xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự The Phoenix Garden

"Không, chúng tôi không chết vì lòng tham mà chết vì một niềm tin. Niềm tin mãnh liệt vào chủ đầu tư Thành Đô, người đã vẽ ra cho chúng tôi một bức tranh sống động về tương lai của 

Trả lời về những nhận định nhà đầu tư không tỉnh táo, tham lam khi nhìn thấy mức lợi nhuận cam kết 12%/năm cho condotel của Cocobay, T.S. Toán học Mai Huy Tân, vị khách hàng từng bỏ 600 tỷ đồng mua các sản phẩm bất động sản của Thành Đô tại Đà Nẵng cho biết, ông từng đầu tư Công ty Xúc xích Đức Việt. Lợi nhuận ròng của công ty tôi cao hơn nhiều so với mức 12%. 

"Tôi cũng là người kinh doanh, biết mức giá Thành Đô đang cho thuê đối với các căn hộ, khách sạn, biệt thự, tôi hiểu nếu dự án được quản lý tốt, chủ đầu tư hoàn toàn có thể trả được mức này. Tôi nghĩ nhà đầu tư không tham, cũng không có chuyện không tỉnh táo", ông Tân nhấn mạnh.

"Như vậy bài toán ở đây là Thành Đô phải tập trung giải quyết cho tốt công việc kinh doanh. Chứ hiện nay Thành Đô đang đầu tư dàn trải, cực kỳ lãng phí và không hiệu quả đối với nhóm condotel, 80% vốn huy động của nhà đầu tư để xây nhiều tòa condotel cao tầng dở dang nên không tạo ra dòng tiền. Lỗi đó là của Thành Đô, ông Tân tiết lộ.

Cũng vô cùng bức xúc, nhà đầu tư Yen Lam đã chia sẻ với cộng đồng khách hàng mua Cocobay rằng: "Cocobay - Nỗi đau không của riêng tôi. Tất cả mọi người đều nói những người đầu tư vào Cocobay như chúng tôi chết là vì lòng tham".

"Không, chúng tôi không chết vì lòng tham mà chết vì một niềm tin. Niềm tin mãnh liệt vào chủ đầu tư Thành Đô, người đã vẽ ra cho chúng tôi một bức tranh sống động về tương lai của Cocobay - Tổ hợp vui chơi giải trí lớn nhất Đông Nam Á. Chúng tôi tin Thành Đô sẽ làm được và tin rằng Việt Nam mình cũng cần có một tổ hợp như vậy để thu hút khách du lịch nên mới đầu tư", nhà đầu tư này cho biết.

Cũng theo nhà đầu tư này,  thực chất tỷ lệ lợi nhuận mà khách hàng tại Cocobay nhận được chỉ ở mức 9,5% sau khi trừ thuế. Nếu tổng số tiền đầu tư là 1 tỷ đồng, trong đó bao gồm 10% thuế VAT, 2% phí bảo trì. Số tiền được tính lợi nhuận cam kết là 1.000.000.000 : 112% = 893 triệu đồng. Số tiền lợi nhuận cam kết nhận được với cam kết 12% là107 triệu đồng. Tuy nhiên, sau khi trừ thuế môn bài 1 triệu đồng/boutique, 300 nghìn/căn hộ, tiền thuế 10% (5% VAT, 5% TNCN) số tiền thực nhà đầu tư chỉ nhận được 95,4 triệu đồng, tương đương tỷ suất sinh lời chỉ 9,5%".

"Trong khi lãi suất chúng tôi vay ngân hàng cho khoản tiền 1 tỷ này là 13%-13.5%. Như vậy chúng tôi đang phải bù lỗ cho khoản đầu tư này là 3,6% - 4,1%. Tôi xin hỏi các vị chỉ cho thấy chúng tôi tham ở chỗ nào?", nhà đầu tư này bức xúc.

Bà Yen Lam nói tiếp: "Các vị sẽ mỉa mai tiếp là tại sao bù lỗ như vậy nhưng chúng tôi vẫn đầu tư? Vâng, chúng tôi đầu tư vô đây là vì chúng tôi nghĩ đó là phương án có thể tích góp tài sản một cách từ từ theo thu nhập của chúng tôi (hầu hết là những người sắp đến tuổi hưu, đã nghỉ hưu, những người có dòng tiền thu nhập đều nhưng không cao) và mong có 1 khoản tiền thu nhập thụ động từ cho thuê tài sản này sau khi đã trả hết nợ gốc.

Các vị nói với lợi nhuận cam kết lên đến 12% (thực chất 9,5%) là không tưởng, vậy tôi hỏi các vị tất cả các công ty khi đi vay vốn kinh doanh tại Ngân hàng với lãi suất 13%-13,5% họ có làm ra khoản lãi hơn số này không? Xin thưa với các vị là có. Vì nếu không chả ai đi vay nhân hàng làm gì, và ngân hàng làm sao tồn tại, kinh tế phát triển.

Cuối cùng các vị có biết là chúng tôi chấp nhận mua nhà, căn hộ Cocobay với giá trên trời vì hiểu rằng giá đó đã bao gồm cam kết 12%", nhà đầu tư cho biết.

Được biết, hiện nay hàng nghìn khách hàng mua sản phẩm tại Cocobay không chấp nhận phương án mà Thành Đô đưa ra. Nhà đầu tư cho rằng họ bỏ tiền mua với giá cao để hưởng cam kết, giờ chủ đầu tư thu xong tiền rồi, không có chuyện "phủi tay" xóa cam kết là xong.

Ở một diễn biến khác, trong khi các khách hàng cũ đang "hốt hoảng" với việc phá vỡ cam kết lợi nhuận của Công ty Thành Đô (Empire Group) tại dự án Cocobay thì mới đây, ngày 21/11 tại Naman Retreat Resort (Q.Ngũ Hành Sơn, TP.Đà Nẵng), chủ đầu tư Empire Group cùng Landora Group (nhà phát triển dự án) tổ chức ra mắt dự án Golf View Luxury Apartment nằm trong Tổ hợp Cocobay.

Hiện tại, trong nhóm khách hàng đã mua căn hộ Cocobay, nhiều ý kiến cho biết Golf View Luxury Apartment chính là tòa Woderland giờ đổi lại tên mới để bán hàng.

Chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật diễn biến sự việc!Cocobay - Tổ hợp vui chơi giải trí lớn nhất Đông Nam Á." - Nhà đầu tư Yen Lam cho biết.

Xem thêm tại địa chỉ: Khu sinh thái Phùng Đan Phượng

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Biệt thự sinh thái Đan Phượng

Liên quan đến sự việc "vỡ trận" cam kết tại dự án Cocobay, trả lời chúng tôi SHB khẳng định rằng SHB là ngân hàng tài trợ vay vốn với chủ đầu tư triển khai dự án, trên cơ sở dự án đầy đủ điều kiện về pháp lý theo quy định của pháp luật, SHB thẩm định dự án khả thi, hiệu quả và các điều kiện để SHB quản lý dòng tiền bán hàng, tài sản đảm bảo, tiến độ dự án, đảm bảo an toàn vốn vay với SHB.

