DANH MỤC

Luật sư nói về condotel hậu Cocobay: “Đã có những vụ kiện hủy hợp đồng condotel nhưng tòa không dám xử”


Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp.HCM, nhìn chung BĐS nghỉ dưỡng vẫn có nhu cầu cao, nhưng phải quản lý làm sao để không mở rộng như hiện nay là hỗn loạn.

Có dạng condotel không ai quản lý còn nhức nhối gấp trăm lần Cocobay

Theo ông Phượng, nói vỡ cam kết lợi nhuận condotel thì hiểu đúng là có nhiều dạng. Trường hợp Cocobay Đà Nẵng chỉ là một dạng. Tại một số thị trường như Đà Nẵng, Nha Trang thì các condotel sau khi xây xong (không được cấp sổ), người mua tự quản lý, tự cho thuê hoặc cho người khác tự vận hành cho thuê (theo kiểu cá nhân hay núp công ty) rồi đăng kí để có khách qua các kênh khai thác cho thuê… cũng được xem như “vỡ trận”. Cái này còn nhức nhối gấp trăm lần sự việc của Cocobay mới đây.

“Nếu Cocobay chỉ ảnh hưởng thiệt hại lợi ích giữa 2 bên là CĐT và khách hàng, còn dạng tự quản ký hoặc không ai quản lý thì có thể thiệt hại cho cả xã hội. Vì thế, ở tòa, đã có những vụ kiện hủy hợp đồng condotel nhưng tòa cứ kéo dài, không dám xử”, ông Phượng cho biết.


 Xem chi tiết bảng giá biệt thự tại địa chỉ: Giá bán biệt thự sinh thái Đan Phượng


Nếu nói về vụ đầu tiên đổ bể lợi nhuận cam kết condotel, theo LS Phượng phải nói đến là dự án khách sạn Bavico. CĐT bán căn hộ du lịch cho nhà đầu tư thứ cấp với nhiều cam kết hấp dẫn như lợi nhuận lên đến 15%/năm. Tuy nhiên, ngoài chi trả 15% lợi nhuận kinh doanh năm thứ nhất nhận ngay sau khi ký hợp đồng, đến nay, CĐT không chi trả bất kỳ khoản lợi nhuận nào như cam kết.

Theo Luật sư Phượng, nhìn chung BĐS nghỉ dưỡng ở 1 dạng nào hợp lý thì vẫn nên ủng hộ, nhưng phải trên cơ sở quyền sở hữu tài sản rõ ràng. Nhu cầu của thị trường hiện nay đối với các loại hình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng rất lớn và là kênh đầu tư với lợi nhuận hấp dẫn. Do đó, cần xây dựng và phát triển đúng mô hình để loại hình này phát triển bền vững.

Hiểu thế nào về pháp lý condotel?

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người mua chỉ có mục đích khiến giao dịch condotel trở nên hợp pháp, không bị vô hiệu và tạo sức hút cho chủ đầu tư trong việc huy động vốn từ người mua để xây dựng công trình (hay để thu lợi nhuận ngay từ hoạt động xây dựng). Ngược lại, khi công trình hoàn thành thì quyền sở hữu của người mua gần như bị tước bỏ.

Chủ đầu tư với tư cách nhà quản lý BĐS được độc quyền trong việc khai thác sử dụng, đồng thời còn thu thêm lợi nhuận từ phần việc quản lý. Kéo theo đó, hàng loạt vấn đề về quyền sở hữu và quyền sử dụng được đặt ra. Nếu chủ đầu tư dự án có năng lực yếu kém, liệu người mua có quyền thay nhà quản lý khác? Và nếu như thế thì phần sử dụng chung như đường giao thông, chỗ đậu xe… sẽ thuộc về ai?

Ở góc độ pháp lý, quyền sở hữu theo pháp luật dân sự gồm: Quyền chiếm hữu; quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Tuy vậy, condotel ra đời với quyền sở hữu bị khiếm khuyết; trên giấy tờ, người mua được sở hữu nhưng thực tế lại bị tước hoặc hạn chế quyền chiếm hữu, quyền sử dụng.

Còn Luật sư Đỗ Đăng Khoa, Giám đốc Công ty Luật Bất Động Sản Hưng Vượng cho rằng: Thời gian gần đây nhiều người nói “vấn đề pháp lý của condotel chưa hoàn thiện”. Nhận định này chỉ đúng một phần. Mọi người thường dùng từ tiếng anh “condotel” nên rất khó tiếp cận văn bản pháp luật hiện hành. Nếu dùng tiếng Việt sẽ thấy đã có hành lang pháp lý. Condotel là từ được viết tắt của condo & hotel, có ý nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn.

Tương ứng với Luật Du lịch thì cơ sở lưu trú du lịch có: khách sạn; biệt thự du lịch; căn hộ du lịch. Như vậy “condotel” là cơ sở lưu trú du lịch được sử dụng với mục đích kinh doanh thương mại.

Luật Đất đai quy định về loại đất, gồm có: đất ở, được phép xây nhà ở với thời hạn sử dụng đất lâu dài và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng đất là 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.

Luật Nhà ở định nghĩa:“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.

“Như vậy “condotel” là cơ sở lưu trú du lịch được điều chỉ chủ yếu bởi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Du Lịch. Hành lang pháp lý đã có, nhưng cần ban hành thêm Nghị định hướng dẫn cho rõ ràng hơn, dễ thực hiện hơn và đặc biệt là tránh nhiều người đổ lỗi cho “pháp lý chưa hoàn thiện” để khoái thác trách nhiệm”, Luật sư Khoa nhấn mạnh.

Quan hệ giữa người mua condotel và CĐT về “cam kết lợi nhuận cho thuê” được xác định theo hợp đồng. Trường hợp có bên vi phạm hợp đồng thì sẽ có các chế tài như: Buộc thực hiện hợp đồng, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại. Các bên có quyền thương thảo để giải quyết, nếu không thống nhất thì kiện tới Tòa án nhờ giải quyết theo pháp luật.

“Bài học cho các NĐT condotel cần xem kỹ các điều khoản của hợp đồng với CĐT trước khi ký kết. Hơn nữa, cần đánh giá tính khả thi của “mức cam kết lợi nhuận” dựa và uy tín, năng lực của CĐT và những lợi thế cạnh tranh của dự án. Để hạn chế rủi ro chủ đầu tư ký vậy mà không làm vậy dẫn tới khách hàng phải “chạy theo chủ đầu tư”, LS Phượng nhấn mạnh.

Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Đường đến The Phoenix Garden

Vụ Cocobay vỡ trận: Ngân hàng cũng...lo ngay ngáy


Tin tức, hình ảnh, video cập nhật tại địa chỉ: Khu đô thị Vườn Cam
Khách vay vốn ngân hàng để đầu tư condotel Cocobay nhưng đến nay dự án này đang "vỡ trận" khiến ngân hàng cũng đứng ngồi không yên.

Mới đây, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, hoạt động trên các lĩnh vực đầu tư bất động sản, đầu tư tài chính, đầu tư dịch vụ vui chơi giải trí, bất ngờ phát đi thông báo "vỡ trận" tại dự án Cocobay Đà Nẵng đã thu hút sự chú ý của toàn thị trường.

Theo đó, do khó khăn về dòng tiền, Empire Group (là tên gọi hiện nay của Thành Đô) quyết định chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng từ ngày 1/1/2020. Nguyên nhân được Empire Group đưa ra là do việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án.

Việc Cocobay Đà Nẵng dừng chi trả lợi nhuận như đã cam kết đối với nhà đầu tư tại dự án này đã khiến nhiều người phải khóc ròng, bởi lẽ để có được nguồn tiền mua condotel từng được quảng cáo là có lợi nhuận cao nhất thị trường cách đây vài năm, với tỷ lệ chi trả lãi suất lên đến 12%, thì nhiều nhà đầu tư đã phải vay vốn ngân hàng. Không chỉ là vốn mà họ còn phải trả lãi ngân hàng đều đặn.

