1, điều 1 Nghị định 72/2009/NĐ-CP quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện thì ngành nghề Cho thuê lưu trú; cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê nhà để ở hoặc làm văn phòng là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do đó bạn cần phải xin giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự theo Điều 5 của Nghị định.

Về đăng ký kinh doanh: Theo công văn số 6457/SKHĐT-ĐKKD về ngành nghề cho thuê nhà, cho người nước ngoài thuê nhà ở, cho thuê mặt bằng để kinh doanh  thì: "hoạt động cho thuê nhà (kể cả trường hợp cho người trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê nhà ở) và hoạt động cho thuê mặt bằng để kinh doanh (gọi chung là hoạt động cho thuê nhà) là hoạt động kinh doanh bất động sản và người cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có đăng ký kinh doanh và có vốn pháp định theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân được phép đăng ký kinh doanh hoạt động cho thuê nhà ở mà không cần phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và không phải có điều kiện về vốn pháp định.

Như vậy, đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân trong nước được đăng ký kinh doanh hộ kinh doanh cho thuê nhà ở (không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và không cần phải có vốn pháp định); đối với các hoạt động cho thuê nhà còn lại như: cho thuê nhà không phải là nhà ở, cho thuê mặt bằng để kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải đăng ký kinh doanh và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản."

Cho thuê nhà trọ phải đóng những loại thuế gì?

>> An Phú Zen Garden - thiên nhiên tran hòa tổ ấm

>> Sắp mở bán Aquabay Ecopark - Cộng đồng sôi động ven sông

Đóng thuế thế nào?

Căn cứ khoản 25, Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế GTGT.

“Đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng

Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân kinh doanh có mức doanh thu hàng năm từ một trăm triệu đồng trở xuống.

Việc xác định hộ, cá nhân kinh doanh thuộc hay không thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật về quản lý thuế”.

Căn cứ khoản 5, Điều 21 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ.

“Điều 21. Khai thuế và xác định số thuế phải nộp theo phương pháp khoán

5. Mức doanh thu không phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp khoán.

Hộ nộp thuế khoán có mức doanh thu bằng hoặc dưới mức doanh thu không phải nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp khoán".

Trong trường hợp này, doanh thu là toàn bộ số tiền thu được do khách hàng thuê nhà trọ trả theo ngày, tháng hoặc năm, bao gồm tiền điện nước... (kể cả do người thuê trả riêng) và các dịch vụ khác của nhà trọ.

Đối với trường hợp doanh thu hàng năm trên 100 triệu đồng trở lên thì phải nộp các loại thuế sau:

+ Thuế môn bài: Là loại thuế được đóng theo năm nên việc xác định mức thuế phụ thuộc vào thời gian người thuê trọ ký hợp đồng thuê nhà vào 6 tháng đầu năm hay cuối năm. Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 mục II Nộp thuế môn bài Thông tư 96/2002/TT-BTC

- Nếu là 6 tháng đầu năm: Đóng 1.000.000 đồng

- Nếu là 6 tháng cuối năm từ ngày 1/7: Đóng 500.000 đồng

+ Thuế giá trị gia tăng: Đây là thuế tính theo tháng, tính theo từng tháng chủ nhà trọ cho thuê.

Số thuế giá trị gia tăng phải nộp được tính theo phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng theo Khoản 2 Phần Phụ Lục Bảng danh mục ngành nghề Thông tư 219/2013/TT-BTC tính thuế GTGT theo tỷ lệ % trên doanh thu thì dịch vụ cho thuê nhà phải chịu mức thuế GTGT theo tỷ lệ 5% trên doanh thu.

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%

+ Thuế thu nhập cá nhân:

Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu x 5%

Theo quy định tại Công văn số 615/TCT-TNCN thì hoạt động cho thuê tài sản áp dụng thuế suất thuế TNCN 5% cho trường hợp cho thuế nhà đất.

Luật gia Đồng Xuân Thuận

DiaOcOnline.vn - Theo PHáp Luật & Đời sống

Thời gian qua, thị trường BĐS đã có những phục hồi tích cực. Tuy nhiên, nợ xấu vẫn là một vấn đề cần phải được quan tâm giải quyết trong thời gian tới nhằm tháo gỡ tận gốc khó khăn cho thị trường.