"Đối với khách hàng cá nhân (KHCN) mua nhà dự án, SHB cho vay trên cơ sở tuân thủ đúng quy định của pháp luật, luật nhà ở, KHCN có tình hình tài chinh lành mạnh, tài sản đảm bảo theo quy định, nguồn thu đủ để đảm bảo trả nợ gốc và lãi khoản vay", văn bản của SHB cho biết.

SHB cũng khẳng định thực hiện thẩm định, giải ngân tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật, quy định của NHNN và các quy định của SHB. Các khoản vay đều có tài sản đảm bảo và đầy đủ theo quy định.

Xem chi tiết tại địa chỉ: The Phoenix Garden Đan Phượng

Theo Luật nhà ở, các dự án khi triển khai bán hàng phải được ngân hàng bảo lãnh bàn giao nhà. SHB là ngân hàng bảo lãnh tiến độ bàn giao nhà của dự án này. Đến nay các căn hộ tại dự án đã được bàn giao theo đúng tiến độ của Hợp đồng mua bán.

"SHB xin chia sẻ và khẳng định: Quyền kinh doanh là của chủ đầu tư. Thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng và quyền kinh doanh của chủ đầu tư thực hiện theo luật doanh nghiệp và luật dân sự. Do đó, việc giải quyết các vấn đề khúc mắc, các thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng thuộc thẩm quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư và khách hàng. Tuy nhiên, với tinh thần hỗ trợ khách hàng, SHB sẵn sàng phối hợp, hỗ trợ giải quyết (nếu cần)", văn bản của SHB nhấn mạnh.

Được biết, trước đó ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) đã phát đi thông báo số 233/CV-TĐ về việc liên quan đến việc thực hiện cam kết lợi nhuận condotel với khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng.

Theo đó, Công ty Thành Đô cho biết, việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án.

Mặc dù đã nỗ lực rất lớn nhằm thực hiện cam kết về lợi nhuận với khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng, tuy nhiên, công ty vẫn đành phải xin lỗi vì đã không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng.

Vì vậy, từ 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Công ty Thành Đô chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Công ty chỉ chịu trách nhiệm với các khoản lợi nhuận như đã cam kết đến hết ngày 31/12/2019 cho các chủ sở hữu condotel.

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự Vườn Cam Hoài Đức

Tham khảo thông tin chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu đô thị sinh thái Đan Phượng

Tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam vừa diễn ra ngày 27/11 tại Hà Nội, nhiều chuyên gia địa ốc đã có cái nhìn về thị trường condotel thời gian tới, cũng như các khía cạnh pháp lý của sản phẩm này.

Nói về vấn đề condotel "lùm xùm" sau sự việc dự án Cocobay Đà Nẵng "phá vỡ" các cam kết về lợi nhuận, ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Bộ Xây dựng đã rất khẩn trương xác định các vấn đề vướng mắc.

Bộ Xây dựng đã chủ động báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. "Đến hôm nay đã có nhiều nhà đầu tư vướng trong câu chuyện đầu tư condotel dẫn đến rủi ro, là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là cái gì. Có tình trạng nhà đầu tư coi đó là nhà ở và đầu tư vào. Giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh về nhịp độ thị trường", ông Khởi phân tích.

Theo vị này, hiện có 3 vấn đề đối với loại hình condotel đang phát triển nóng ở Việt Nam: Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này. Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel.

Thứ 3 là quản lý vận hành với loại hình này Mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng. Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 bộ, trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ, thứ nhất là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn này.

Tuy nhiên, cũng theo ông Khởi, có một mấu chốt là sau quá trình nghiên cứu, thống nhất với Bộ Tư pháp thì Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về việc Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý condotel hay officetel là không ổn. Do đó, tháng 10 vừa qua Thủ tướng đã giao Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành quy định về chế độ sử dụng đất với loại hình này. Sau khi có quy chế sử dụng đất thì Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy định về loại hình này.

Về câu chuyện thông tin, Bộ Xây dựng cũng rất mong muốn công bố các thông tin để nhà đầu tư, khách hàng cũng như nhà quản lý nắm được thông tin. Nhưng từ trước đến nay chưa làm, nên quy trình còn chậm, mất thời gian. Vừa qua, bắt đầu từ quý II/2019, Bộ Xây dựng đã bắt đầu công bố các thông tin về thị trường.

"Theo quy định thì các sở, địa phương cũng phải công bố thông tin. Đến nay tỷ lệ này đã đạt mức cao. Dần dần tôi cho rằng các thông tin này sẽ được cập nhật ngày một đầy đủ hơn giúp thị trường minh bạch và rõ ràng hơn", ông Khởi nói thêm.

Ở một giác độ khác, một số ý kiến chuyên gia tại Diễn đàn Bất động sàn Việt Nam thường niên, diễn ra ngày 27/11, cho thấy để một dự án bất động sản thành công là cả quá trình, rất nhiều rủi ro, rủi ro về chính sách, rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường… chỉ một rủi ro ấy thôi cũng có thể khiến dự án trục trặc. Do vậy các chuyên gia đề nghị, thứ nhất, đơn cử như condotel, cơ quan quản lý cần giải thích tại sao các chính sách cho loại hình sản phẩm này lại kéo dài như vậy.

Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, liên quan đến condotel, có 3 khía cạnh cần bàn. Một là những rủi ro với người mua, hai là các vấn đề pháp lý và thứ ba là nguồn cầu phụ thuộc vào cái gì. Trường hợp gần đây với dự án Cocobay Đà Nẵng đang gây xôn xao cho toàn thị trường là sự việc cá biệt. Bản thân condotel là tốt, có những tác động tích cực tới tăng trưởng thị trường thời gian qua. Hàng vạn sản phẩm cung cấp ra thị trường với tính thanh khoản cao, mang tới cùng lúc 2 giá trị là dòng tiền và giá trị gia tăng.

"Thủ tục pháp lý theo quan điểm chúng tôi là đã khá đầy đủ nhưng các hướng dẫn thực hiện, chi tiết còn chưa rõ ràng. Nếu làm tốt, condotel vẫn có tiềm năng, thu hút dòng tiền nước ngoài và là sản phẩm du lịch rất tốt", chủ tịch HĐQt tập đoàn CEO, khẳng định.

Cùng chung quan điểm này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng về việc thông tin về sản phẩm condotel những ngày gần đây, ngay sau khi truyền thông đưa tin, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã có gửi phát ngôn đến các cơ quan truyền thông. Ông Nam cũng đã khẳng định rằng condotel vẫn là một tiềm năng rất tốt và có thể là một điểm sáng trong năm 2020.