Được biết Ngân hàng SHB vừa là đơn vị cấp vốn cho chủ đầu tư, vừa là ngân hàng độc quyền cấp vốn cho các chủ sở hữu mua nhà tại dự án, đồng thời cũng là ngân hàng bảo lãnh cho dự án về mặt tiến độ. Nhiều người mua nhà đã được SHB giải ngân vốn vay từ tháng 3/2017.

Liên quan đến khoản lãi vay ngân hàng, theo cam kết, năm đầu ngân hàng cho vay 8%, nhưng sau đó lãi suất thả nổi theo phương thức lãi suất 13 tháng tiết kiệm trả sau cao nhất của SHB cộng với biên độ dao động từ 3,3 đến 4,5%, tùy từng trường hợp. Và với cách tính này, hiện nay, các chủ sở hữu đang phải trả lãi vay ngân hàng từ 13,4 – 13,7%/năm, thậm chí có trường hợp cao hơn.

Đuợc biết các khách hàng mua dự án Cocobay đã có công văn gửi tới SHB đề nghị đưa ra giải pháp hỗ trợ đối với các khoản vay và nợ nhưng ngân hàng vẫn chưa có phản hồi.

Hiện chúng tôi cũng đã liên hệ với ngân hàng SHB và sẽ phản ánh ở bài sau tới quý độc giả. 

Tuy nhiên rõ ràng với trường hợp khách hàng mua dự án nhưng bị "vỡ trận" như ở Cocobay cũng sẽ khiến ngân hàng đứng ngồi không yên vì khoản tiền đã giải ngân hàng không hề nhỏ. Được biết có tới hơn 1.800 người đã mua tổng cộng trên 2.000 căn hộ ở dự án này với giá bình quân khoảng 1,5 tỷ đồng cho đến trên dưới 2 tỷ đồng/căn.

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu sinh thái Đan Phượng The Phoenix Garden


Hậu Cocobay “vỡ trận”: Tất cả miếng ngon đều có nguy cơ mắc nghẹn


"Tất cả những miếng ngon thì đếu có nguy cơ mắc nghẹn. Vậy nên cân nhắc khả năng nuốt trôi", ông Phạm Thanh Hưng nêu quan điểm...

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu sinh thái Đan Phượng The Phoenix Garden

Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CENLand), ông Phạm Thanh Hưng (còn được gọi là Shark Hưng) đã có những chia sẻ về kênh đầu tư bất động sản "condotel" trên trang facebook cá nhân.

Trong thư gửi khách hàng, Tập đoàn Thành Đô phải xin lỗi vì đã không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết 12% như đã hứa trong hợp đồng với khách hàng.

Cocobay Đà Nẵng là dự án Condotel đầu tiên mà chủ đầu tư thất hứa với khách hàng về cái gọi là "cam kết lợi nhuận" khi hai bên ký hợp đồng mua bán. Vài ba năm gần đây, loại hình bất động sản này trở nên "sốt nóng" trên thị trường cũng chính nhờ những điều khoản "cam kết lợi nhuận" khá cao này.

Từ hiện tượng này, Shark Hưng cho rằng đầu tư thì phải dùng đầu để tư duy, chứ đừng nghe ai đó "họ hứa".

"Tất cả những miếng ngon thì đều có nguy cơ mắc nghẹn. Vậy nên cân nhắc khả năng nuốt trôi", ông Hưng nói.

Vị "cá mập" nhấn mạnh đầu tư "món lưỡng tính này thì phải gấp đôi sự hiểu biết về cả Condo tức là nhà ở và Hotel là bất động sản thuộc nhóm thương mại - dịch vụ. Và tốt nhất là nên biết tự tính toán để kiểm toán lời cam kết của chủ đầu tư.

Shark Hưng lưu ý, nhà đầu tư cần "bắt mạch để bốc thuốc" khi đầu tư Condotel.

Thứ nhất, suất đầu tư thực tế và giá chào bán cho nhà đầu tư tức giá trị trường. Cái này phải có hiểu biết về đất đai và xây dựng, cụ thể là phải có kinh nghiệm bóc tách.

Nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu thứ hạng/sao của condotel dựa vào vị trí, hạ tầng, tiện ích, môi trường và dịch vụ. Về nghiệp vụ này có thể nghiên cứu về tiêu chí xếp hạng của Tổng cục Du lịch.

Điều quan trọng để "xuống tiền" hay không là cân nhắc giá bán lẻ khả dĩ đối với hạng sao đã xác định, có thể tham khảo ở các đại lý về du lịch.

"Hiệu suất khai thác, hay còn gọi là hệ số điền đầy. Hệ số này thì có thống kê theo từng quốc gia, vùng lãnh thổ và có thể chi tiết từng địa phương. Nếu không có, thì cứ tầm 19-21h tối chịu khó ngồi đếm đèn. Lưu ý, tương quan giữa giá bán lẻ và hệ số điền đầy là tỷ lệ nghịch", Shark Hưng nhấn mạnh.

Đặc biệt, ông Phạm Thanh Hưng khẳng định một tiêu chí quan trọng đó là nhà quản lý, vận hành căn hộ.

"Tôi làm việc với rất nhiều thương hiệu quản lý lớn trên thế giới, không có gì là chắc ăn, tất cả chỉ là dự báo dự phóng kiểu tôi có thương hiệu, lời nói đọi máu, tin hay không thì tuỳ", ông Hưng khuyên nhà đầu tư hãy đặt vào bài toán để tính toán xem cơ hội là bao nhiêu, rủi ro như thế nào để đưa ra quyết định.

"Sự thành công của nhà đầu tư thì có công thức cả, chứ đâu phải cứ đông tây y kết hợp khấn bái mà thành đâu!", Shark Hưng nói.

Condotel là mô hình được nhiều công ty trên thế giới áp dụng huy động vốn của nhà đầu tư để phát triển các dự án bất động sản. Mô hình này tại Việt Nam với số lượng hàng trăm nghìn căn hộ/biệt thự. Nhà đầu tư có thể mua và ngay sau đó cho công ty liên quan đến những người phát triển dự án thuê lại với mức lãi suất vô cùng hấp dẫn từ 8 -12%, thậm chí nhiều dự án chào bán với cam kết lãi suất cao hơn.

Về sản phẩm condotel, trước khi vụ Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" cam kết thì Chủ tịch SSI Nguyễn Duy Hưng đã có những lời "tiên tri" về mô hình này từ 1 năm trước.

"Thực chất condotel là một sản phẩm tài chính để huy động vốn, thay vì nhà đầu tư nhận được vốn gốc và lãi khi đáo hạn thì nhà đầu tư sẽ nhận được căn hộ khi đáo hạn và mức lợi nhuận hàng năm được cam kết không rõ ràng của người huy động. Giống như Alfred Nobel phát minh ra thuốc nổ Dynamite còn ai được dùng vào việc gì và sử dụng như thế nào thì cần có quy định và kiểm soát của Chính phủ!", Chủ tịch SSI ví von.

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Dự án Vườn Cam

Vì sao ông chủ xúc xích Đức Việt bất ngờ quyết định bán công ty lấy 700 tỷ đồng dồn tiền đầu tư vào Cocobay?


Năm 2016, Công ty Cổ phần thực phẩm Đức Việt đã hoàn thành một thương vụ chuyển nhượng thành công với giá trị lên đến 30 triệu USD (tương đương 700 tỷ đồng). Sau đó, Mai Huy Tân - nhà sáng lập xúc xích Đức Việt đã dùng "những đồng tiền lao động sau một cuộc đời cần mẫn" đầu tư vào dự án Cocobay.