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS đã có nhiều khởi sắc nhưng chủ yếu tại phân khúc trung bình và khá, do những DN có năng lực tài chính thực hiện. Còn đối với những dự án có nợ xấu thì vẫn án binh bất động.

Nhận định về vấn đề trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng: Trong thời gian qua, mặc dù trải qua nhiều giai đoạn khó khăn, nhưng thị trường BĐS đã được điều chỉnh bằng các giải pháp phù hợp để tiếp tục phát triển, đồng thời cũng đã diễn ra sự sàng lọc mạnh các nhà đầu tư. Điều này được thể hiện khi các nhà đầu tư có năng lực, hoạt động chuyên nghiệp, có chiến lược dài hạn, đầu tư tập trung không dàn trải, có uy tín... đã huy động được các nguồn lực để vượt qua các giai đoạn khó khăn của thị trường, đến nay tiếp tục phát triển tốt.

Bên cạnh đó, các dự án phát triển nhà ở được triển khai tốt, nhất là tại phân khúc nhà ở trung bình và nhà ở xã hội (NƠXH), đã làm thay đổi về chất nguồn cung - cầu hàng hóa thị trường BĐS, sản phẩm BĐS. Các dự án nhà ở đã đáp ứng được nhu cầu đa dạng và thiết thực của người dân có nhu cầu ở thực và nhu cầu của các nhà đầu tư trên thị trường.

Tuy nhiên, vẫn còn một số nhà đầu tư thiếu tầm nhìn và chiến lược dài hạn, năng lực yếu, đầu tư kinh doanh ăn xổi, không chú trọng đến quyền lợi của khách hàng đều lâm vào tình trạng khó khăn nợ xấu, dự án bị đình trệ. Các dự án này hiện nay vẫn còn đang là vấn đề tồn tại của thị trường BĐS.

Chính vì vậy, theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, để tháo gỡ khó khăn cho các dự án này, đòi hỏi cần có sự nỗ lực từ nhiều phía. Trong giai đoạn từ năm 2012 đến nay, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ ban hành và phối hợp cùng với các Bộ, ngành, địa phương thực hiện rà soát phân loại dự án; cho phép thực hiện chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang NƠXH, chia nhỏ diện tích căn hộ, khuyến khích và hỗ trợ phát triển các dự án NƠXH, các địa phương xây dựng và thực hiện chiến lược phát triển nhà ở...

>> Biệt thự Ecopark - biệt thự nghĩ dưỡng phía đông Hà Nội

>> Khu đô thị mới An Hưng - điểm sáng trên đường Lê Văn Lương

Hiện tại, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS 2014 thay thế Nghị định số 153/2007/NĐ-CP để kịp ban hành. Trong đó sẽ hướng dẫn cụ thể và chi tiết các nội dung liên quan về chuyển nhượng dự án được quy định trong Luật. Cùng với đó, ngày 25/11/2014, Quốc hội cũng đã thông qua Luật Nhà ở, trong đó quy định về việc thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Các quy định này cùng với các quy định về chuyển nhượng dự án quy định tại Luật Kinh doanh BĐS 2014 sẽ góp phần hoàn chỉnh hệ thống các quy định pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn, bất cập về chuyển nhượng dự án, xử lý nợ xấu…

Với sự khởi sắc của thị trường BĐS tại mọi phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở trung bình, NƠXH đang có tỷ lệ giao dịch tốt nhất hiện nay, đã đem lại chỗ ở ổn định cho hàng trăm gia đình có nhu cầu. Tuy nhiên, có không ít ý kiến cho rằng, vẫn chỉ có khoảng 50% người mua BĐS là có nhu cầu thực về nhà ở, còn lại khoảng 50% mua để đầu cơ. Nếu đúng như vậy thì có thể sẽ lại tái diễn kịch bản làn sóng đầu cơ như trước đây, khiến cho thị trường BĐS trầm lắng, phục hồi chậm…

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phải gắn với việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở, để sản phẩm của thị trường BĐS đến được với mọi người dân, đặc biệt là việc tập trung phát triển NƠXH phục vụ cho nhu cầu của các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người có thu nhập thấp. Vấn đề này đang được các cấp, các ngành, các địa phương tập trung triển khai thực hiện.