"Còn vấn đề làm thế nào để đưa ra được nhiều thông tin, chúng tôi cũng đã cố gắng thu thập và nghiên cứu thông tin thị trường. Về câu chuyện làm thế nào để các nhà đầu tư biết được mình nên đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng, condotel nào, tới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ thành lập Viện nghiên cứu bất động sản để phối hợp và tiếp tục đưa ra những thông tin thị trường hữu ích và bổ ích nhất để các nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn và chính xác hơn", ông Nam cho biết.

 Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Địa chỉ và Đường đến The Phoenix Garden

"Mức cam kết lợi nhuận 4 – 6% là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định, trong trường hợp này Người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển", ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, chia sẻ. Ông Mauro là một trong những chuyên gia tích cực đưa ra những cảnh báo về mức cam kết lợi nhuận quá cao của condotel tại Việt Nam thời điểm 2017…

Chi tiết về chủ đầu tư dự án tại địa chỉ: Chủ đầu tư The Matrix One

"Condotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả Người mua và Chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng về mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác", ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương - chia sẻ sau tình trạng vỡ cam kết lợi nhuận của dự án Cocobay.

Với kinh nghiệm tư vấn tại thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam và Khu vực trong nhiều năm qua, ông Mauro chia sẻ những thông tin rất cụ thể về sản phẩm Condotel cùng với những rủi ro và cơ hội của mô hình này.

Condotel là gì? Rủi ro của sản phẩm này đến từ đâu?

Condotel mang những đặc tính của Condo (căn hộ/ nhà) vì bản chất là Ngôi nhà thứ hai, khi mà Người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. Mặt khác, Condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn Khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành và tạo nên dòng tiền cho thuê.

Do đó, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực Khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lý condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định. Cụ thể, những thiếu sót trong việc hoạch định tiện ích của Khách sạn, định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường hoặc sự thiếu trách nhiệm và cam kết của chủ đầu tư trong hoạt động vận hành tương lai cũng sẽ khiến dự án khó đạt được hoạt động tốt trong dài hạn.

Condotel có cam kết lợi nhuận bắt buộc phải có những tiện ích gì?

Đối với các sản phẩm đầu tư với cam kết lợi nhuận kèm theo hoặc Người mua chỉ có nhu cầu về lợi nhuận hoạt động (không sử dụng với mục đích là Ngôi nhà thứ hai), Condotel bắt buộc phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường.

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  The phoenix Garden

Chủ đầu tư và Người mua cần hiểu rằng họ không chỉ đang tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản thông thường mà bản chất chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng. Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt.

Trong một số trường hợp, các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị quản lý vận hành để đảm bảo dòng tiền hoạt động mà không hiểu rõ bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động và nhà điều hành không có trách nhiệm thực hiện cam kết từ Chủ đầu tư đối với Người mua, đặc biệt đối với những sản phẩm không được hoạch định đúng đắn ngay từ ban đầu. Việc tham gia quản lý của các nhà điều hành khách sạn giúp nâng cao giá trị và chất lượng sản phẩm nhưng họ chỉ tham gia với vai trò vận hành và không chịu các rủi ro về lãi lỗ, vốn thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.

Người mua cần lưu ý gì khi đầu tư Condotel?

Người mua trước hết cần xác định rõ mục đích mua Condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.

- Condotel nghỉ dưỡng: Sản phẩm nghỉ dưỡng không có nghĩa là lợi nhuận đầu tư thấp hơn, trong một số trường hợp các sản phẩm này có thể đạt được giá trị thoái vốn cao hơn trong dài hạn nhờ việc duy trì bảo dưỡng giá trị tài sản tốt. Tuy nhiên, các sản phẩm này thường đạt được lợi nhuận hoạt động thấp hơn những sản phẩm đầu tư do ít chịu áp lực tạo ra doanh thu hằng ngày.

Người mua sản phẩm Ngôi nhà nghỉ dưỡng nên chọn sản phẩm theo sở thích cá nhân, cũng tương tự như khi lựa chọn mua nhà hoặc chung cư để ở. Họ có thể mua các căn cao cấp hoặc căn có diện tích lớn tùy theo sở thích và họ nên cân nhắc kỹ các quy định đối với Chủ sở hữu để đảm bảo giá trị dài hạn của sản phẩm và hạn chế việc sử dụng vượt năng suất hoạt động hằng ngày.

- Condotel đầu tư: Đối với những sản phẩm mang tính chất đầu tư nhiều hơn, Người mua thường vì giá trị thoái vốn và lợi nhuận từ hoạt động cho thuê.

Tham khảo các căn biệt thự khác đang bán tại địa chỉ: Bán biệt thự sinh thái Đan Phượng

Trong trường hợp này, Người mua cần xem xét kỹ định vị và thiết kế của dự án. Thông thường các sản phẩm có thể tạo ra lợi nhuận hoạt động tốt là các sản phẩm được thiết kế như một khách sạn. Các sản phẩm này lại không thuộc phân khúc hạng sang mà đa phần là các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp (midscale) với hoạt động vận hành hiệu quả, quy mô phòng và tiện ích vừa phải, đồng thời giới hạn việc sử dụng của các chủ căn hộ.

Những dự án có cơ cấu quản lý rõ ràng cũng là một ưu thế, cho dù được vận hành bởi nhà điều hành khu vực hay quốc tế. Số lượng phòng phải được tính toán kỹ theo điều kiện thị trường, những dự án có lượng phòng lớn sẽ cần lượng khách và nguồn khách đa dạng để đảm bảo hoạt động tốt.

Nếu sản phẩm có cam kết lợi nhuận, thì mức nào là "vừa miếng"?

Xem chi tiết tại địa chỉ: Dự án The Phoenix Garden

Tiến sỹ Toán học Mai Huy Tân - nhà sáng lập xúc xích Đức Việt - đã bán công ty 700 tỷ đồng để dồn tiền đầu tư Cocobay vì tin vào cam kết lợi nhuận 12%/năm.

"Chúng tôi cho rằng mức cam kết lợi nhuận 4 – 6% là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định, trong trường hợp này Người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển", ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương nhận định.

Những dự án Condotel nào người mua nên "né"?

Thông thường, các dự án có sự nhất quán về chất lượng và định vị sẽ có hoạt động tốt hơn. Ngược lại, đối với những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng "ôm đồm" nhiều tiêu chí sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động.

Một dự án Condotel tốt không nhất thiết phải là một dự án 5 sao, cần lưu ý rằng các dự án ở phân khúc này tại các địa điểm ven biển thường khó đạt được lợi nhuận cao hơn. Dự án tốt cần được chú trọng đến chi tiết, định vị và cơ cấu quản lý phù hợp.