TS. Toán học Mai Huy Tân, sinh năm 1949 là nhà sáng lập thương hiệu xúc xích Đức Việt từ năm 2000, sau hơn 30 năm làm công chức nhà nước. Ông cũng là Chủ tịch HĐQT Công ty CP Thực phẩm Đức Việt trong 16 năm, trước khi Daesang Corp (Hàn Quốc) mua lại với giá 710 tỷ đồng, tương đương 32 triệu USD cách đây 3 năm.

Xưởng xúc xích Đức Việt đầu tiên nằm trên diện tích 200 m2 với 10 công nhân sản xuất 100 kg xúc xích/ngày và đến thời điểm thương vụ M&A bắt đầu, công suất nhà máy của Đức Việt đạt trên 7.000 tấn/năm.

Năm 2000, những mẻ xúc xích nướng (Bratwurst) – một loại xúc xích nổi tiếng của vùng Thuringen của miền Trung nước Đức - đầu tiên của Đức Việt xuất xưởng, trở thành sản phẩm gợi nhớ kỷ niệm của những người đã từng học tập, lao động tại nước Đức. Từ nhóm người tiêu dùng đặc biệt này, xúc xích Việt Đức đã len lỏi được vào từng gia đình, trở thành món ngon không thể thiếu trong các dịp tụ họp.

Ông Tân tự hào, khi ấy, Đức Việt là một trong 3 doanh nghiệp dẫn đầu thị trường Việt Nam trong sản xuất xúc xích. Đến giờ, Đức Việt vẫn giữ vững vị thế này, với mảng xúc xích tươi chiếm khoảng  gần 25%, phần còn lại thuộc về 30 doanh nghiệp khác.

Từ một doanh nghiệp tư nhân siêu nhỏ, phát triển nhanh với tổng tài sản đạt 320 tỷ đồng và doanh thu năm 2015 là hơn 600 tỷ đồng, nên "nhiều lúc tôi mệt mỏi và cảm thấy rất khó khăn", ông Tân nói. "Chính trong lúc luận bàn với nhau, chúng tôi nhận thấy, khi phát triển đến đỉnh thì nên thực hiện mua bán và sáp nhập (M&A)", ông Tân nhớ lại.

Năm 2016, Tiến sỹ Toán học Mai Huy Tân - nhà sáng lập CTCP xúc xích Đức Việt đã bán công ty này cho Tập đoàn Daesang Corp (Hàn Quốc) với giá 32 triệu USD (tương đương 720 tỷ đồng bấy giờ). Định giá mà Daesang đưa ra, theo ông Tân là phù hợp, nên ông “không tiếc nuối bất kỳ điều gì” sau thương vụ này.


Thương hiệu Đức Việt Foods đã về tay ông chủ Hàn.

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu sinh thái Đan Phượng The Phoenix Garden

Giới phân tích cho rằng, việc thâu tóm Đức Việt là bước đi khôn ngoan của Daesang Corp trong kế hoạch đẩy mạnh hoạt động trong lĩnh vực chế biến thịt tại Việt Nam. Cũng không có tên tuổi nào phù hợp hơn Đức Việt trong mục tiêu thâu tóm này. Bởi trên thị trường thời điểm đó, Đức Việt đang là một trong 3 tên tuổi tạo thành thế kiềng 3 chân, cùng với C.P (Thái Lan) và Vissan.

Mới đây, ông Tân chia sẻ trên truyền thông rằng cho tới nay, những buổi liên hoan tất niên theo văn hoá người Việt, cũng như những dịp quốc lễ xứ sở Kim Chi vẫn được lãnh đạo Đức Việt hiện thời và ban lãnh đạo Đức Việt ngày trước thường xuyên thực hiện. Mỗi khi nhớ mùi xúc xích, hay thèm được hòa mình vào không khí hối hả của công xưởng, ông Tân vẫn đến nhà máy và trong những dịp đó, ông luôn nói với cán bộ nhân viên rằng, "dù người Hàn hay người Việt, thì đều là doanh nghiệp kinh doanh trên đất nước mình, nên hãy hết lòng làm việc".

Sau khi bán Xúc xích Đức Việt cho đối tác Hàn Quốc, hàng trăm tỷ, đó chính là số tiền mà Tiến sĩ Mai Huy Tân đã chính thức bỏ ra để đầu tư các sản phẩm tại tổ hợp giải trí Cocobay Đà Nẵng...Vậy vì sao, ông Tân lại dồn cả số tiền cả đời tích cóp đổ vào Cocobay, phải chăng vì mức cam kết lợi nhuận vô cùng hấp dẫn 12%/năm?

"Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì giàu". Với lượng tiền lớn có sẵn trong tay, ông Tân từng tiết lộ ông quyết định lựa chọn kênh đầu tư là bất động sản. 

"Tôi suy nghĩ, mình sẽ sử dụng những đồng tiền lao động sau một cuộc đời cần mẫn như thế nào cho có hiệu quả. Và lúc này, tôi đặt ra 5 tiêu chí để sử dụng hiệu quả thành quả làm việc của mình sau ngần ấy năm", TS. Tân chia sẻ trên báo giới ngày đó.

5 tiêu chí của ông Tân đặt ra khi lựa chọn Cocobay là:

- Giữ được giá trị của nguồn vốn.

- Có được nguồn lợi nhuận hàng năm tốt hơn lãi suất mà ngân hàng mang lại.

- Không quá vất vả như khi ông khởi nghiệp kinh doanh ở tuổi 50.

- Con cháu có thể nối nghiệp.

- Giá trị đầu tư phải được gia tăng trong tương lai.

Thời điểm đó, lựa chọn Cocobay, ông Tân lựa chọn bởi tiêu chí "đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng thì lợi nhuận đem lại sẽ cao hơn hẳn phần lãi suất của ngân hàng".

Trong khi đó, lãi suất ngân gửi cao nhất thời đó các ngân hàng áp dụng là 8%/năm, còn condotel Cocobay đã áp dụng mức lợi nhuận cam kết từ chủ đầu tư tối thiểu đã là 12%/năm. Theo lời giới thiệu, đây chỉ là con số trong 8 năm cam kết. Từ năm thứ 9 trở đi, mức lợi nhuận cho nhà đầu tư sẽ đạt khoảng 15%, tức cao hơn gần gấp đôi lãi suất từ ngân hàng mang lại.

"Tôi có thể hình dung, chỉ 2-3 năm nữa, một tổ hợp du lịch giải trí sôi động, nhộn nhịp được hình thành nên. Sẽ có rất nhiều du khách trong và ngoài nước tìm đến Cocobay như cách họ tìm đến Las Vegas (Mỹ) để được lưu trú và vui chơi. Lợi nhuận đến từ hai nguồn này mà Cocobay mang lại cho tôi sẽ là một con số lớn - một con số mà tôi tin rằng nó khiến tôi hài lòng", ông Tân nói..

Cách đây 3 tháng, trải lòng trên truyền thông về việc được nhiều người gọi là "vị khách trăm tỷ" khi đầu tư vào tổ hợp giải trí Cocobay Đà Nẵng, TS. Tân nói: "Tôi không khoe mình là đại gia, nhưng tôi không nghèo". Đây là một trong số các dự án mà ông đang đầu tư và đặt niềm tin vào ngành công nghiệp không khói sẽ tạo động lực phát triển cho kinh tế Việt Nam.

Xem chi tiết tại địa chỉ: Biệt thự The Phoenix Garden


Lộ diện chân dung "vị khách trăm tỷ" của tổ hợp giải trí lớn nhất Đà Nẵng vừa "vỡ trận" - Cocobay


Hàng trăm tỷ, đó chính là số tiền mà Tiến sĩ Mai Huy Tân đã chính thức bỏ ra để đầu tư các sản phẩm tại tổ hợp giải trí Cocobay Đà Nẵng...