Bộ trưởng cho biết, việc bắt đầu triển khai thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS từ ngày 01/7/2015 với nhiều quy định mới để thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng phát triển một cách ổn định, lành mạnh thì có thể dự báo tình hình thị trường BĐS thời gian tới sẽ tiếp tục có những chuyển biến tích cực, tiếp tục tăng trưởng.

Cụ thể, lượng giao dịch tiếp tục tăng, kể cả ở phân khúc căn hộ trung, cao cấp nhưng không quá đột biến. Giá cả tiếp tục ổn định. Một số dự án có tiến độ tốt, đang chuẩn bị hoàn thành hoặc đã hoàn thành, gần trung tâm, có vị trí đẹp, hạ tầng tốt thì giá bán sẽ có tăng ít nhiều…

Đồng thời, lượng hàng tồn kho tiếp tục giảm nhưng chậm. Xu hướng mua bán sáp nhập các dự án tiếp tục tăng. Nhiều dự án trước kia tạm dừng sẽ được tiếp tục triển khai trở lại. Nhiều dự án mới có vị trí tốt sẽ được khởi công. Lượng cung ở phân khúc NƠXH và nhà ở thương mại có diện tích vừa và nhỏ sẽ tăng đáng kể để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp, thu nhập trung bình…

Sau khi thị trường BĐS đã trải qua nhiều giai đoạn biến động (sụt giảm, phục hồi, phát triển), đến nay đã có sự thanh lọc khá mạnh và sâu rộng. Các giao dịch BĐS hiện nay phần lớn được thực hiện bởi người dân có nhu cầu thực về nhà ở. Đây là một nhân tố quan trọng đảm bảo cho sự phát triển bền vững của thị trường. Vì vậy, để các hoạt động đầu tư được thực hiện hiệu quả, các DN cần có năng lực tài chính, tầm nhìn dài hạn, có chiến lược và kế hoạch đầu tư bài bản, bền vững, có tính chuyên nghiệp cao… Nếu đáp ứng được những yêu cầu trên thì sẽ giảm thiểu được nhiều rủi ro khi tham gia đầu tư BĐS…

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây dựng

Luật Nhà ở năm 2014, có hiệu lực kể từ ngày 1-7-2015, đã có những quy định thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Tuy vậy vẫn còn nhiều rào cản khiến luật chậm đi vào cuộc sống.

Lách do luật chưa chặt chẽ

Luật Nhà ở năm 2005 bước đầu đã có quy định về công nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, nhưng phạm vi quy định còn hạn chế, chỉ giới hạn trong lĩnh vực xây dựng nhà tại Việt Nam để đầu tư và bán cho các đối tượng được phép sở hữu nhà ở. Những quy định đó đã không đáp ứng được nhu cầu sở hữu nhà để ở của cá nhân nước ngoài trước làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào Việt Nam trong thời gian qua. Đến khi Nghị quyết 19/2008/QH12 được ban hành, đã có quy định cụ thể về vấn đề cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên, nghị định này cũng chỉ cho phép một số đối tượng người nước ngoài nhất định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Đến năm 2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai theo hướng cởi mở hơn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải thuộc các đối tượng có quốc tịch Việt Nam, có gốc Việt Nam về đầu tư tại Việt Nam; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt… được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam… Mặc dù vậy, tình hình sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam tính đến nay vẫn rất ảm đạm.

Có thể nói, các quy định tại Luật Nhà ở 2005 đã làm cản trở không nhỏ đến vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài. Theo đó, trong 5 năm (2009-2014), mới có hơn 400 người là Việt kiều và nước ngoài mua được nhà ở tại Việt Nam. Đây là con số rất nhỏ so với nhu cầu thực tế của đối tượng này muốn về Việt Nam sinh sống, đầu tư làm ăn. Từ những khó khăn, rào cản trong chính sách pháp luật về nhà ở đã dẫn đến việc lách luật. Đó là một số Việt kiều, người nước ngoài bỏ tiền mua nhà ở Việt Nam nhưng nhờ người khác đứng tên quyền sở hữu nhà. Việc nhờ người khác đứng tên sở hữu nhà chứa đựng rất nhiều rủi ro, đặc biệt khi người được nhờ đứng tên đã bán căn nhà và không có tài sản nào khác để hoàn trả.