Chủ đầu tư muốn đưa ra sản phẩm Condotel kèm cam kết lợi nhuận cần lưu ý gì?

Những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án (ví dụ doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư) để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận.

Với kinh nghiệm tư vấn một số dự án Condotel ở Việt Nam, Savills Hotels APAC thường tư vấn chủ đầu tư với nhiều mô hình kinh doanh và kịch bản dòng tiền khác nhau để đảm bảo việc kết hợp giữa các thành phần hỗ trợ hoạt động tương lai, đặc biệt là đối với những dự án phức hợp nghỉ dưỡng.

Trước câu chuyện "vỡ trận" cam kết lợi nhuận của Cocobay Đà Nẵng, Vietnamnet dẫn lời ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch HĐQT Empire Group, chủ đầu tư dự án - thừa nhận việc phá vỡ cam kết lợi nhuận là vi phạm hợp đồng mua bán. Trong các giải pháp Empire Group đưa ra, công ty cũng đề xuất thanh lý hợp đồng mua bán và nhận lại tiền mua condotel, liền kề khối boutique.

Ông Thành cho rằng, nếu thanh lý hợp đồng và nhận lại tiền, khách hàng vẫn được đảm bảo quyền lợi hợp pháp, không mất và chưa thiệt hại gì. "Nếu khách hàng không chấp nhận, có thể kiện", đại diện chủ đầu tư nói.

Theo ông Thành, khách mua bất động sản tại Cocobay chưa thiệt hại gì bởi chủ đầu tư vẫn chi trả lợi nhuận cam kết với con số lên tới hàng nghìn tỷ đồng. "Hiện còn lại một số năm 2019 chưa chi trả. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn cam kết chi trả đầy đủ đến 31/12/2019", ông Thành khẳng định.

Từ vụ Cocobay Đà Nẵng, Shark Hưng chỉ cách "đầu tư Condotel không teo": Tất cả miếng ngon đều có nguy cơ mắc nghẹn! Muốn "chắc ăn" cứ tầm 19-21h ngồi trước công trình đếm đèn!

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Bán biệt thự Vườn Cam

 

Theo Bình An

Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho rằng, cam kết lợi nhuận cho thuê condotel từ 4 – 6% mỗi năm là mức hợp lí để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định. Trường hợp này, người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển.

Liên quan đến vụ việc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận", ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, mới đây đưa ra quan điểm về tiềm năng và rủi ro của loại hình condotel, cùng với đó là những lời khuyên cho người mua và chủ đầu tư.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương. (Ảnh: Savills)

Tham khảo dự án tại địa chỉ: Chung cư The Matrix One

Những đặc tính của condotel 

Theo ông Mauro Gasparotti, condotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu, hiểu biết kĩ lưỡng về mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác.

Condotel mang những đặc tính của condo (căn hộ/ nhà) vì bản chất là ngôi nhà thứ hai, khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. 

Mặt khác, condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành, tạo nên dòng tiền cho thuê.

Do đó, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lí condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định. 

Cụ thể, những thiếu sót trong việc hoạch định tiện ích của khách sạn, định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường, hoặc sự thiếu trách nhiệm và cam kết của chủ đầu tư trong vận hành tương lai cũng sẽ khiến dự án khó đạt được hoạt động tốt trong dài hạn.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cho rằng, đối với các sản phẩm đầu tư với cam kết lợi nhuận kèm theo hoặc người mua chỉ có nhu cầu về lợi nhuận hoạt động (không sử dụng với mục đích là ngôi nhà thứ hai) thì condotel bắt buộc phải có các tiện ích, khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường. 

Chủ đầu tư và người mua cần hiểu rằng, họ không chỉ đang tham gia hoạt động đầu tư bất dodongjo sản thông thường mà bản chất chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng. 

Làm gì để đạt lợi nhuận khi đầu tư condotel?

"Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt",  Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương nhấn mạnh.

Ông phân tích, trong một số trường hợp, các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị quản lí vận hành để đảm bảo dòng tiền hoạt động mà không hiểu rõ bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động, và nhà điều hành không có trách nhiệm thực hiện cam kết từ chủ đầu tư đối với người mua, đặc biệt với những sản phẩm không được hoạch định đúng đắn ngay từ đầu. 

Việc tham gia quản lí của các nhà điều hành khách sạn giúp nâng cao giá trị, chất lượng sản phẩm nhưng họ chỉ tham gia với vai trò vận hành và không chịu các rủi ro về lãi, lỗ, vốn thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.

Mặc dù vậy, theo đại diện Savills, thị trường Việt Nam cũng có một số dự án condotel được lên kế hoạch kĩ lưỡng và thực hiện tốt. Các sản phẩm này không nên bị qui chụp và ảnh hưởng bởi các sản phẩm không tốt trên thị trường.

Do đó, ông Mauro Gasparotti khuyên rằng, người mua cần xác định rõ mục đích mua condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.

Đặc biệt, đối với những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao, cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án (ví dụ doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư) để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận.

Liên quan đến những tranh cãi trong việc cam kết lợi nhuận cho thuê condotel thời gian gầy đây, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho rằng, cam kết lợi nhuận 4 – 6%/năm là mức hợp lí để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định.

Trong trường hợp này, người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển. Hiện nay, có khá nhiều tiêu chí để người mua có thể cân nhắc trước khi quyết định mua một sản phẩm condotel. 

"Theo tôi, nếu là một người mua, tôi sẽ thực hiện tìm hiểu về tổng quan chất lượng của dự án để đánh giá mức độ phù hợp về giá, điều kiện thị trường, thương hiệu và định vị. 

Thông thường, các dự án có sự nhất quán về chất lượng và định vị sẽ có hoạt động tốt hơn. Ngược lại, với những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng ôm đồm nhiều tiêu chí sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động", ông Mauro Gasparotti nói.

Vị chuyên gia này cũng phân tích thêm, một dự án condotel tốt không nhất thiết phải là một dự án năm sao, cần lưu ý rằng các dự án ở phân khúc này tại các địa điểm ven biển thường khó đạt được lợi nhuận cao hơn. Dự án tốt cần được chú trọng đến chi tiết, định vị và cơ cấu quản lí phù hợp.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thanh toán mức cam kết lợi nhuận như đã thỏa thuận, nếu dự án đang hoạt động với cơ cấu vận hành ổn định (có thể do đơn vị thứ ba quản lí), thì dự án condotel vẫn có thể đạt được kết quả tốt. 

Ngoài ra các dự án với chương trình bảo dưỡng và duy trì chất lượng dự án tốt (thường không được chú trọng bằng cam kết lợi nhuận) cũng góp phần đảm bảo giá trị thoái vốn trong tương lai.