Trước thông báo đơn phương chấm dứt trả thu nhập cam kết của Công ty Thành Đô - chủ đầu tư dự án Cocobay, hàng nghìn chủ sở hữu đã bỏ tiền từ vài tỷ đến vài trăm tỷ để đầu tư vào dự án Cocobay Đà Nẵng đang vô cùng "sốc" và hoang mang. 

Theo tìm hiểu của chúng tôi, một trong những vị khách bỏ số tiền ra lớn nhất tại Cocobay là Tiến sĩ Mai Huy Tân , người được báo chí rầm rộ đưa tin vào cuối năm 2017 rằng đã bỏ hàng trăm tỷ để đầu tư các sản phẩm tại tổ hợp giải trí Cocobay Đà Nẵng...

Trả lời trên truyền thông hồi tháng 10/2017, Tiến sĩ Mai Huy Tân (70 tuổi) từng cho biết: "Tôi suy nghĩ, mình sẽ sử dụng những đồng tiền lao động sau một cuộc đời cần mẫn như thế nào cho có hiệu quả. Và lúc này, tôi đặt ra 5 tiêu chí để sử dụng hiệu quả thành quả làm việc của mình sau ngần ấy năm.

Thứ nhất, giữ được giá trị của nguồn vốn; thứ hai có được nguồn lợi nhuận hàng năm tốt hơn lãi suất mà ngân hàng mang lại; thứ Ba là không quá vất vả như khi tôi khởi nghiệp kinh doanh ở tuổi 50; thứ Tư là con cháu có thể nối nghiệp và cuối cùng là giá trị đầu tư phải được gia tăng trong tương lai".

Từ 5 tiêu chí này, bất động sản du lịch đã trở thành điểm đến đầu tư của ông và ông Tân từng cho biết: "Sau khi tìm hiểu rất kỹ và đối chiếu với những tiêu chuẩn đưa ra, tôi đã chọn tổ hợp giải trí Cocobay. Giữa thiên đường nghỉ dưỡng miền Trung với rất nhiều dự án giống nhau một theo mô típ được dựng sẵn: ăn, ngủ nghỉ và tịnh dưỡng, Cocobay đã để lại ấn tượng rất riêng cho tôi.

Tôi có thể hình dung, chỉ 2-3 năm nữa, một tổ hợp du lịch giải trí sôi động, nhộn nhịp được hình thành nên. Sẽ có rất nhiều du khách trong và ngoài nước tìm đến Cocobay như cách họ tìm đến Las Vegas (Mỹ) để được lưu trú và vui chơi. Lợi nhuận đến từ hai nguồn này mà Cocobay mang lại cho tôi sẽ là một con số lớn - một con số mà tôi tin rằng nó khiến tôi hài lòng", ông Tân nói.

Hàng trăm tỷ đồng là số tiền mà Tiến sĩ Mai Huy Tân đã chính thức bỏ ra để đầu tư các sản phẩm tại tổ hợp giải trí Cocobay Đà Nẵng, hàng loạt báo đài thông tin rầm rộ thời điểm cuối năm 2017.


Tiến sĩ Mai Huy Tân là vị khách hàng trăm tỷ của Cocobay.

 Xem chi tiết bảng giá biệt thự tại địa chỉ: Giá bán biệt thự sinh thái Đan Phượng

Được biết, ông Mai Huy Tân từng là một cậu học trò chuyên toán xuất sắc của trường phổ thông 3A Hà Nội (nay là trường THPT Việt Đức), sau đó là sinh viên hạng ưu của khoa toán trường Đại học Tổng hợp. Năm 1986, ông bảo vệ thành công luận án tiến sĩ tại trường Đại học Tổng hợp Martin Luther - Đức. Ông Mai Huy Tân cũng là người nước ngoài đầu tiên của khoa đạt điểm xuất sắc khi bảo vệ luận án.

Tiến sĩ Tân từng làm việc tại Trung tâm thông tin khoa học kỹ thuật, với nhiệm vụ chính là dịch thuật và chọn lọc thông tin. Năm 1988, trước quyết định tinh giảm một nửa nhân lực của cơ quan, tiến sĩ Tân đã làm rất nhiều việc như dịch thuật, viết sách… để kiếm sống.. Sau đó, ông lập trung tâm giao lưu Việt - Đức. Đây là bước ngoặt để ông thành công trong nghề mới: kinh doanh.

Khoảng năm 1999, Công ty Thực phẩm Đức Việt ra đời. Ban đầu, Công ty liên doanh Đức Việt với một nhà máy chế biến xúc xích ở tỉnh Hưng Yên. Đến năm 2008, chuyển thành Công ty Cổ phần Thực phẩm Đức Việt chuyên sản xuất và cung cấp thực phẩm sạch vang tiếng thị trường. Năm 2016, Công ty Cổ phần thực phẩm Đức Việt đã hoàn thành một thương vụ chuyển nhượng thành công với giá trị lên đến 30 triệu USD (tương đương 700 tỷ đồng). Sau đó, ông dùng "những đồng tiền lao động sau một cuộc đời cần mẫn" đầu tư vào dự án Cocobay.

Được biết, ngoài ông Tân hiện có hàng nghìn khách hàng bỏ từ vài trăm đến hàng chục tỷ đồng vào Cocobay. Hầu hết những khách hàng này đang thực sự hoang mang trước thông báo không thể trả lợi nhuận như đã cam kết cho khách hàng.

Ông Nguyễn Hải Long, người đã bỏ hàng chục tỷ đồng để đầu tư vào Cocobay Đà Nẵng, hiện đang là đại diện cho gần 700 chủ sở hữu cũng rất "sốc" khi thông tin trên Infonet. Ông Long cho biết, ông mua căn nhà liền kề tại dự án Cocobay Đà Nẵng, Ngân hàng SHB vừa là đơn vị cấp vốn cho chủ đầu tư, vừa là ngân hàng độc quyền cấp vốn cho các chủ sở hữu mua nhà tại dự án, đồng thời cũng là ngân hàng bảo lãnh cho dự án về mặt tiến độ.

Ông Long đã vay vốn SHB để mua căn nhà liền kề tại dự án và được ngân hàng giải ngân vốn vay từ tháng 3/2017. "Niềm tin đặt vào chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh, cho vay vốn, tôi nghĩ Ngân hàng SHB là ngân hàng chuyên nghiệp từ khi thẩm định dự án, quản lý dòng tiền của dự án, các giao dịch phải qua ngân hàng thì họ sẽ kiểm soát tốt dự án chi tiêu, hoạt động kinh doanh...", ông Long nói.

Thế nhưng, câu chuyện không suôn sẻ như cam kết khi từ kỳ trả lợi nhuận cam kết đầu tiên của năm 2018 bắt đầu xảy ra trục trặc, ông Long cho biết, chủ đầu tư chậm trả lợi nhuận cam kết khoảng 2 tháng. Lợi nhuận cam kết được trả theo kỳ 6 tháng/lần, theo đó lợi nhuận cam kết được trả vào tháng 6 và tháng 12 hàng năm. Cho đến nay nhiều chủ sở hữu vẫn chưa nhận được tiền trả lợi nhuận cam kết của kỳ đầu năm 2019 từ chủ đầu tư...

"Ngày 16/11, chủ đầu tư họp khách hàng, tuyên bố chấm dứt việc trả lợi nhuận cam kết, đơn phương chấm dứt cam kết của họ tại Hợp đồng mua bán và đến ngày 23/11, chủ đầu tư gửi văn bản chính thức tới những người mua nhà. Đối với những người mua nhà tại dự án, đặc biệt là đối với những người vay vốn ngân hàng như tôi cảm thấy vô cùng "sốc", bởi lẽ nhiều người nghĩ rằng tiền thu từ cam kết của chủ đầu tư chủ yếu là trả lãi ngân hàng, nếu bây giờ chủ đầu tư không trả khoản này nữa thì không biết lấy tiền đâu để trả lãi ngân hàng", ông Long nói.