>> An Phú Zen Garden - thiên nhiên tran hòa tổ ấm

>> Sắp mở bán Aquabay Ecopark - Cộng đồng sôi động ven sông

Sớm ban hành nghị định, văn bản hướng dẫn

Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài sở hữu hoặc cho thuê tối đa 30% căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc tối đa 250 biệt thự/nhà liền kề. Đồng thời luật cũng cho phép người nước ngoài được đăng ký sở hữu BĐS trong vòng 50 năm, đồng nghĩa với việc họ có quyền lợi như công dân Việt Nam trong việc cho thuê lại, thế chấp, chuyển nhượng, hoặc thừa kế… Những sửa đổi mới này không chỉ phù hợp với xu thế hội nhập mà còn tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư tại Việt Nam. Bởi khi được sở hữu nhà, người nước ngoài đầu tư, làm ăn ở nước ta sẽ yên tâm gắn bó lâu dài, chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua nhà sẽ giúp thị trường BĐS có thêm nguồn cầu rất lớn.

Tuy nhiên, các quy định trên dù đã mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người nước ngoài trong việc mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam, song vẫn còn một số điểm cần được quy định lại cho phù hợp với thực tế. Thí dụ, quy định, người nước ngoài chỉ được mua 30% căn hộ trong một chung cư và tối đa 250 căn nhà riêng lẻ trên một phường hoặc xã, sẽ không phù hợp đối với các khu vực trọng điểm làm ăn, sinh sống của người nước ngoài. Đơn cử, nhiều nơi ở phường Thảo Điền (quận 2) hoặc Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7) tập trung nhiều người nước ngoài sinh sống, làm việc nhưng với mức quy định hiện tại rõ ràng không đủ so với nhu cầu của họ. Mặt khác, các văn bản luật chính thức chưa được chuyển ngữ sang các ngôn ngữ quốc tế nên gây khó khăn cho người nước ngoài tìm hiểu luật.

Những bất cập trên khiến khách hàng ngoại vẫn đang trong trạng thái tâm lý chờ đợi những quy định dưới luật được hướng dẫn như thế nào rồi mới quyết định. Các rào cản về mặt thủ tục hành chính cũng là nguyên nhân gây nên tâm lý e ngại cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Thí dụ, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sau nhiều năm, khi quay về Việt Nam mua nhà phải làm thủ tục xác minh nguồn gốc mất khá nhiều thời gian.

Ngoài ra, cũng có nhiều khách hàng nước ngoài còn e ngại về thời hạn sở hữu nhà tại Việt Nam hoặc phương thức thanh toán khi mua nhà, vay ngân hàng… Vì vậy, dù luật mới đã có cơ chế cởi mở hơn nhưng để có thể kích thích nhu cầu khách hàng là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia thị trường nhà ở, trong thời gian tới cần nhanh chóng ban hành các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 theo hướng đơn giản, ngắn gọn, thuận tiện...

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Đầu tư

Các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A), hợp tác cùng phát triển dự án đang được doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) âm thầm thực hiện.

Khối nội vẫn chiếm ưu thế

Mới đây, trong lần chia sẻ với báo giới về chiến lược phát triển của Tập đoàn, ông Bùi Cao Nhật Quân - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, cho biết, từ đầu năm 2015 đến nay, doanh nghiệp này đã mua lại khoảng 10 dự án BĐS tại TP.HCM, chủ yếu từ các đối tác trong nước.

Novaland cũng vừa công bố 7/10 dự án này (hoàn thiện pháp lý) ra thị trường, dự án thuộc phân khúc căn hộ, nằm ở khu Tây và Nam Thành phố.

Song, đáng chú ý nhất có lẽ là thông tin về việc Novaland trở thành đối tác phát triển dự án "khu đất vàng" số 6 Hai Bà Trưng, Q.1 (được biết đến là Nhà máy bia Sài Gòn). Tuy nhiên, đại diện DN không tiết lộ chi tiết về thương vụ này.

Cũng trong tháng 9, Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh (Hung Thinh Corp) đã công bố dự án căn hộ kết hợp trung tâm thương mại Vung Tau Melody (tiếp giáp hai mặt tiền đường Võ Thị Sáu và Hoàng Hoa Thám, cách Bãi Sau thành phố Vũng Tàu chỉ 2 phút đi bộ).