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  The Phoenix Garden Đan Phượng

Đó là lời của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam chia sẻ sáng nay tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên 2019 về cuộc gọi điện với Chủ tịch HĐQT Empire Group, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng.

Cocobay Đà Nẵng là "trường hợp cá biệt cho một dự án có một cam kết quá cao"

Liên quan đến vấn đề condotel Cocobay Đà Nẵng đang được dư luận quan tâm, sáng nay, tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên 2019, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có những chia sẻ riêng: "Hôm qua anh Thành Cocobay (ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Thành Đô - Empire Group, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng) có gọi điện cho tôi nhờ tôi phát biểu trên diễn đàn. 

Thứ nhất đây là việc bất đắc dĩ anh ấy phải làm nhưng anh ấy muốn làm công khai, minh bạch, rõ ràng, công bố ra công luận và báo chí. Thứ hai là cũng chuyển lời xin lỗi tới các nhà đầu tư khác về condotel nếu như hành động của anh ấy có thể làm ảnh hưởng tới các nhà đầu tư khác".

                  Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. (Ảnh: Minh Anh).

Tham khảo thông tin chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu đô thị sinh thái Đan Phượng

Đưa ra quan điểm về condotel, ông Nam cho rằng condotel không có tội tình gì và Cocobay Đà Nẵng là hiện tượng cá biệt. 

"Bản chất việc thực hiện condotel không có gì sai. Hình thức, hoạt động, cách huy động vốn theo tôi là một sản phẩm tốt trên thị trường bất động sản. Nhưng cái không may của Cocobay hiện nay là chọn vị trí cũng như định giá tỉ lệ hưởng lợi nhuận cao quá. 

Bây giờ thoả thuận đến 12% thì như anh Lương Hoài Nam (cựu TGĐ của Jetstar Pacific Airlines) phân tích: người mua mua một bất động sản, tức là đã sở hữu nó rồi, anh lại còn kì vọng tăng giá trong tương lai, xong được cam kết trả lợi nhuận một năm cao gần gấp đôi lãi suất ngân hàng tại thời điểm đó. 

Như vậy thì còn ai gửi tiết kiệm làm gì. Đây là điểm không có cơ sở. Về luật pháp không ai cấm đoán thoả thuận dân sự giữa người thuê và người cho thuê. Nhưng đã đánh vào lòng tham và sự kém hiểu biết", ông Nguyễn Trần Nam chia sẻ. 

Đánh giá mức độ vấn đề từ Cocobay Đà Nẵng, vị Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: "Đây chỉ là rủi ro nhẹ nhàng thôi, không bằng các rủi ro khác trong lĩnh vực bất động sản. Tức là nhà của anh chưa mất và nó vẫn có khả năng tăng cao nữa. Và với đề xuất hiện nay thì có thể chuyển sang chung cư, thậm chí còn có thể trả lại và lấy lại tiền. Đề xuất của anh Thành Cocobay tôi cho là đúng mức và có thể thoả thuận thêm. Ở đây, chỉ có lợi nhuận giảm.

Đây là trường hợp cá biệt cho một dự án có một cam kết quá cao trong khi lựa chọn đầu tư một khu vực lớn không đủ sức gánh vác. Thông thường, những lời cam kết từ 8 - 10% toi đều cho là họ phải lấy nguồn từ các dự án khác đề bù lại cho việc thuê lại condotel chứ trong thời gian ngắn thì không thể đảm bảo mức như vậy".

Một phần dự án Cocobay Đà Nẵng được chuyển đổi từ condotel thành chung cư

Liên quan đến dự án Cocobay Đà Nẵng, theo báo Người lao động, ngày 26/11, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho biết UBND TP Đà Nẵng đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh qui hoạch chi tiết TL 1/500 tại dự án Cocobay Đà Nẵng.

Cụ thể, dự án này có tổng diện tích sau điều chỉnh qui hoạch là hơn 30 ha. UBND TP Đà Nẵng đã quyết định điều chỉnh qui hoạch tại dự án trên xét theo tờ trình của chủ đầu tư, cho phép chuyển đổi 50% công trình căn hộ khách sạn (tức condotel - không hình thành đơn vị ở) đang xây dựng tại cụm HH2, HH3, HH5 thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Với các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Riêng công trình cao tầng tại cụm HH1 giảm chiều cao từ 50 tầng xuống 40 tầng, chuyển đổi 50% căn hộ chung cư.

Tại việc điều chỉnh qui hoạch, khu HH2 (Tòa nhà căn hộ khách sạn Cổ Cò 3, đang xây dựng với qui mô 30 tầng, 536 căn hộ khách sạn) được chuyển đổi 287 căn thành chung cư. Khu HH3  (Tòa nhà căn hộ khách sạn Cổ Cò 1 đang xây dựng với qui mô 31 tầng, 686 căn hộ khách sạn) được chuyển đổi 378 căn thành chung cư. Khu HH5  (Tòa nhà căn hộ khách sạn Cổ Cò 2, đang xây dựng qui mô 31 tầng với 637 căn hộ khách sạn) được chuyển đổi 351 căn thành chung cư.

Ngoài ra, khu HH1, điều chỉnh phương án xây dựng Tòa nhà trung tâm thương mại khách sạn và căn hộ chung cư cao cấp Cocobay Tower qui mô 50 tầng, 1657 căn hộ thành tòa nhà tháp đôi với qui mô 40 tầng. Trong đó có 3 tầng khối đế làm thương mại dịch vụ, một khối tháp căn hộ chung cư 554 căn và một khối tháp căn hộ khách sạn 527 căn.

Còn khu HH4, không đầu tư tòa nhà cao tầng, chuyển thành 15 lô nhà ở liền kề và kết hợp kinh doanh với diện tích 1.906 m2 và 42 lô biệt thự song lập với diện tích 8.473 m2. Điều chỉnh khu đất HH6 từ tòa nhà 25 tầng thành 42 lô biệt thự.   

Và điều chỉnh khu đất HH7, khu vực phía đông từ tòa nhà căn hộ khách sạn 30 tầng thành 78 lô biệt thự và 40 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh; chuyển tòa nhà căn hộ khách sạn 30 tầng phía tây thành tòa nhà căn hộ chung cư với 700 căn. Một phần khu HH9 được điều chỉnh thành 15 lô biệt thự.

Những chia sẻ của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về condotel. (Video: Thu Thuỷ).

Tập đoàn Empire cho biết việc kinh doanh loại hình sản phẩm bất động sản condotel thời gian qua gặp nhiều khó khăn. Khung pháp lý chưa hoàn thiện dẫn đến nhiều bất cập, thủ tục pháp lý tại địa phương có nhiều vướng mắc. Điều này làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác và vận hành dự án.

"Chủ đầu tư đành phải xin lỗi vì không thể thực hiện việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng", đơn vị này nhắn khách hàng mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng.