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự The Phoenix Garden

Lãnh đạo Bộ Xây dựng dự báo thị trường BĐS năm 2020: Hà Nội và TPHCM đồng loạt tăng giá, đất nền tỉnh lẻ sụt giảm mạnh



 Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Địa chỉ và Đường đến The Phoenix Garden

Nhà đầu tư và người tiêu dùng đều e ngại việc mua – bán bất động sản đất nền, dự báo nguồn cung và lượng giao dịch đất nền có thể sụt giảm mạnh.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng vừa đưa ra những dự báo về thị trường BĐS trong năm 2020 tại Diễn đàn BĐS Việt Nam thường niên lần thứ hai được tổ chức sáng 27/11 tại Hà Nội.

Theo đó, ông Hưng cho biết dự báo thị trường bất động sản năm 2020 sẽ không có nhiều biến động, nhu cầu về nhà ở tiếp tục gia tăng, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Thị trường bất động sản 2020 dự báo tiếp tục phát triển ổn định, bền vững. 

Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, nguồn cung bất động sản nhà ở duy trì ổn định, nguồn cung mới vẫn chủ yếu ở phân khúc trung cấp, giá bất động sản tăng 1-2%. Tại Tp. Hồ Chí Minh, nguồn cung bất động sản nhà ở giảm do không có nhiều dự án mới được phê duyệt triển khai, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở giá thấp, giá bất động sản tăng 4-5%. 

Đối với thị trường bất động sản đất nền khu vực các tỉnh miền Đông Nam bộ, sau diễn biến từ vụ việc của Công ty Alibaba, công tác quản lý của chính quyền sẽ chặt chẽ hơn, khó có Dự án mới ra hàng. Nhà đầu tư và người tiêu dùng đều e ngại việc mua – bán bất động sản đất nền, dự báo nguồn cung và lượng giao dịch đất nền có thể sụt giảm mạnh. 

Với thị trường bất động sản du lịch tại một số địa phương như: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Kiên Giang, ... dự báo thị trường tiếp tục chững lại, trầm lắng hơn so với giai đoạn 2017-2018.

Cùng với việc dự báo thị trường BĐS năm 2020, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng đưa ra 6 tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay.

Thứ nhất, thị trường bất động sản phát triển chưa thật sự ổn định. Vẫn còn khá nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng, bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực của xã hội. Cơ cấu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở (tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh,...) còn mất cân đối, chưa phù hợp với nhu cầu của đa số người dân. Giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, khá cao so với thu nhập của người dân. 

Thứ hai, thị trường bất động sản phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch bất động sản. Hệ thống thông tin, dự báo về tình hình thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch. Chưa có hệ thống quản lý và thống kê dữ liệu về sở hữu bất động sản, giao dịch bất động sản đồng bộ để đáp ứng nhu cầu công tác quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phương về lĩnh vực bất động sản. 

Thứ ba, việc tổ chức triển khai thực hiện phát triển nhà ở xã hội đang gặp vấn đề tồn tại lớn nhất là ngân sách nhà nước chưa bố trí đủ nguồn vốn cho nhà ở xã hội, đặc biệt là chưa bố trí được nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại cho vay nhà ở xã hội. Hiện nay và trong thời gian tới nguồn cung về nhà ở xã hội còn rất hạn chế, chưa thể đáp ứng nhu cầu của người nghèo, người thu nhập thấp, chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá thấp là rất lớn, trong khi pháp luật lại chưa có cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào phân khúc này.

Thứ tư, trong vài năm trở lại đây, nhiều địa phương ven biển đã cho phép doanh nghiệp đầu tư kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng có loại hình công trình (condotel). Tuy nhiên, việc đầu tư, xây dựng, quản lý vận hành và kinh doanh các Kỷ yếu diễn đàn Bất động sản Việt Nam 69 loại hình bất động sản mới này vẫn còn một số vướng mắc như: quy định pháp luật chưa quy định rõ về chế độ sử dụng đất, thời hạn sở hữu khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; còn thiếu quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; quy chế quản lý vận hành, kinh doanh với các bất động sản mới (căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...). 

Thứ năm, nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án bất động sản nói chung còn rất hạn chế, chưa đa dạng, chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thì dư nợ tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản liên tục tăng từ năm 2014 đến nay. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là dư nợ tín dụng chủ yếu tập trung vào một số nhà đầu tư lớn và phân khúc bất động sản cao cấp, trên thị trường tín dụng có dấu hiệu một số hoạt động không lành mạnh; bên cạnh đó lại đang thiếu nguồn vốn tín dụng vào phân khúc bất động sản nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội mà số đông người dân đang cần. 

Thứ sáu, công tác rà soát, điều chỉnh, chuyển đổi cơ cấu các dự án bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường đã được triển khai, nhưng nhiều địa phương còn thiếu quyết liệt trong việc thu hồi dự án theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc tạm dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và nhu cầu thực của thị trường

Xem chi tiết tại địa chỉ: The Phoenix Garden Đan Phượng

Empire Group - tập đoàn vừa thông báo "vỡ trận" tại siêu dự án Cocobay đang kinh doanh những gì?


Cam kết lợi nhuận lên tới 12% cho các nhà đầu tư, nhưng Empire Group vừa bất ngờ thông báo sẽ dừng chi trả khoản lợi nhuận này do gặp khó khăn về dòng tiền.
Các dự án lớn của Empire Group

Empire Group được thành lập năm 1992, với tên gọi Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, hoạt động trên các lĩnh vực đầu tư bất động sản, đầu tư tài chính, đầu tư dịch vụ vui chơi giải trí. Thời điểm bấy giờ, Thành Đô đã có nhiều công trình trải dài từ Bắc vào Nam, một trong số đó là khách sạn Cây Thông trên Tam Đảo, Vĩnh Phúc.

 Empire Group - tập đoàn vừa thông báo vỡ trận tại siêu dự án Cocobay đang kinh doanh những gì?  - 

Khách sạn Cây Thông – Tam Đảo – Vĩnh Phúc

Năm 1998, Thành Đô triển khai đầu tư Công viên nước Hồ Tây và năm 2000 khai trương khu công viên này. Đây là khu công viên nước đầu tiên của Hà Nội và ngay lập tức thu hút được sự quan tâm của người dân thủ đô. Công viên Nước Hồ Tây có diện tích hơn 3ha, gồm 14 khu trò chơi dưới nước hiện đại, nhập khẩu hoàn toàn từ Tây Ban Nha, Công viên nước Hồ Tây đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn mà hiệp hội Công viên Nước thế giới quy định.


Năm 2011, Thành Đô chuyển đổi mô hình hoạt động sang Công ty cổ phần. Đến năm 2015, công ty khai trương Khu nghỉ dưỡng cao cấp 5 sao Naman Retreat tại Đà Nẵng
.


Khu B Lounge tại Naman Retreat

Naman Retreat có khu nghỉ dưỡng quy mô 120 phòng, cùng với khu nhà hội nghị sức chứa hơn 300 người với kết cấu hoàn toàn bằng tre từ cột chống đến xà đỡ. Bên cạnh đó là nhà hàng diện tích 1.200m2 và một khu spa.

 Empire Group - tập đoàn vừa thông báo vỡ trận tại siêu dự án Cocobay đang kinh doanh những gì?  - 
Khu Pool Villa của Naman Retreat

Giai đoạn 2 của dự án là Naman Residences, gồm 40 căn biệt thự được thiết kế trên diện tích mỗi căn từ 360 m2 đến 1000 m2 với 3 phòng ngủ, hồ bơi riêng và trang thiết bị nội thất tiện nghi, hiện đại. Ngoài quyền sở hữu biệt thự, chủ nhân của các căn Naman Residences còn có cơ hội được tham gia các chương trình vận hành và khai thác, phân chia lợi nhuận ngoài thời gian sử dụng của Naman Retreat.