Đây là dự án mà Hung Thinh Corp hợp tác với Công ty CP Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (UDEC) cùng phát triển.

Theo ông Nguyễn Văn Cường - Phó tổng giám đốc Thường trực Hung Thinh Corp, việc đưa tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây vào hoạt động (rút ngắn khoảng cách từ TP.HCM đi Vũng Tàu còn 1 giờ 20 phút, thay vì 2 giờ 30 phút như trước) đã tác động đến thị trường BĐS ở Vũng Tàu.

Theo đó, ngoài biệt thự và đất nền, căn hộ tại Vũng Tàu đang là xu hướng lựa chọn của những gia đình có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai, vừa nghỉ dưỡng, vừa có thể đầu tư cho thuê (khách du lịch lẫn các chuyên gia nước ngoài đang làm việc tại Vũng Tàu).

Do đó, cùng với TP.HCM và một khu vực miền Trung, Vũng Tàu là địa phương tiếp theo nằm trong chiến lược mở rộng kinh doanh của DN này.

Được biết, từ nửa cuối năm 2014 đến nay, Hung Thinh Corp cũng đã thực hiện nhiều thương vụ M&A thông qua hình thức mua lại toàn bộ dự án hoặc hợp tác cùng phát triển, điển hình như dự án căn hộ tại số 16 Âu Cơ, (Q.Tân Phú - nay là dự án Melody Residence), dự án số 10 Phổ Quang (Q.Tân Bình - nay là dự án Sky Center), hay dự án Florita ở Q.7.

Ngoài ra, trong thời gian tới, DN này sẽ còn giới thiệu thêm một số dự án mới, trong đó dự án nằm dọc trực đường Nguyễn Hữu Thọ (khu Nam Thành phố mua lại từ một DN trong nước).

Thay vì "mua đứt, bán đoạn", một chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư cho biết, hiện nay, các DN BĐS chuộng hình thức "bắt tay cùng phát triển", một bên có đất, bên có kinh nghiệm phát triển dự án (giám sát thi công, giải pháp thiết kế, tài chính,...) và tổ chức đội ngũ, quản lý bán hàng tốt sẽ cùng nhau khai thác dự án.

Hình thức này được xem là xu hướng của những DN trong nước, vốn dĩ đã tạo được ưu thế về M&A trong hai năm trở lại đây, nhất là ở hạng mục BĐS nhà ở.

>> Biet thu Ecopark - biệt thự nghỉ dưỡng phía đông Hà Nội

>> Biệt thự Vườn Cam - một pháp cổ thu nhỏ phía Tây Nam Hà Nội

Khối ngoại "đánh bắt xa bờ"

Hoạt động M&A hiện không chỉ diễn ra ở thị trường có quy mô lớn như TP.HCM mà đang lan tỏa ra một số địa phương, đặc biệt là những tỉnh, thành phố có tiềm năng phát triển du lịch.

Ở hạng mục BĐS du lịch, với quy mô phát triển tương đối lớn và đặc thù nên đây thường là "sân chơi" được khối ngoại đặc biệt quan tâm.

Mới đây, Tập đoàn VinaCapital đã công bố thông tin dự án 4 tỷ USD Nam Hội An (Quảng Nam) đã tìm được nhà đầu tư mới là Tập đoàn Chow Tai Fook (có trụ sở chính tại Hong Kong) sau hơn 2 năm Genting Bhd (Malaysia) nói lời chia tay với dự án.

Theo thống kê của Cục đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 8 tháng đầu năm 2015, BĐS đứng thứ hai về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với 25 dự án đăng ký mới lẫn tăng vốn, với tổng vốn đầu tư là 1,82 tỷ USD, chiếm 13,7% tổng vốn FDI. Trong năm 2014, tỷ trọng này là 40%, năm 2007 là 35% và những năm trước đó chỉ khoảng 22%. Đa phần các nhà đầu tư đổ vốn vào các dự án xây dựng khu đô thị cao cấp, văn phòng và BĐS nghỉ dưỡng.