Thông báo của Empire Group phát đi cho biết kể từ ngày 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Công ty Thành Đô chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết như trong hợp đồng mua bán condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Phía chủ đầu tư sẽ chỉ chịu trách nhiệm chi trả lợi nhuận đến hết ngày 31/12 năm nay cho các chủ sở hữu condotel.

Đồng thời, doanh nghiệp cũng đưa ra các phương án giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng.

Phương án thứ nhất là khách hàng vẫn tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và chấp nhận chuyển đổi từ condotel thành căn hộ chung cư thông thường. Chọn hình thức này, khách sẽ phải chịu phí chuyển đổi dự kiến là 15% giá trị bất động sản theo hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư. Chủ sở hữu có thể giao căn hộ lại cho chủ đầu tư để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về lợi nhuận cố định hàng năm.

Nếu vẫn muốn hợp tác với chủ đầu tư, khách hàng có thể giữ lại các condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới kéo dài 10 năm.

Khác với cam kết 12% lợi nhuận trước đây, theo hợp đồng mới, chủ sở hữu nhận lợi nhuận theo mặt bằng chung của thị trường trong 3 năm đầu. 7 năm tiếp theo nhận lợi nhuận cố định hoặc hưởng tỷ lệ 80% phần lãi từ hiệu quả kinh doanh.

Phương án khác mà tập đoàn Empire đề nghị là khách hàng có thể thanh lý hợp đồng mua bán và bàn giao lại các sản phẩm condotel để khách hàng tự vận hành kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây.

Đồng thời, nếu khách hàng tự kinh doanh sẽ phải đóng thêm phí vận hành, sử dụng nhất định.

Giải pháp tiếp theo là hai bên tiến hành thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền cho khách hàng theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký, khấu một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh…và khách hàng bàn giao lại sản phẩm cho Công ty Thành Đô. Thời hạn chi trả chậm nhất đến 30/9/2020. Trong thời gian chưa chi trả, chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi suất 10%/năm đối với số tiền đó.

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu sinh thái Đan Phượng The Phoenix Garden

 Xem chi tiết tại địa chỉ: Dự án The Phoenix Garden

Theo các chuyên gia, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy. Vì vậy, việc chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng thừa nhận không thực hiện được việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng không hề bất ngờ, chỉ là việc sớm hay muộn.

Theo các chuyên gia, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy. Vì vậy, việc chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng thừa nhận không thực hiện được việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng không hề bất ngờ, chỉ là việc sớm hay muộn.

Theo đó, Công ty Thành Đô cho biết, việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án.

Mặc dù đã nỗ lực rất lớn nhằm thực hiện cam kết về lợi nhuận với khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng, tuy nhiên, công ty vẫn đành phải xin lỗi vì đã không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng.

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  The Phoenix Garden Đan Phượng

Vì vậy, từ 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Công ty Thành Đô chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Công ty chỉ chịu trách nhiệm với các khoản lợi nhuận như đã cam kết đến hết ngày 31/12/2019 cho các chủ sở hữu condotel.

Cùng với đó, Công ty Thành Đô cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm Condotel tại Cocobay Đà Nẵng, gồm:

Giải pháp thứ nhất là khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư. Theo đó khách hàng có 3 lựa chọn tiến hành chuyển đổi các Condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm.

Hoặc vẫn giữ lại các condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới 10 năm, trong đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường. Sau 3 năm thì lợi nhuận cố định hoặc 80% lãi từ kinh doanh sản phẩm này. 

Công ty Thành Đô cũng đưa ra hướng nếu khách hàng không sử dụng hai phương án nêu trên thì có thể nhận ưu đãi khi mua các sản phẩm bất động sản mới của Cocobay.

Hướng thứ hai mà Công Thành Đô gợi ý là khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán và giao lại các sản phẩm Condotel cho khách hàng để tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây. Đồng thời khách hàng nếu tự kinh doanh thì phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định.

Giải pháp tiếp theo là hai bên tiến hành thanh lý các Condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lai tiền cho khách hàng theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký, nhưng Công ty Thành Đô sẽ khấu một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh…và khách hàng bàn giao lại sản phẩm cho Công Thành Đô. Thời hạn chi trả chậm nhất đến 30/9/2020. Trong thời gian chưa chi trả, chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi suất 10%/năm đối với số tiền đó.

Xem chi tiết bảng giá biệt thự tại địa chỉ: Giá bán biệt thự sinh thái Đan Phượng

Đươc biết, Cocobay Đà Nẵng không phải là dự án Condotel đầu tiên mà chủ đầu tư thất hứa với khách hàng về cái gọi là "cam kết lợi nhuận" khi hai bên ký hợp đồng mua bán. Trước đó, một trong những dự án Condotel đình đám từng khiến khách hàng bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm là dự án khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa).

Tuy nhiên, dự án này đã mau chóng khiến khách hàng vỡ mộng khi chủ đầu tư chỉ chi trả số tiền lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu, còn sau đó đã lật kèo và xin giảm từ 15%/năm xuống 8%/năm.

Theo các chuyên gia bất động sản, mức cam kết lợi nhuận 8 - 12%/năm là con số khó có thể thực hiện được. Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy. 

"Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó. Các nhà đầu tư và người mua nước ngoài đã bắt đầu cảm nhận được rõ những rủi ro của việc cam kết lợi nhuận cao và bắt đầu từ chối các giao dịch trên cơ sở này", ông Michael Piro nói.

Bây giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh nhịp độ thị trường condotel. Nhiều dự án xin điều chỉnh từ condotel sang nhà ở, số lượng rất lớn có thể lên tới mấy chục nghìn căn...”

Liên quan đến vấn đề condotel, thông tin tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đã có nhiều nhà đầu tư vướng trong câu chuyện đầu tư condotel dẫn đến rủi ro, là hậu quả tại thời điểm tham gia đầu tư thì cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đều chưa chưa xác định rõ condotel là cái gì. Có tình trạng nhà đầu tư coi đó là nhà ở nên nhiều người đầu tư vào vì giá rẻ hơn nhà ở.

“Bây giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh nhịp độ thị trường condotel. Có 3 vấn đề vướng mắc đối với loại hình condotel này, đó là về chế độ sử dụng đất, quy định về công nhận quyền sở hữu và quản lý vận hành với condotel. Mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng”, ông Khởi cho hay.

Theo lãnh đạo cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 bộ, trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ, thứ nhất là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về condotel, officete.

Riêng về việc ban hành quy chế quản lý kinh doanh condotel thì Thủ tướng giao Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch. Quy chế sử dụng đất của condotel Chính phủ giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường.