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự Vườn Cam Vinapol


Một căn villa của Naman Residences

Năm 2016, Thành Đô sáp nhập các công ty thành viên, tái cấu trúc thành mô hình Tập Đoàn Empire. Đây cũng là năm Empire Group khởi công Cocobay Đà Nẵng: Tổ hợp du lịch và giải trí được quảng bá là đẳng cấp bậc nhất Đông Nam Á.

Cocobay được giới thiệu là sẽ có rất nhiều các loại hình giải trí trên thế giới bao gồm các dịch vụ về ẩm thực (nhà hàng trên cây, đại nhà hàng và nhà hàng câu cá…), giải trí (biểu diễn võ thuật, nghệ thuật đường phố, nghệ thuật đương đại…), các hoạt động vui chơi xuyên suốt ngày và đêm (khiêu vũ, âm nhạc, xiếc, bar, karaoke…), các hoạt động trong nhà và ngoài trời (cụm nhà hát, sân khấu lớn, biểu diễn nhạc nước, tuyến phố đi bộ dài nhất cả nước…) cùng với lễ hội quốc tế thường niên – Cocofest.
 Tham khảo các căn biệt thự khác đang bán tại địa chỉ: Biệt thự The Phoenix Garden


Dự án Cocobay

Với hình thức kinh doanh condotel, dự án Cocobay đưa ra cam kết lợi nhuận lên tới 12% với các nhà đầu tư. Để gây ấn tượng, Empire Group còn mời siêu sao Cristiano Ronaldo quảng cáo cho dự án.



Empire Group từng mời Cristiano Ronaldo quảng bá cho dự án

Tuy nhiên, mới đây Thành Đô đã bất ngờ phát đi thông báo "vỡ trận". Theo đó, do khó khăn về dòng tiền, Empire Group quyết định chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng từ ngày 1/1/2020. Nguyên nhân được Empire Group đưa ra là do việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án.

Đươc biết, Cocobay Đà Nẵng không phải là dự án Condotel đầu tiên mà chủ đầu tư thất hứa với khách hàng về cái gọi là "cam kết lợi nhuận" khi hai bên ký hợp đồng mua bán. Trước đó, một trong những dự án Condotel đình đám từng khiến khách hàng bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm là dự án khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Tuy nhiên, dự án này đã mau chóng khiến khách hàng vỡ mộng khi chủ đầu tư chỉ chi trả số tiền lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu, rồi sau đó giảm từ 15%/năm xuống 8%/năm.

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ: Biệt thự sinh thái Đan Phượng The Phoenix Garden


Dự án Bavico Nha Trang

Empire Group do ai làm chủ?

2 cổ đông lớn nhất của Empire Group là ông Nguyễn Đức Thành và ông Nguyễn Thành Nam, với tỷ lệ sở hữu của mỗi người cùng xấp xỉ 50%. Trong đó, ông Thành là Chủ tịch Hội đồng quản trị và ông Nam là Tổng giám đốc. Tháng 8/2018, Empire Group từng chuyển người đại diện pháp luật từ ông Nam sang ông Thành.

Chỉ trong hơn 2 năm qua, vốn điều lệ Empire Group đã được điều chỉnh tăng tới 5 lần, từ 300 tỷ đồng lên 1.500 tỷ đồng.

Cụ thể, tháng 8/2017, Empire Group tăng vốn từ 300 tỷ đồng lên 630 tỷ đồng. Chỉ 4 tháng sau, vào tháng 1/2018, vốn điều lệ công ty này tăng tiếp lên 930 tỷ đồng.

Đến tháng 9/2018, vốn điều lệ tăng thêm 100 tỷ đồng, lên 1.030 tỷ đồng và ngày 25/9/2018 vừa qua, Empire Group tăng vốn lên 1.500 tỷ đồng.

"Vỡ trận" Cocobay Đà Nẵng không trả được lợi nhuận cam kết 12%/năm - lời cảnh tỉnh cho hàng trăm nghìn nhà đầu tư đang "ảo tưởng" với lợi nhuận condotel

Theo PV (tổng hợp)

Trí thức trẻ

Cam kết lợi nhuận đầu tư condotel phải chăng là "chiêu" bán hàng của chủ đầu tư?


Những năm gần đây, nhà đầu tư (NĐT) bỏ tiền vào condotel bởi sức hút từ việc cam kết lợi nhuận cao (10-12%) từ các chủ đầu tư, trong khi khung pháp lý về loại hình BĐS này vẫn đang trong giai đoạn chờ quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Thế nhưng, mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) có văn bản gửi khách hàng xin lỗi vì không thể thực hiện chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng ký kết là 12%/năm đối với dự án Cocobay Đà Nẵng.
Câu chuyện này đã tạo nên một “cú sốc” đối với những NĐT đầu tư vào loại hình này. Bởi với họ tin tưởng vào việc chi trả phần lợi nhuận hàng năm mà chủ đầu tư đã cam kết trong hợp đồng.

Phải chăng chỉ là "chiêu" hút khách mua?

Thực tế, thời gian gần đây rất nhiều chuyên gia trong ngành đã nói về câu chuyện cam kết lợi nhuận của BĐS nghỉ dưỡng. Sự việc lần này thêm lần nữa đặt ra những nghi ngại rõ nét hơn về loại hình BĐS vốn chưa có khung pháp lý quản lý.

Trường hợp của Cocobay không phải dự án duy nhất “vỡ trận” trong cam kết lợi nhuận với khách hàng. Trước đó, một trong những dự án condotel đình đám từng khiến khách hàng bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm là khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa).

Tuy nhiên, dự án này đã mau chóng khiến khách hàng vỡ mộng khi CĐT chỉ chi trả số tiền lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu, còn sau đó xin giảm từ 15%/năm xuống 8%/năm.

Còn việc Công ty Thành Đô chấm dứt việc chi trả lợi nhuận 12%/năm như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng càng minh chứng một điều, các dự án condotel khó mà thực hiện đúng việc cam kết lợi nhuận vì khó khăn về dòng tiền đem lại từ kinh doanh căn hộ.

Từ câu chuyện này, không thể đổ lỗi hoàn toàn cho CĐT, nhưng rõ ràng đây là một cú sốc đối với các NĐT khi mà họ luôn tin tưởng rằng, lý do để họ bỏ tiền vào loại hình BĐS này là lợi nhuận đúng như CĐT cam kết.

Nhiều người đặt vấn đề, phải chăng cam kết lợi nhuận đầu tư condotel chỉ là một chiêu thức bán hàng?

 Xem đường đi đến dự án tại địa chỉ : Đường đến The Phoenix Garden
Liên tiếp những cú sốc đến với thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý chung của người mua



Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Savills đã từng phân tích về câu chuyện lợi nhuận condotel. Theo ông Hiển, thời điểm bùng nổ condotel từ khoảng thời gian 2014-2018, khá nhiều chủ đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng lựa chọn phương thức cam kết lợi nhuận để thu hút NĐT. Hầu hết các dự án trên thị trường đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận dao động phổ biến khoảng 8%-12%/năm trong vòng 5-10 năm.

Thế nhưng, thực tế hai năm qua đã có rất nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh “dở khóc dở cười” khi đến hạn chủ đầu tư không trả lãi như cam kết, hoặc chậm trả lãi, kéo dài thời gian trả lãi khiến NĐT bị chôn vốn.

“Việc cam kết lợi nhuận chỉ là hình thức câu khách của CĐT. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí cam kết lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Đáng nói, những chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cao thường là những đơn vị chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng. Khi ký hợp đồng, họ có thể hứa hẹn rất nhiều nhưng khi đến hạn đều khó thực hiện như đã cam kết”, ông Hiển khẳng định.