Chow Tai Fook là một tập đoàn đa ngành (kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, casino, khách sạn, vận tải, trang sức, viễn thông), dưới sự quản lý của gia đình tỷ phú Chen Yu Tung, người đứng thứ 3 trong số 50 nhân vật giàu có nhất Hong Kong (năm 2015) theo bình chọn của Forbes.

Tính đến ngày 31/12/2014, Chow Tai Fook sở hữu 18 khách sạn ở khu vực châu Á (hơn 8.000 phòng) thông qua các công ty con (đã niêm yết) là New World Development và NWS Holdings Limited.

Riêng ở khu vực Đông Nam Á, Chow Tai Fook có 3 khách sạn, trong đó có 2 khách sạn 5 sao ở Việt Nam là New World Saigon Hotel (533 phòng) và Renaissance Riverside Hotel Saigon (336 phòng) đều tại trung tâm TP.HCM. Khách sạn còn lại của tập đoàn ở Philippines.

Theo như quy hoạch của dự án Nam Hội An, ngoài khu nghỉ dưỡng, khách sạn, sân golf, biệt thự,... dự án còn có khu trò chơi có thưởng (casino).

Trong giai đoạn 1 (dự kiến phát triển vào năm 2016) với tổng vốn khoảng 500 triệu USD sẽ có cả khu trò chơi có thưởng.

Ông David Blackhall - Giám đốc Điều hành mảng BĐS của tập đoàn VinaCapital, cho rằng, với quy mô vốn lên đến 4 tỷ USD và thời gian phát triển kéo dài, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn và nhà đầu tư có kinh nghiệm khai thác các hạng mục bên trong dự án, Chow Tai Fook hội đủ cả hai yếu tố này. "Sự tham gia của họ có ý nghĩa rất lớn, giúp chúng tôi có thể tiếp tục phát triển dự án nhanh chóng", David nói.

Cũng với chiến lược mở rộng thêm sự hiện ở các tỉnh, thành ngoài thị trường TP.HCM, mới đây, Công ty CP Tổ chức Nhà Quốc gia (N.H.O) đã ký thỏa thuận hợp tác với Công ty Daewon (Hàn Quốc) để phát triển "khu đất vàng" tại Thành phố Đà Nẵng có diện tích trên 18.000m2, cạnh Cung Thể thao Tuyên Sơn và Trung tâm thương mại Lotte Mart, có tầm nhìn hướng ra sông Hàn (P.Hòa Cường Nam, Q.Hải Châu) với tên gọi mới là khu căn hộ First Home Premium Đà Nẵng. Dự kiến năm 2016, dự án sẽ được triển khai.

DiaOcOnline.vn - Theo Doanh Nhân SG

Để phát triển, nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tiến hành phát hành cổ phiếu, trái phiếu nhằm huy động tối đa nguồn tài chính.

Hút vốn

Trong cuộc gặp gỡ báo giới hồi tháng 2/2015, phóng viên Báo Doanh Nhân Sài Gòn đã đặt câu hỏi về việc có hay không Keppel Land Việt Nam (Singapore) sẽ tham gia phát triển phân khúc nhà ở trung bình, bên cạnh dòng sản phẩm cao cấp mà Công ty đang theo đuổi, ông Đoàn Anh Hùng - Giám đốc Điều hành Keppel Land Việt Nam trả lời, đây không phải là thế mạnh của Công ty, nhưng Keppel Land sẽ xem xét khi cơ hội đến, và nếu có, Keppel Land sẽ bắt tay với một doanh nghiệp (DN) có kinh nghiệm ở phân khúc này.

DN BĐS lớn đang có lợi thế huy động vốn. Ảnh: Quý Hòa

Đến tháng 4/2015, việc ông Đoàn Anh Hùng xuất hiện trong lễ ký kết giữa Công ty CP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) và hai đối tác Nhật Bản là Hankyu Realty, Nishi Nippon Railroad cùng phát triển khu căn hộ Flora Anh Đào (Q.9, TP.HCM) đã dấy lên khả năng về việc Keppel Land sắp có hợp tác với Nam Long. Tuy nhiên, ông Đoàn Anh Hùng phủ nhận thông tin này.