“Cơ quan chúng tôi cũng đang tiếp nhận rất nhiều dự án nộp để xin điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, thậm chí điều chỉnh từ condotel sang nhà ở, số lượng rất lớn có thể lên tới mấy chục nghìn căn. Bộ Xây dựng đang có ý kiến về vấn đề này. Điều chỉnh cơ cấu sản phẩm ở phân khúc căn hộ trung bình, diện tích 50-60m2”, ông Khởi thông tin thêm.

Bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, đất xây dựng condotel là đất thương mại dịch vụ. Nếu đã xác định là đất thương mại dịch vụ thì chế độ sử dụng là chủ đầu tư phải thuê đất, thời hạn phải theo dự án là 50 - 70 năm.

Qua quá trình kiểm tra ở nhiều tỉnh thì chủ đầu tư đều làm theo luật Đất đai và không vướng vì làm theo như đất thương mại dịch vụ, sử dụng đất có thời hạn.

Bà Vân Anh cũng cho biết, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận, hiện cũng đang dự thảo vấn đề đối với các chủ đầu tư thứ phát nếu nhà đầu tư sơ cấp đã thuê đất trả tiền 1 lần hoặc có nộp tiền sử dụng đất thì sẽ được quyền cho thuê và người mua sẽ được chứng nhận.

“Về loại đất, sẽ xác định là đất thương mại dịch vụ và sẽ không phải đất ở với chế độ ổn định lâu dài. Từ Bộ Xây dựng đến Bộ Thể thao, Văn hóa và Du lịch đã có nhiều cuộc thảo luận với Bộ Tài nguyên và Môi trường để xác định chế độ về loại đất này. Xác định là loại đất nào thì phải phụ thuộc vào quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng.

Nếu khu vực dự án là đất ở thì dự án sẽ được giao có thu tiền đối với dự án nhà ở kinh doanh, cho thuê. Cái gốc phải là quy hoạch. Nhiều dự án gốc là quy hoạch du lịch nhưng lại điều chỉnh sang để ở. Quy hoạch đất thì chặt chẽ và khó nhưng quy hoạch nhà ở thì lại dễ. Như vậy cái gốc của vấn đề là quy hoạch, xác định quy hoạch là một loại đất rồi thì sẽ có chế độ sử dụng”, bà Vân Anh nhấn mạnh.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu trả lời condotel là đất dịch vụ là chưa chính xác, nó sẽ phụ thuộc vào quy hoạch. Bởi nếu xây dựng condotel trên đất được quy hoạch là đất ở thì được cấp theo đất ở. Ví dụ như nhiều hộ gom và xây, kinh doanh cho thuê condotel, đất để xây dựng trên đất ở thì nó phải là đất ở.

“Luật pháp cũng không cấm xây condotel trên đất ở. Vậy nên việc cấp sổ đỏ cho condotel là loại hình cho thuê dịch vụ hay đất ở tùy thuộc vào quy hoạch của dự án được duyệt. Tôi nghĩ như vậy mới là chính xác. Về hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thủ tướng có 2 văn bản giao Bộ, tôi nghĩ chỉ theo Nghị định 101 là chưa đủ, địa phương hiện vẫn lo lắng. Vấn đề đúng sai rất nhạy cảm, địa phương họ rất “ngại””, ông Nam nói,

Chình vì thế, ông Nam đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường phải nhanh chóng thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, nhanh chóng ra nghị định hướng dẫn cấp sổ đỏ cho condotel để nó trở thành sản phẩm chính thức được công nhận trên thị trường, để quan chức địa phương yên tâm hơn trong việc thực thi pháp luật.

Xem đầy đủ Pháp lý The Phoenix Garden

Theo ông Mai Huy Tân - "cha đẻ" thương hiệu xúc xích Đức Việt đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư hơn 600 tỷ đồng của ông vào Cocobay Đà Nẵng, nhưng hiện tại lại im lặng khi dự án này "vỡ trận". Sau Condotel, ông Tân cho biết Thành Đô sẽ hủy cam kết cả khu biệt thự và Boutique Hotel.

"Condotel chỉ là bước đầu tiên, Thành Đô đang muốn cắt cam kết các khu biệt thự"

TS Mai Huy Tân - nhà sáng lập thương hiệu xúc xích Đức Việt, Chủ tịch HĐQT công ty Nhịp cầu Việt Đức, một trong những nhà đầu tư lớn tại Cocobay Đà Nẵng đã lên tiếng sau thông báo của ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Thành Đô (chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng ) về việc dừng chi trả cam kết lợi nhuận 12%/năm.

TS Mai Huy Tân cho hay, tổng giá trị đầu tư của Nhịp cầu Việt Đức vào dự án là gần 600 tỷ đồng. Theo đó, ông Mai Huy Tân có tới 24 tòa Boutique Hotels cao 7 tầng với mức cam kết lợi nhuận là 12,5%, 8 biệt thự 5 sao ở khu Nam An với mức cam kết là 10% và 10 căn hộ Condotel là 12%.

Trong đó, giá trị của khu biệt thự Nam An và Botic Hotel là cao nhất, dao động từ 12 - 20 tỷ đồng/căn, căn hộ Condotel là từ 1,2 - trên 1,4 tỷ đồng.

"Công ty Thành Đô mới chi trả thu nhập cam kết cho Nhịp cầu Việt Đức tổng cộng 149,9 tỷ đồng, gồm tiền hai năm 2017 và 2018, mỗi năm là 67,7 tỷ đồng. Kỳ I của năm 2019, Thành Đô trả 14,5 tỷ đồng. Năm nay, họ chưa trả khoảng 54 tỷ đồng thu nhập cam kết cho chúng tôi", TS. Huy Tân cho biết.

TS Mai Huy Tân cho hay, tổng giá trị đầu tư của Nhịp cầu Việt Đức vào Cocobay Đà Nẵng là gần 600 tỷ đồng.

Phân tích tình hình hoạt động vận hành của cả khu Cocobay Đà Nẵng, bao gồm khu biệt thự, khu Boutique Hotels, "cha đẻ" thương hiệu xúc xích Đức Việt cho rằng, công ty Thành Đô hoàn toàn có thể chi trả theo đúng cam kết nhưng doanh nghiệp cố tình không thực hiện.

"Khu Nam An và khu Boutique với mức chi phí 1.000 USD/ngày luôn kín khách, và vận hành tốt. Thành Đô đang cố tình lấy lý do khối Condotel gặp khó khăn để "ăn cướp" mức cam kết ở hai khu còn lại. Thật không hợp lý khi họ cắt cam kết của các khu này mà vẫn giữ tài sản của chúng tôi để khai thác", TS Tân nhấn mạnh.

Ví phương án của chủ đầu tư Cocobay là "cơn ác mộng", "cha đẻ" thương hiệu xúc xích Đức Việt thẳng thắn thừa nhận, nếu không có phương án tốt hơn, ông và công ty Nhịp cầu Việt Đức không còn khả năng thanh toán khoản tiền vay ngân hàng và công ty có nguy cơ phá sản.