Cũng theo một số chuyên gia, trước bối cảnh nguồn cung condotel gia tăng ở các thị trường du lịch thì mức cam kết lợi nhuận 8-12%/năm rất khó để CĐT thực hiện. Condotel mọc lên quá nhiều trong thời gian ngắn nhưng không có thực chứng về hiệu quả sinh lời. Ngay cả những khu vực rất thuận lợi về phát triển du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng rất hiếm có condotel nào hoạt động thành công như cam kết. Quảng cáo của CĐT rất hấp dẫn nhưng tất cả đều dở dang.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, đa số CĐT cam kết mức lợi nhuận 8-10%, cá biệt có 12-15%/năm. Tuy nhiên, lợi nhuận thực tế từ cho thuê condotel thấp hơn mức cam kết của CĐT và có xu hướng suy giảm trong những năm gần đây.

Ở giai đoạn đầu đầu tư condotel rơi vào khoảng 7-9% và gần đây giảm còn khoảng 6-7% bởi nguồn cung condotel tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây, có địa phương năm sau tăng gấp đôi năm trước, chưa kể vấn đề lấn cấn pháp lý cũng tác động đến hiệu suất đầu tư của loại hình này.

Thực tế cho thấy, trên thị trường vẫn xuất hiện khá nhiều dự án đang giữ mức cam kết lợi nhuận khủng nhưng không có cơ sở đảm bảo. Nhiều chuyên gia khuyến cáo rằng việc cam kết trên sẽ khó thực hiện bởi không ai biết sau thời gian cam kết sẽ xảy ra những vấn đề gì? Không ai biết trước sản phẩm đó sẽ được vận hành ra sao, đơn vị nào quản lý và có tiềm năng thu lợi nhuận như mong muốn hay không.

Có chăng, những con số cam kết ban đầu với NĐT chỉ là cách để NĐT hút khách mua đến với dự án, còn tính toán những con số đó với thực tế thị trường thì rất ít NĐT làm được. Đây cũng chính là lý do mà nhiều NĐT đi “dang dở” trên con đường cam kết lợi nhuận với khách hàng của mình, tạo nên những cú sốc mà bản thân NĐT không lường trước được, đồng thời tạo nên những khoảng cách/rào cản nhất định trong tâm lý của người mua với loại hình BĐS này.

Đâu mới là con đường đi dài lâu?

Thực tế thì, hình thức condotel đã phát triển mạnh mẽ tại thị trường BĐS Việt Nam khoảng 3 năm nay, nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa đưa ra được quy chuẩn cho loại hình căn hộ này.

Nhưng không thể phủ nhận, các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel có ưu điểm là đáp ứng nhu cầu đa dạng: Vừa có thể dùng để nghỉ dưỡng, khai thác cho thuê và vừa tích lũy tài sản. Tuy nhiên, những ảnh hưởng liên quan đến lợi nhuận đã phần nào ảnh hưởng đến uy tín của thương hiệu CĐT và tâm lý chung của thị trường.

Theo các chuyên gia, lợi nhuận không nên chỉ là yếu tố duy nhất mà NĐT quan tâm để “xuống tiền”. Vì ngoài lợi nhuận thì các yếu tố như vị trí địa lý, tiềm năng phát triển, uy tín CĐT trong quản lý - vận hành sẽ song hành cùng câu chuyện lợi nhuận của CĐT trong dài hạn.

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Dự án Vườn Cam


Theo các chuyên gia, lợi nhuận không nên chỉ là yếu tố duy nhất mà NĐT quan tâm để “xuống tiền” với BĐS nghỉ dưỡng

Một số chuyên gia trong ngành từng phân tích, condotel chỉ thành công ở những nơi CĐT có năng lực quản lý, điều hành khách sạn mới có khách du lịch và tạo được lợi nhuận. Nếu người mua lại chỉ dựa vào cam kết sinh lời của CĐT thì chưa đầy đủ trong câu chuyện mua BĐS nghỉ dưỡng.

Theo đó, vấn đề quản lý, vận hành dự án đang được xem là yếu tố quyết định nhiều đến lợi nhuận của NĐT BĐS nghỉ dưỡng. Bởi theo ông Dương Đức Hiển, bản thân CĐT dấn thân vào lĩnh vực này phải uy tín, kinh nghiệm dày dặn trên thị trường và tìm được đơn vị quản lý, vận hành tốt cho tài sản không bị xuống cấp theo thời gian.

“Rất nhiều lần tôi khuyên các NĐT phải chú ý đến chủ đầu tư là ai, đã có kinh nghiệm trong lĩnh vực này chưa, đã có kinh nghiệm trong việc quản lý vận hành BĐS nghỉ dưỡng hay chưa? Chất lượng sản phẩm họ ra làm sao? Các dịch vụ sau đó như thế nào? Ai là đơn vị quản lý vận hành? Đủ sức hấp dẫn đối với khách du lịch nước ngoài hay không. Nguồn thu dự án chỉ ổn định khi có một đơn vị quản lý, vận hành tốt”, ông Hiển từng phân tích.

Cùng quan điểm, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư kí Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, việc khai thác, lấp đầy công suất buồng phòng là rất quan trọng khi đầu tư condotel. Lợi nhuận cam kết với NĐT có đạt hay không cũng phụ thuộc phần lớn vào yếu tố lấp đầy này.

Vì thế, CĐT thay vì việc chỉ chăm chăm vào việc bán hàng và thu tiền của khách hàng về thì hãy tập trung mạnh vào vấn đề khai thác, quản lý đồng bộ dự án. Về quản lý thuê phải kết hợp với đơn vị lữ hành kéo khách đến, tức vừa quản lý vừa kết hợp du lịch sẽ tạo hiệu quả cao.

“Với các doanh nghiệp trong nước làm lĩnh vực BĐS du lịch cần kết hợp với các đơn vị nước ngoài có tên tuổi để khai thác, vận hành. Tuy nhiên, việc này chỉ hiệu quả khi chủ đầu tư giữ lại tỉ trọng lớn sản phẩm chứ không bán hết cho NĐT cá nhân. Chẳng hạn bán đi 30%, giữ lại 70% để có động lực khai thác, vận hành”, ông Hoàng chỉ ra.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng cho rằng, yếu tố uy tín thương hiệu của CĐT rất quan trọng trong việc quyết định đầu tư vào loại hình BĐS do CĐT đó bán. Vì vậy, khách hàng nên lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính mạnh, bảo đảm đưa dự án về đích đúng hạn để khai thác lợi nhuận.
 Xem thêm tại địa chỉ: Khu sinh thái Phùng Đan Phượng

Các đại gia bất động sản sẽ làm gì trong năm 2020?

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  The Phoenix Garden Đan Phượng

Theo dự báo của các chuyên gia, năm 2020 thị trường BĐS sẽ tiếp tục có nhiều khó khăn đan xen những cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản. Vấn đề được các chủ đầu tư quan tâm hiện nay là năm 2020, các đại gia BĐS sẽ có hướng đi thế nào để thích ứng với thị trường?

Theo đánh giá của các chuyên gia hai xu hướng chính sẽ được các doanh nghiệp BĐS tập trung mạnh mẽ trong thời gian tới là: mở rộng quỹ đất phát triển các dự án và liên kết với các doanh nghiệp có tiềm lực để tăng thêm sức mạnh cạnh tranh trên thị trường.

Quan sát thực tế cho thấy, xu hướng mở rộng quỹ đất đang được nhiều đại gia BĐS trên thị trường hướng tới. Có thể kể đến như Sunshine Group ngoài việc tập trung phát triển BĐS nhà ở tại Hà Nội và TPHCM, đại gia mới nổi này cũng sẽ tiến quân mạnh đến các vùng biển như Quảng Nam, Hạ Long, Nha Trang.