Song, tháng 7 vừa qua, Nam Long bất ngờ công bố thông tin Ibeworth Pte. Ltd (công ty thuộc quyền kiểm soát của Keppel Land) chính thức trở thành cổ đông chiến lược, sau khi mua 7,1 triệu cổ phiếu NLG (tương ứng 5,02% vốn điều lệ), với giá trị giao dịch hơn 140 tỷ đồng. Hiện, room nước ngoài của Nam Long đã được điều chỉnh từ 45% lên 49%; đồng thời, kể từ ngày 17/8 vừa qua, công ty này đã tăng vốn điều lệ từ 1.344 tỷ đồng lên 1.415 tỷ đồng.

Việc tăng vốn điều lệ cũng đã được nhiều DN BĐS thông qua tại đại hội cổ đông thường niên 2015. Thậm chí, đón đầu sự hồi phục của thị trường, không ít DN đã thực hiện nhiệm vụ này từ năm 2014.

Điển hình như trường hợp của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH), tháng 5/2014, đã hoàn tất việc tăng vốn điều lệ từ 480,7 tỷ lên 750 tỷ đồng thông qua việc phát hành 26,9 triệu cổ phiếu cho các cổ đông chiến lược.

Tiếp theo đó, vào tháng 2/2015, DN này đã tiếp tục tăng vốn từ 750 tỷ đồng lên 1.260 tỷ đồng thông qua việc phát hành cổ phiếu cho cổ đông chiến lược và cổ phiếu ESOP cho cán bộ, nhân viên.

Qua đợt phát hành này, tỷ lệ sở hữu của cổ đông ngoại tại KDH đã đạt 49% vốn điều lệ, tương đương khoảng 61,74 triệu cổ phiếu, trong đó, có những quỹ đầu tư lớn đang hoạt động tại Việt Nam như: VinaCapital, Dragon Capital, Vietnam Holding,...

Ngay như VinaCapital, tính đến tháng 7/2015, khoản đầu tư vào cổ phiếu KDH trở thành 1 trong 10 khoản đầu tư lớn thuộc Vietnam Opportunity Fund (VOF, một trong 3 quỹ niêm yết tại thị trường chứng khoán London - AIM của VinaCapital), chiếm 3,6% giá trị tài sản ròng (NAV) của VOF.

Liên quan đến một khoản đầu tư khác, cũng thuộc VOF là vào tháng 6/2015, quỹ này đã công bố thông tin giải ngân 15 triệu USD thuộc khoản đầu tư hợp vốn trị giá 47 triệu USD (cùng hai nhà đầu tư khác) để mua cổ phiếu ưu đãi chuyển đổi của Công ty CP Tập đoàn Novaland (Novaland Group, đơn vị hiện đang phát triển khoảng 20 dự án BĐS tại TP.HCM và sắp tới sẽ giới thiệu tiếp 7 dự án).

Theo đại diện của VOF, khoản đầu tư này nằm trong chiến lược của Quỹ, nhằm đầu tư gián tiếp vào lĩnh vực BĐS thông qua các công ty niêm yết hoặc tư nhân trong ngành, đồng thời thoái vốn khỏi các khoản sở hữu trực tiếp dự án BĐS.

Theo kế hoạch, Novaland sẽ tiến hành niêm yết trong vòng 2 năm tới.

>> Biệt thự Ecopark - biệt thự nghĩ dưỡng phía đông Hà Nội

>> Khu đô thị mới An Hưng - điểm sáng trên đường Lê Văn Lương

Chỉ là cơ hội cho “người mạnh”?

Đối với các DN BĐS, năm 2015 được xem là giai đoạn bứt phá để phát triển, nhằm đón đầu sự hồi phục của thị trường BĐS.

Do đó, nhu cầu về vốn tương đối lớn và tùy vào điều kiện của từng DN mà chọn cách huy động phù hợp, có thể huy động đối tác chiến lược đầu tư vào dự án, phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu DN.

Đối với các DN BĐS niêm yết, sau các kỳ đại hội cổ đông 2015, hầu hết đều đặt mục tiêu phát hành cổ phiếu nhằm huy động tài lực triển khai dự án mới.

Điển hình như Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (ThuducHouse, HoSE: TDH), theo kế hoạch, năm 2015, sẽ phát triển 5 - 6 dự án nên kèm theo đó là phương án phát hành thêm cổ phiếu.

Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Đất Xanh (HoSE: DXG) mới đây cũng ra thông báo sẽ tổ chức họp đại hội cổ đông bất thường (dự kiến sẽ tiến hành trong tháng 10 hoặc 11) để thông qua vấn đề tăng vốn điều lệ.

Nói về tính khả thi của việc huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu, ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh - Tổng giám đốc Công ty CP Chứng khoán Sen Vàng bày tỏ, từ đầu năm đến nay, nhiều dự án BĐS (căn hộ, đất nền, nhà phố,...) được triển khai và đạt thanh khoản tốt, kết quả kinh doanh quý I, II của các DN BĐS niêm yết đã thay đổi theo chiều hướng lạc quan.

Cho nên việc phát hành cổ phiếu hay trái phiếu để huy động vốn giai đoạn này sẽ không quá khó khăn như thời điểm trước đây.

Điển hình như trường hợp Vingroup (HoSE: VIC) mới đây đã phát hành thành công trái phiếu (không chuyển đổi) với giá trị 2.000 tỷ đồng.

Hay như trường hợp của Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) đã hoàn tất việc phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, thu về trên 650 tỷ đồng hồi tháng 8 vừa qua.

Ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh cũng cho biết thêm, đối với những DN BĐS đáp ứng được kỳ vọng của nhà đầu tư, như có dự án lớn, thanh khoản rõ ràng, quản trị DN tốt thì xác suất thành công trong huy động vốn là rất cao.

Về khả năng “xuống tiền”, do trải qua nhiều biến động và mức độ am hiểu thị trường sâu sắc nên các nhà đầu tư đã hoạt động lâu năm ở thị trường Việt Nam sẽ có tầm nhìn tốt hơn, cũng như dễ giải ngân vốn vào BĐS hơn là các nhà đầu tư mới.

Đứng ở góc độ DN BĐS, ông Bùi Cao Nhật Quân - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, cho rằng, đối với những DN BĐS lớn thì việc huy động vốn tương đối “dễ thở” vì đa phần nhà đầu tư góp vốn là đầu tư tài chính nên họ thường chú trọng đến hai yếu tố: khả năng sinh lợi và tính an toàn của khoản đầu tư.

Theo đó, những DN BĐS (bên kêu gọi đầu tư) có sức hút với nhà đầu tư phải là DN kinh doanh tốt, quỹ đất dồi dào, tiềm năng phát triển,... và quan trọng hơn hết là có cơ chế mở để nhà đầu tư dễ dàng thoái vốn nhằm hiện thực hóa lợi nhuận.

Thị trường BĐS vừa trải qua giai đoạn “bị tổn thương” kể từ giữa năm 2008 đến nửa cuối năm 2014 nên trong vấn đề huy động vốn của DN BĐS hình thành hai thái cực, một là nhóm các DN có quỹ đất dồi dào (ở những vị trí tốt), thanh khoản sản phẩm tốt,...

Với DN dạng này thường “kín” room nhà đầu tư ngoại. Trong khi những DN cần nhiều sự hỗ trợ về tài chính lại chỉ sở hữu quỹ đất hạn chế, thương hiệu không mạnh nên cách huy động vốn của họ thường là “mua đứt bán đoạn” dự án, thay vì phát hành trái phiếu, để tập trung vốn cho dự án chủ lực.

Liên quan đến vấn đề huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu DN, ông Andy Ho - Giám đốc Điều hành Quỹ Vietnam Opportunity Fund (VOF), nhìn nhận, bên cạnh cổ phiếu, việc phát hành thêm trái phiếu doanh nghiệp sẽ mang đến một nguồn hàng hóa mới cho các nhà đầu tư chọn lựa.

Trái phiếu DN thường có lợi suất coupon (tỷ lệ lãi hàng năm tính trên mệnh giá trái phiếu) cao hơn và có thể là một kênh đầu tư tốt.

“Chúng tôi cho rằng việc trái phiếu DN chưa được quan tâm nhiều là do thiếu một cơ quan đánh giá giúp các nhà đầu tư thẩm định mức độ rủi ro. Chúng tôi ủng hộ việc thành lập một cơ chế như trên để giúp thị trường trái phiếu DN minh bạch hơn cho nhà đầu tư trong và ngoài nước”, ông Andy Ho nói.

DiaOcOnline.vn - Theo Doanh Nhân SG