"Công ty đang triển khai rất nhiều dự án lớn về xử lý rác thải ở Đà Nẵng và nhiều thành phố khác. Nếu mất khả năng thanh toán, chúng tôi có thể phải phá sản", TS. Tân nói.

Xem chi tiết tại địa chỉ: The Phoenix Garden Đan Phượng

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  The Phoenix Garden Đan Phượng

TS Mai Huy Tân cung cấp các hợp đồng với Cocobay Đà Nẵng.

Tham khảo thông tin chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu đô thị sinh thái Đan Phượng

Ông cho rằng, khu vực Boutique Hotels và biệt thự Nam An trong Cocobay Đà Nẵng đang được Thành Đô khai thác tốt.

Năm 2016, Công ty Cổ phần thực phẩm Đức Việt đã hoàn thành một thương vụ chuyển nhượng thành công với đối tác Hàn Quốc, sau khi đóng thuế, TS Tân cho biết, ông đã thu được một khoản tiền lớn, dự định sẽ gửi ngân hàng dưỡng già.

Tuy nhiên, khi được nhân viên công ty Thành Đô tiếp cận giới thiệu về dự án và biết ông Nguyễn Đức Thành – một người quen cũ là chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng, ông Huy Tân đã rất tin tưởng.

Bản thân vị tiến sĩ cũng tin rằng Cocobay Đà Nẵng có thể phát triển thành khu tổ hợp du lịch giải trí sôi động, nhộn nhịp. Ông cũng muốn nguồn vốn cá nhân có thể giữ được giá trị, đồng thời thu được nguồn lợi nhuận hàng năm tốt hơn lãi suất mà ngân hàng mang lại nên đã quyết định xuống tiền hơn 600 tỷ đồng đầu tư.

Tham khảo dự án tại địa chỉ: The Matrix One Mỹ Đình

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu sinh thái Đan Phượng

"Một điểm tưởng là mặt mạnh nhưng lại là điểm yếu chết người của Cocobay, đó là dự án được quảng bá rất tốt, nhưng khi khách đến trải nghiệm thì lại thất vọng bởi dịch vụ chưa đồng bộ, lẫn lộn giữa khu ở và khu thi công...".
Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) vừa phát đi thông báo  chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng và chỉ chịu trách nhiệm với các khoản lợi nhuận như đã cam kết đến hết ngày 31/12/2019 cho các chủ sở hữu condotel. Thông báo này ngay lập tức tạo nên một cú sốc trên thị trường căn hộ condotel nói riêng và nghỉ dưỡng nói chung.

Lần đầu tiên trả lời báo chí sau thông báo ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Thành Đô cho biết đã thông báo tới toàn bộ hơn 1.700 khách hàng về việc dừng chi trả. Ngoài những giải pháp trên, có khách hàng còn đề xuất các phương án. Tất cả, theo ông Thành khẳng định, sẽ văn bản hoá và gửi đến khách hàng để cùng tháo gỡ từng nút thắt từ đầu năm tới.

Ông Thành lý giải, vấn đề khủng hoảng bắt đầu xảy ra ở Cocobay từ tháng 8/2017 đến tháng 8/2018 do những ách tắc trong việc hoàn tất các thủ tục của dự án, dẫn đến việc nhà băng không giải ngân cho vay, nhà thầu rút quân, các đối tác nước ngoài dừng hợp tác. Bên cạnh đó, theo ông, dự án gặp khó một phần chủ quan do ban lãnh đạo trẻ chưa đủ "lỳ đòn".

Ngoài ra, ông cho biết, nguồn thu từ vận hành khai thác khách sạn đã ký được với những tập đoàn hàng đầu thế giới nhưng vẫn cần thời gian điều chỉnh để phù hợp với tiêu chuẩn của họ và không tránh khỏi thua lỗ trong vài năm đầu.

Ông Thành cho biết thêm, sau khi quay trở lại điều hành dự án đã tái cấu trúc hoạt động và nỗ lực tháo gỡ vướng mắc, tìm hướng đi khả thi hơn. Hiện doanh nghiệp cũng quyết định chuyển đổi quy hoạch phần diện tích còn lại trong dự án, sau này gồm cả chung cư, khách sạn và condotel.

Được biết, hồi tháng 5/2019 khi trở lại vai trò điều hành tại Tập đoàn Thành Đô từ ngày 15/7/2018, ông Thành từng nói trên truyền thông: "Có một thời gian dài thị trường râm ran những câu nói Cocobay chết rồi, dự án vướng nhiều thủ tục pháp lý lắm... Và quả đúng là dự án này đã trải qua cơn bĩ cực vì nút thắt đối với loại hình condotel và những vấn đề của địa phương.

Không bán được hàng, trong khi gần 2 năm trời nuôi bộ máy khổng lồ gần 2.000 người và vẫn phải tiếp tục đầu tư gần 2.000 tỷ vào các công đoạn thi công... Có lúc Empire Group đã “chiêu mộ” cả CEO từ một tập đoàn lớn ở châu Á sang quản lý với mức lương 500 triệu đồng/tháng, nhưng chỉ được 6 tháng là ông này “đầu hàng” vì quá tải!", ông Thành nói.

Một vấn đề nữa ông Thành cho biết đã từng "tưởng là mặt mạnh nhưng lại là điểm yếu chết người của Cocobay". Đó là dự án được quảng bá rất tốt, nhưng khi khách đến trải nghiệm thì lại thất vọng bởi dịch vụ chưa đồng bộ, lẫn lộn giữa khu ở và khu thi công.

"Quảng cáo thì lung linh, đến hiện trường thì khác hẳn nên khách thất vọng là đúng". Chủ tịch Empire Group cho biết, để thay đổi điều này, "pháp lệnh" được đưa ra là công tác thi công phải rốt ráo, hoàn thiện cuốn chiếu từng công trình. Mong muốn lớn nhất là những khách hàng đã từng có định kiến xấu trước đó quay lại, hoặc khách hàng mới đến đều hài lòng.

"Thời gian vừa qua người ta lo lắng là đúng. Mà chắc báo chí các bạn thế nào chả nhận được đơn thư", ông Thành cười và nói tiếp, bản thân ông đã trực tiếp 3-4 lần gặp gỡ tập thể khách hàng, lắng nghe ý kiến của họ. Hôm nay, tôi khẳng định lại một lần nữa, rằng tôi là người cao nhất ở Empire Group, là người cao nhất ở Cocobay. Và tôi sẽ chịu trách nhiệm với những gì mà Công ty đã hứa với khách hàng", ông Thành từng khẳng định như vậy trên báo chí cách đây 4 tháng.

Tham khảo thông tin chi tiết dự án tại địa chỉ: The Phoenix Garden