Một số đại gia BĐS mới nổi khác như Kosy cũng cho biết kế hoạch tiến sâu vào các vùng đất mới giàu tiềm năng như Ninh Bình, Nghệ An, Bến Tre....Apec Group đặt mục tiêu sẽ phát triển thêm khoảng 90.000 căn codotel trên khắp 64 tỉnh thành trong cả nước. 

Tập đoàn MIK Group thời gian gần đây liên tục nhận chuyển nhượng một số lô đất ở phía Tây từ một số chủ đầu tư cũ để phát triển 2 dự án lớn trong năm 2020. Đó là Imperia Smart City (nằm trong lòng đại dự án Vinhomes Smart City) và The Matrix One trên đường Mễ trì trong năm 2020.

Đối với Sungroup, ông lớn trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng, mới đây doanh nghiệp này cũng cho biết năm 2020 sẽ tiến lên Mẫu Sơn với quần thể khu du lịch sinh thái Mẫu Sơn. Dự án này được kỳ vọng sẽ phát triển Mẫu Sơn thành một trung tâm du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí và du lịch sinh thái, văn hóa, tâm linh của vùng trung du miền núi Bắc Bộ.

Bên cạnh xu hướng mở rộng quỹ đất, hiện nay nhiều doanh nghiệp đang hướng đến việc hợp tác với các đối tác, thậm chí là doanh nghiệp nước ngoài để nâng cao tính cạnh tranh trên thị trường. 

Mới đây nhất, ngày 21/11 TTC Land đã chính thức bắt tay với Lotte E&C thông qua công ty con tại Việt Nam – Lotte Land để cùng phát triển các dự án bất động sản. Theo đó, Lotte E&C dự kiến đầu tư khoảng 100 triệu USD vào các dự án, trước mắt 22 triệu USD sẽ được "rót" vào TTC Land vào đầu năm sau.

Theo thỏa thuận ký kết, TTC Land sẽ nghiên cứu, xây dựng phương án quy hoạch và xúc tiến hoàn tất các thủ tục pháp lý, phát triển quỹ đất sạch phát triển dự án. Lotte E&C xây dựng cấu trúc kinh doanh, tài chính và sắp xếp tài chính cho dự án; tham gia chặt chẽ và đóng góp vào các công tác thiết kế, thi công và hoạt động tiếp thị dự án…

Theo đánh giá của các chuyên gia, "cái bắt tay" giữa Lotte E&C - nhà phát triển dự án bất động sản và tổng thầu lớn trên thế giới với TTC Land - doanh nghiệp sở hữu tổng quỹ đất trên 1.500 ha là cái bắt tay "win-win" đem lại cơ hội và sức mạnh cho cả hai doanh nghiệp trong năm 2020.

Được biết, việc liên kết hợp tác để nâng cao sức mạnh cạnh tranh trên thị trường được rất nhiều doanh nghiệp BĐS sử dụng. Đầu năm 2019, Novaland đã chính thức ký kết hợp tác chiến lược với Lotte E&C. Theo đó, Lotte E&C trở thành nhà thầu chính của dự án The Grand Manhattan, quận 1. Hay như hồi đầu năm 2019 Vinaconex và CPG International (Singapore) đã ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác chiến lược để triển khai nhiều dự án quy mô lớn của Vinaconex trong năm 2020. 

Mới đây nhất, TDH Ecoland - một công ty trong hệ thống Tập đoàn Ecopark cũng vừa ký Thỏa thuận hợp tác với Tập đoàn Nhà đất LH Hàn Quốc về việc nghiên cứu quy hoạch và phát triển dự án Khu công nghiệp sạch thuộc dự án phát triển Khu công nghiệp và Đô thị dịch vụ Lý Thường Kiệt, tỉnh Hưng Yên.

Có thể nói, dù triển vọng thị trường BĐS trong năm 2020 còn nhiều khó khăn nhưng các doanh nghiệp vẫn rất lạc quan và tự tin với những bước đi mới. Ông Nguyễn Đăng Thanh – Chủ tịch HĐQT TTC Land từng bày tỏ kỳ vọng việc hợp tác với đối tác ngoại sẽ tạo ra bước đột phá mới, là sự cộng hưởng sức mạnh để doanh nghiệp triển khai dự án bất động sản có chất lượng cao từ quy hoạch, thiết kế đến thi công xây dựng mang đến những dự án có môi trường sống và chất lượng sản phẩm tốt nhất cho người Việt.

Theo đánh giá của các chuyên gia, năm 2020 thị trường BĐS có nhiều thách thích nhưng cũng không ít cơ hội. Bên cạnh những cơ hội có sẵn, nhiều doanh nghiệp đã tự biết liên kết với đối tác mạnh để tự tạo cơ hội cho mình, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường. Doanh nghiệp biết đón đầu, biết nắm bắt cơ hội và tạo ra cơ hội sẽ là những người chiếm lĩnh thị trường trong năm 2020.


Tham khảo thông tin chi tiết dự án tại địa chỉ: Khu đô thị sinh thái Đan Phượng

Bảng giá đất được đề xuất tăng mạnh ở nhiều địa phương tác động như thế nào đến thị trường BĐS?


Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.


Mới đây khi xin ý kiến đóng góp vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội, áp dụng từ ngày 1-1-2020 đến 31-12-2024, UBND TP Hà Nội đã đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất. Trong khi đó, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT, đề xuất khung giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay.

Thưa bà, bà có nhận định như thế nào về 2 đề xuất này? Theo bà, đây có phải là đề xuất hợp lý cho 2 thị trường (xét trên phương diện thời điểm và mức tăng)?

Theo quy định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có nhiều thay đổi nên việc điều chỉnh giá đất là phù hợp tại thời điểm này.

Về mức tăng, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2.5 lần. Điều này có thể thấy khác biệt giữa quy định và thực tế lớn đến như thế nào.

Các đề xuất của UBND TP.HN và HoREA đều có cơ sở riêng, dựa trên thực tiễn khảo sát từ thị trường, do đó đề xuất tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 cho đến nay. 

HoREA đưa ra phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa, trên cơ sở dựa vào hệ số điều chỉnh tối đa hiện nay tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng là mức giá gần với thực tế giao dịch ở những vị trí đắt đỏ nhất hiện nay ở TP.HCM.

Khung giá đất hiện tại được cho rằng chưa phản ánh đúng giá thị trường. Điều này có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS?

xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Dự án The phoenix Garden

Đối với người bị thu hồi đất 

Khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung

Đối với chủ đầu tư

Nếu theo luật đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Nên việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

Đứng trên phương diện định giá, nếu phải đưa ra một đề xuất về khung giá đất cho TP.HCM trong giai đoạn 2020 – 2024, bà sẽ đưa ra đề xuất hoặc kiến nghị gì?

 Tham khảo các căn biệt thự khác đang bán tại địa chỉ: Biệt thự The Phoenix Garden

Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường. 

Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. Hiện nay ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất. 

Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan.

Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM

ABOUT

Nhà Ở (NhaO.Edu.Vn) là blog chia sẻ thông tin bất động sản: bất động sản khu đô thị, Quy hoạch, Tiêu điểm thị trường, Phân tích chuyên sâu thị trường khu vực phía tây Hà Nội: Hà Đông, Hoài Đức, Đan Phượng,....dọc trục Tây Thăng Long, Quốc lộ 32, Vành đai 3.5, đại lộ Thăng Long (TP.Hà Nội)....

.
CT4 The Pride- Hà Đông
Hotline: 0909 61 3696
TẢI MẶT BẰNG - BẢNG GIÁ - CHÍNH SÁCH

Tên của bạn (*)

Địa chỉ Email (*)

Số điện thoại(*):

Dự án quan tâm: